칼럼 · 주택 구매
보스턴 주택 구매 칼럼
주택 구매에 관한 글을 모았습니다. 그레이터 보스턴 시장을 직접 겪어본 관점으로, 주의사항까지 빠짐없이 씁니다.
첫 집 구매는 순서만 알면 훨씬 덜 막막합니다. 사전승인 → 매물 → 오퍼 → 인스펙션 → 클로징까지, 각 단계에서 무엇을 준비하고 무엇을 조심할지 한국어로 풀어 씁니다.
특히 한인 고객이 가장 많이 묻는 것 — 영주권이나 미국 크레딧이 없어도 살 수 있는지, 다운페이먼트는 얼마가 필요한지, 부모님 증여자금은 어떻게 서류로 남기는지 — 을 실제 절차 기준으로 다룹니다.
먼저 읽어보세요
모기지 대출 관리 회사 변경: 통지와 60일
12 CFR 1024.33은 모기지 대출 관리 회사가 바뀔 때 언제 통지해야 하는지 정하고, 60일 동안 기존 회사에 기한 내 보낸 납부금을 보호합니다.
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매사추세츠 홈 인스펙터: 면허와 보험
매사추세츠 주법은 홈 인스펙터에게 면허를 갖추고 업무상 과실 배상책임보험(errors and omissions)에 가입하도록 요구하며, M.G.L. c. 112가 정하는 내용을 정리했습니다.
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모기지 포인트: IRS가 공제를 허용하는 경우
IRS는 주 거주지의 모기지 포인트가 IRS가 제시한 항목을 충족하면 낸 해에 공제될 수 있다고 설명하며, 이 글은 그 항목의 내용을 정리합니다.
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FIRPTA 원천징수: 매수자가 15%를 떼어 둡니다
IRS에 따르면 매도자가 외국인(foreign person)일 때 매수자는 보통 양도대가(amount realized)의 15%를 원천징수하며, 그 방식과 달라질 수 있는 경우를 설명합니다.
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모기지 금리 고정(락): 무엇을 보장하고 무엇을 물어봐야 하나
CFPB에 따르면 금리 고정(락)은 대출 제안부터 클로징까지 금리가 바뀌지 않게 하며, 보통 30일, 45일, 60일입니다. 보장 범위와 대출 기관에 할 질문을 정리했습니다.
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홈레디(HomeReady) 대출: 지역 중위소득 80% 한도
패니메이 셀링 가이드는 홈레디 차주의 소득을 해당 부동산 소재지 지역 중위소득(AMI)의 80% 이하로 제한하며, 이 글은 누구의 소득이 포함되는지, 어떤 수치를 쓰는지, 대출 기관에 무엇을 물어볼지 설명합니다.
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클로징 디스클로저: 3영업일의 대기 기간
12 CFR 1026.19(f)에 따라 대출 기관은 클로징 3영업일 전까지 클로징 디스클로저(Closing Disclosure)가 고객님께 전달되도록 해야 하며, 이 글은 영업일 계산법과 대기 기간이 다시 시작되는 경우를 설명합니다.
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FHA 감정평가는 주택 인스펙션이 아닙니다
HUD의 구매자 안내문은 FHA 감정평가가 렌더를 위해 집의 가치를 가늠하는 절차일 뿐 인스펙션(주택 검사)을 대신하지 못하며, 클로징 뒤 발견한 수리비는 FHA가 주거나 빌려 주지 않는다고 적습니다.
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셀러가 내주는 클로징 비용에는 Fannie Mae 한도가 있습니다
Fannie Mae 대출로 실거주 주택이나 세컨드홈을 사면 셀러 지원금은 대출비율에 따라 매매가와 감정가 중 낮은 금액의 3%, 6%, 9%까지이고, 투자용 부동산은 2%입니다.
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FHA의 최소 다운페이먼트 3.5%는 신용점수 580이 필요합니다
FHA 최소 다운페이먼트 3.5%는 최소 결정 신용점수(minimum decision credit score)가 580 이상인 경우에만 적용되며, 500에서 579 사이면 10%, 500 미만이면 FHA 대출을 받을 수 없습니다.
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대출 견적서(Loan Estimate)의 10영업일 시계
대출 견적서(Loan Estimate)에 적힌 조건은 발송 또는 전달일로부터 10영업일 안에 진행 의사를 밝힐 때만 유지되며, CFPB는 침묵을 동의로 보지 않는다고 설명합니다.
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소유자용 권원보험, 그리고 매도인이 할 수 없는 일
연방법은 매도인이 매매의 조건으로 특정 권원보험 회사를 요구하는 것을 금지하며, 위반 시 보험료의 세 배를 배상하고 제소 기한은 한 해입니다.
