실제로 가장 많이 받는 질문들

네. 한국어, 영어, 일본어로 일합니다. 그리고 중요한 순간은 전부 한국어로 진행합니다 — 첫 상담, 오퍼 전략, 서명 전 리스와 매매 계약서를 한 줄씩 함께 읽는 일, 그리고 오해 한 번이 실제 돈으로 돌아오는 렌더·변호사와의 통화까지. 제2언어로 협상하실 일은 없습니다.

그레이터 보스턴 전역입니다. 보스턴 시내, 브루클라인, 케임브리지, 뉴턴, 워터타운, 월섬, 렉싱턴, 올스턴-브라이턴, 백베이와 사우스엔드, 퀸시를 주로 다룹니다. 서머빌, 메드포드, 알링턴, 몰든, 도체스터처럼 목록에 없는 인근 지역도 문의 주세요. 제가 잘 아는 범위를 벗어나는 시장이면 그 점도 솔직히 말씀드립니다.

네, 오히려 제 일의 큰 부분입니다. 처음 사시는 분에게는 에이전트의 시간이 더 많이 필요합니다 — 사전승인이 실제로 무엇을 보장하는지, 인스펙션에서 나온 어떤 항목이 계약을 접을 만한 것인지, 클로징에 현금이 정말 얼마나 필요한지. 그 시간을 처음부터 일정에 넣고 시작합니다.

집을 보러 다니기 전에 서면 바이어 에이전시 계약을 씁니다. 거기에 제 보수와 누가 지불하는지가 적힙니다. 2024년 업계 전반의 제도 변경 이후 구매자 측 에이전트 보수는 당연히 따라오는 것이 아니라 협의 대상이 되었고, 매도인이 낼 수도, 구매자가 낼 수도, 나눠 낼 수도 있습니다. 어떤 것에도 묶이시기 전에 금액을 먼저 보여드리고, 첫 상담은 무료입니다.

네. 매사추세츠주 부동산 라이선스 #9571004를 보유한 정식 세일즈퍼슨이고, eXp Realty 소속이며, 전미부동산협회(NAR) 윤리강령의 적용을 받는 REALTOR®입니다. 보스턴에서 16년 넘게 살고 있습니다.

이주 고객 대부분이 그렇게 시작하십니다. 시차를 사이에 두고 영상 투어, 동네 브리핑, 서류 준비를 진행해서, 도착하실 때 이미 후보 리스트를 들고 내리시게 합니다. 비행기 타기 전에 리스에 서명하시는 분도 있고, 직접 보고 정하시는 분도 있습니다. 둘 다 됩니다.

대부분 생각하시는 것보다 적습니다. 컨벤셔널 론은 자격을 갖춘 첫 구매자에게 3%까지, FHA는 3.5%, VA와 USDA는 조건이 맞으면 0%까지 내려갑니다. 매사추세츠에는 MassHousing과 ONE Mortgage 같은 첫 구매자 프로그램도 있어서 다운페이먼트나 월 부담을 낮춰줍니다. 적정 금액은 가격, 대출 종류, 얼마나 오래 사실지에 따라 달라지고, 그건 렌더 상담 한 번이면 정리됩니다.

사전승인은 렌더가 소득, 자산, 크레딧을 실제로 검토한 뒤 얼마까지 빌려주겠다고 서면으로 밝히는 것입니다. 대화만 나눈 사전자격(pre-qualification)보다 훨씬 강합니다. 본격적으로 집을 보기 전에 받으세요 — 그레이터 보스턴에서는 사전승인이 첨부되지 않은 오퍼는 진지하게 받아들여지지 않고, 좋은 매물은 며칠 만에 나갑니다.

오퍼가 수락된 시점부터 클로징까지, 모기지가 있으면 보통 30~60일입니다. 매사추세츠에는 타주에서 오신 분들이 못 보셨을 단계가 하나 더 있습니다 — 먼저 오퍼(Offer to Purchase)를 쓰고, 1~2주 뒤에 더 상세한 매매계약서(P&S)를 씁니다. 보통 양측에 변호사가 붙습니다. 예측이 안 되는 건 집을 찾는 기간입니다. 주말 하나에 끝나기도 하고 여섯 달이 걸리기도 합니다.

매사추세츠에서는 보통 두 가지를 뜻합니다. 첫째, 계약부터 클로징 사이에 제3자 — 보통 리스팅 브로커나 변호사 — 가 보관하는 계약금입니다. 둘째, 클로징 이후 렌더가 유지하는 계좌로, 월 납입금의 일부를 떼어 두었다가 재산세와 주택보험 납부 시점에 대신 내주는 용도입니다.

받으시는 게 맞습니다. 법으로 강제되지는 않고, 경쟁이 심한 시장에서는 인스펙션 조건을 줄이거나 포기하고 오퍼를 넣는 분도 있습니다. 실제 위험이 있는 선택이라 제가 대신 정해드리지 않고 무엇을 감수하는 것인지 설명드립니다. 인스펙션은 보통 구조, 지붕, 난방, 전기, 배관을 봅니다. 오래된 집이 많은 보스턴에서 중요하게 걸리는 건 난방 설비, 노브앤튜브 배선, 지하 누수, 그리고 납페인트입니다.