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VA 보증 주택 구입 대출, 처음에 드는 비용
VA 보증 구입 대출은 보증 한도가 온전하고 매매가가 감정가를 넘지 않으면 자기자금 없이 가능한 경우가 많고, 민간 모기지 보험도 없으며, 펀딩 피는 대출액의 2.15%부터입니다.
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매매계약서(P&S)를 포기하면 계약금은 어떻게 될까
1999년 Kelly v. Marx 판결에서 매사추세츠 주 대법원(SJC)은 매수인이 계약을 포기하고 집이 360,000달러에 되팔렸어도, 355,000달러 가격의 5퍼센트인 계약금 17,750달러를 매도인이 가져도 된다고 판단했습니다.
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등기소가 클로징 서류 등기에 받는 비용
매사추세츠 등기소 수수료표는 양도증서 155달러, 모기지 205달러, 해제 105달러, 조세 채무 확인서 80달러, 홈스테드 신고 35달러이며 부가금이 모두 포함된 금액입니다.
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주택 보험에서 대출 기관이 확인하는 것들
패니메이는 공제액을 보장 금액의 5%로 제한하고, 증권이 반드시 담보해야 하는 여덟 가지 위험을 정해 두었습니다. 클로징 전에 준비할 것을 정리했습니다.
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매사추세츠에서는 서명한 오퍼가 곧 계약이 될 수 있습니다
1999년 3월 2일 선고된 McCarthy v. Tobin 사건에서 그레이터 보스턴 표준 양식 오퍼에 서명하자 매수인과 매도인 모두 구속되었으며, 오퍼에 넣을 조건의 의미를 짚습니다.
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매사추세츠 클로징 변호사가 실제로 하는 일
매사추세츠 대법원은 2011년 판결에서 부동산 클로징 변호사가 실제로 해야 할 일, 즉 소유권과 대금 이전 지시와 서류 작성 업무를 명확히 했습니다.
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올해 가을 집을 내놓으신다면? MLS 변경 사항 두 가지, 서로 다른 시행 시점
2024년 8월 17일부터 매수인은 투어 전 서면 계약에 서명해야 하며, 보스턴의 MLS PIN은 2025년 9월에야 매물의 수수료 제안 항목을 없앴습니다.
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자영업자의 주택 구입
패니메이는 일반적으로 대출 기관이 자영업자의 소득에 대해 2년치 이력을 확보하도록 요구하며, 이 페이지는 이력이 짧을 때의 기준과 대출 기관이 Schedule C를 검토하는 방식도 다룹니다.
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서명 전, 어떤 클로징 비용이 오를 수 있을까
CFPB는 클로징 비용을 전혀 오를 수 없는 항목, 합계 10퍼센트까지만 오를 수 있는 항목, 상한 없는 항목으로 나누며, 이 글은 무엇이 어디에 해당하는지와 환불 조건을 설명합니다.
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보스턴 한인 리얼터(부동산 중개인), 처음 만나기 전에 알아 두실 네 가지
리얼터는 미국의 공인 부동산 중개인입니다. 한국과 달리 사는 쪽과 파는 쪽 중개인이 따로 있고, 집을 보기 전에 서면 계약을 쓰며, 수수료는 법으로 정해져 있지 않습니다. 첫 상담 전에 알아 두시면 좋은 것들을 정리했습니다.
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매사추세츠 클로징 뒤에 숨은 50년 소유권 조사
M.G.L. c. 93, § 70에 따라 선순위 구입 자금 모기지로 4세대 이하 자가 거주 주택을 매수할 때, 렌더 측 변호사는 최소 50년의 등기상 소유권을 조사해 매수인과 렌더 모두에게 소유권 확인서를 주어야 한다.
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매사추세츠 조닝법: 6년과 10년의 기간
M.G.L. c. 40A, § 7은 원래 건축허가대로 개량·사용된 공사는 6년, 구조물 철거 강제는 10년의 기간이 있고, 10년간 등기된 통지가 없으면 적법한 부적합 구조물로 인정되며, 보스턴은 별도 법으로 조닝을 규율한다.
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매사추세츠 콘도 6(d) 확인서, 제대로 알아보기
매사추세츠 일반법 183A장 6조 (d)항에 따라 관리단은 서면 요청과 수수료를 받은 날부터 10영업일 안에 미납 관리비 확인서를 발급해야 하며, 등기되면 세대는 그 시점 미납금에 대한 유치권에서 벗어난다.
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2026년 보스턴 컨포밍 대출 한도: $962,550
FHFA가 정한 2026년 보스턴 지역(서퍽·미들섹스·노퍽·에식스·플리머스 카운티) 한 세대 컨포밍 대출 한도는 $962,550이며, 전국 기준선 $832,750보다 높고 이를 넘으면 점보 대출이 됩니다.
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렌더가 콘도 건물을 심사할 때 확인하는 것들
패니메이는 2~4세대, 대부분의 5~10세대, 단독형 콘도 세대의 프로젝트 심사를 면제하고, 그 밖의 건물은 연체 세대 15% 이하, 수선충당금 예산 10% 이상, 상업 면적 35% 미만 등 전체 심사 기준을 충족해야 합니다.
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다운페이먼트 증여: 2026년 대출 기관과 IRS 규칙
패니메이는 한 세대 주택 다운페이먼트 전액을 가족 증여로 인정하며, 2026년 연간 증여 면제 한도는 1인당 $19,000, 초과분은 증여자가 Form 709를, 비거주자 부모의 $100,000 초과 증여는 매수인이 Form 3520에 신고한다.
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매사추세츠 주택 인스펙터가 할 수 없는 일
매사추세츠는 인스펙션 범위를 아홉 개 계통으로 정하고 인스펙터의 매수 조언, 수리비 산정, 수리 제안을 금지하며, 다섯 세대 미만 건물 매수인에게는 클로징 때 에너지 진단 안내 문서를 주도록 합니다.
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타이틀 5(Title 5): 집을 팔기 전 정화조 검사 마감시한
매사추세츠는 정화조 검사를 소유권 이전일 기준 2년 이내에 받도록 하며, 펌핑 기록이 있으면 3년 전 검사도 인정하고, 5가지 사례는 이전으로 보지 않으며, 4가지는 아예 면제되고, 날씨로 인한 지연은 서면 통지 시 이전 후 6개월까지 허용됩니다.
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매사추세츠 중개인이 당신에게 지는 의무와 그 서식
매사추세츠는 특정 매물을 놓고 처음 대면하는 자리에서 위원회 승인 서식을 받도록 하며, 대리인·이중대리인·퍼실리테이터가 지는 의무 범위와 보관 기간을 정한다.
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가을 오픈하우스 전에 받아야 할 사전승인: CFPB가 말하는 45일의 창
CFPB에 따르면 45일 안의 모기지 신용조회는 한 건으로 기록되고, 최소 세 곳과 상담해야 하며, 사전승인서는 보통 30일에서 60일 뒤 만료되니 보스턴 가을 오픈하우스 전에 미리 받아두자.
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보스턴시 자체 다운페이먼트 지원 프로그램, 9월 15일부터 바뀌는 점
보스턴시 생애 첫 주택 구입자 프로그램은 소득이 AMI 100퍼센트 미만이면 구입가의 3퍼센트(최대 $50,000), 101~135퍼센트면 2퍼센트(최대 $35,000)를 지원하며, 보스턴 외 거주자 지원 방식은 2026년 9월 15일부터 바뀐다.
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보스톤 클로징을 앞둔 주에 의심해야 할 이메일
FBI가 2025년 접수한 BEC 사기 신고 24,768건, 피해액 $3 billion 중 자산회수팀이 58%인 $679 million을 동결한 사례를 바탕으로, 송금 전 확인할 사람과 송금 후 대처법을 안내합니다.
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보스톤에서 본 프레디맥 6.71%, 이건 누구의 금리인가요?
프레디맥이 9월 3일 발표한 자료에서 30년 고정 평균은 6.71%, 15년 고정은 6.04%였으며, 이는 다운페이먼트 20%에 신용점수 740 이상인 대출 신청 정보를 신청 시점에 측정한 수치입니다.
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보스턴 감정평가서 사본 규정: 대출기관이 당신에게 갚아야 할 것과 그 시기
대출기관은 신청과 관련된 모든 감정평가서와 서면 가치평가 자료 사본을 완료 직후 또는 클로징 3영업일 전 중 더 이른 시점에, 비용 청구 없이 제공해야 합니다.
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보스턴 콘도 관리비 읽는 법 — 낮은 관리비가 좋은 소식이 아닌 이유
관리비가 낮다고 좋은 것이 아닙니다. 그 숫자가 실제로 무엇을 포함하는지, 적립금 부족이 왜 몇 년 뒤 특별부담금으로 돌아오는지, 그리고 어떤 건물을 사는 것인지 알려주는 매사추세츠 서류들.
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보스턴 인스펙션 리포트 읽는 법 — 매사추세츠 편
인스펙션은 합격·불합격이 아닙니다. 매사추세츠가 인스펙터에게 요구하는 것, 규정상 인스펙터가 할 수 없는 두 가지, 보스턴 구축에서 실제로 나오는 항목들, 그리고 따로 신청해야 하는 검사들.
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2025년 10월 15일 이후 서명하는 첫 계약부터, 보스턴·매사추세츠 매도인은 인스펙션을 포기하는 오퍼를 수락할 수 없습니다
2025년 10월 15일 이후 서명하는 첫 계약부터 매사추세츠에서는 760 CMR 74.00에 따라 인스펙션 포기를 오퍼 조건으로 걸거나 포기 오퍼를 받을 수 없고, 첫 계약 전까지 서명된 고지 서식을 줘야 합니다.
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보스톤 3년 주재원 파견, 집을 사야 할까
짧게 보유하면 비용이 들어갈 때와 나올 때 양쪽에서 발생하고, 그중 법으로 정해진 것은 하나뿐입니다. 판단하는 틀과 매사추세츠 양도증서세 계산, 그리고 3년이 2년과 다른 이유.
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보스톤 4년 유학, 렌트가 나을까 사는 게 나을까 — 계산을 가르는 것들
보스턴 유학 4년, 렌트비가 아깝다는 생각이 드는 시점이 옵니다. 답은 규칙이 아니라 계산이고, 그 계산을 실제로 가르는 항목들을 정리했습니다.
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보스톤에서 비자 신분으로 모기지 받기, 그리고 ITIN 대출 — 안 된다고 포기하기 전에
패니매 규정상 영주권자와 비영주 거주자는 시민권자와 동일한 조건으로 모기지를 받습니다. 비자 종류별로 실제로 무엇을 보는지, ITIN 대출은 어떤 경로인지 정리했습니다.
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에스크로, P&S, 컨틴전시 — 보스턴에서 미국 집 사기 용어를 순서대로 풀어드립니다
미국에서 처음 집을 사면 낯선 단어가 순서대로 쏟아집니다. 매사추세츠 거래 흐름을 따라가면서 실제로 마주치는 순서대로 정리했습니다.
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보스톤 모기지 서류에 숨은 세 개의 마감 시계, 이렇게 활용하세요
대출기관은 신청 후 3영업일 안에 Loan Estimate를, 클로징 3영업일 전에 Closing Disclosure를 보내야 하며, 45일 안의 모기지 신용조회는 한 건으로 기록됩니다.
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보스턴·매사추세츠에서 1978년 이전에 지어진 집 구매하기: 납 페인트 서류, 열흘의 검사 기간, 그리고 소유권 이전 후 절차
매사추세츠에서 1978년 이전 주택을 살 때 매도인이 매매계약서(P&S) 서명 전 건네야 할 납 페인트 서류, 매수인의 열흘 검사 기간, 소유권 이전 후 90일 규정, 유닛당 최대 $3,000 세액공제를 정리했다.
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6.66% 금리로 본 보스턴·매사추세츠 중간가 주택의 월 상환액, 2026년 8월
2026년 8월 27일 기준 프레디맥 30년 고정 평균 금리 6.66%로, 매사추세츠 중간가 $715,000 주택을 20% 다운으로 매수하면 월 원리금은 $3,676이며, 15년 고정 5.98% 기준은 $4,821입니다.
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보스턴 첫집 구매 Q/A #13: 인스펙션에서 히터를 열어봐야 하는 이유
뉴잉글랜드 겨울을 나기 전에 확인할 것들. 난방설비의 제조연도·정비 이력·연료 종류, 기름 난방이면 오일탱크의 위치와 상태, 다락 단열재와 창문, 그리고 이 결과를 협상 카드로 쓰는 법.
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보스톤 첫집 구매 Q/A #12: 콘도 vs 단독주택, 관리비 안의 월 비용
콘도와 단독주택 중 첫 집으로 뭐가 나을까요. 매매가만 비교하면 안 되는 이유, 콘도 관리비 안에 실제로 들어 있는 것, 낮은 관리비 뒤에 숨은 적립금 부족, 오퍼 전에 확인할 서류.
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보스턴 첫집 구매 Q/A #11: 에스크로 계좌란 무엇인가
에스크로 계좌란 무엇이길래 매달 모기지에 재산세와 보험료까지 같이 나갈까요. 은행이 세금과 보험을 대신 걷는 이유, 클로징 때 미리 넣는 적립금, 그리고 해마다 월 납입금이 바뀌는 이유.
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보스톤 첫집 구매 Q/A #10: 크레딧 점수는 지금부터 준비해야 하는 이유
첫 주택 구매자 프로그램은 대략 크레딧 640 이상을 기준으로 봅니다. 신청 직전에 급하게 올릴 수 없는 지표라 다음 차수를 노리려면 지금부터 준비해야 합니다. 점수를 깎는 네 가지 실수와 지금 할 일.
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보스톤 첫집 구매 Q/A #9: 지금 살까, 가을 매물 늘 때까지 기다릴까
가을에 매물이 많아진다는 말은 절반만 맞습니다. 매물이 늘면 기다리던 바이어도 함께 돌아오고, 사전승인부터 클로징까지 30~45일과 집값의 2~5%인 클로징 비용은 계절을 타지 않습니다. 결정 기준은 계절이 아니라 준비 순서.
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보스톤 첫집 구매 Q/A #8: 영주권 없이 첫 집 살 수 있을까
신분 자체가 매수를 막지는 않습니다. H-1B·E-2 같은 취업비자로 가는 모기지 경로, SSN 없이 ITIN으로 가는 경로, 그리고 신분보다 먼저 보는 크레딧과 소득 서류.
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보스톤 첫집 구매 Q/A #7: 다운 5% vs 20%, PMI 붙어도 싼 계산
20%를 모아야 산다는 계산의 함정. 첫 주택 구매자 프로그램은 3~5% 다운으로도 진행되고, ONE Mortgage처럼 PMI를 면제하는 구조도 있습니다. 다운 비율이 아니라 총비용으로 비교하는 세 가지 항목.
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보스톤 첫집 구매 Q/A #6: 학군 좋은 타운, 오퍼 몇 개나 붙을까
학군 좋은 타운에서 매물 하나에 오퍼가 몇 개나 붙는지, 첫 집 구매자가 마주하는 오퍼 경쟁의 현실. 왜 유독 치열한지, 숫자보다 중요한 오퍼의 구조, 감정평가 차액을 미리 정해 둬야 하는 이유.
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보스턴 첫집 구매 Q/A #5: 학군 좋은 타운일수록 재산세도 높다?
오퍼 가격만 보고 놓치기 쉬운 재산세 계산법. 매매가가 아니라 PITI로 비교해야 하는 이유, 매사추세츠 재산세 공식(평가액 × 세율 ÷ 1,000), 그리고 세율 차이로 월 페이먼트가 역전되는 예.
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보스턴 첫집 구매 Q/A #4: 부모님 다운페이먼트, 증여자금 서류
부모님이 다운페이먼트를 보태 주실 때 증여자금 처리를 안 해 두면 클로징이 막힙니다. 그냥 입금하면 안 되는 이유, 렌더가 요구하는 세 가지 서류(증여 확인서·자금 출처·이체 기록), 그리고 타이밍.
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미국 크레딧이 없어도 보스턴에서 집을 살 수 있나요?
"크레딧 쌓으려면 5년은 기다려야죠" — 미국에 온 지 얼마 안 된 분들이 가장 많이 하는 오해입니다. 실제 길은 생각보다 짧을 수 있습니다.
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보스턴 첫집 구매 Q/A #3: 학군 1순위 타운 vs 예산, 절충법
9월 개학 전 이사를 계획하는 가족이 가장 많이 하는 고민. 학군 최상위 타운의 현실, 예산에 맞는 대안 타운, 타운 순위가 아니라 초등학교 배정구역 단위로 보는 법, 그리고 놓치기 쉬운 재산세.
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보스턴 첫집 구매 Q/A #2: 렌트 재계약 서명 전에 계산할 것
보스턴은 리스가 9월 1일에 몰려 있어 해마다 이맘때 재계약이냐 매수냐를 정합니다. 매수는 오래 걸린다는 막연한 인식으로 계산도 안 해보고 서명하는 분들께, 사전승인부터 역산한 타임라인.
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보스톤 첫집 구매 Q/A #1: 사전승인을 지금 시작해야 하는 이유
MassHousing 무이자 다운페이먼트 지원처럼 마감이 있는 프로그램은 사전승인부터 클로징까지 걸리는 30~45일을 역산해야 잡을 수 있습니다. 2026년 여름 차수(최대 $25,000, 7월 31일 마감)에서 배운 것.
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보스턴 첫 주택 구매자가 가장 많이 하는 실수 5가지
그레이터 보스턴에서 첫 주택 구매자들과 함께하며 반복해서 목격하는, 충분히 피할 수 있는 실수 다섯 가지를 정리했습니다.
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글로는 부족한 질문이 있다면
모든 상황에는 글이 다루지 못하는 디테일이 있습니다. 30분 무료 상담이면 대부분 답이 나옵니다.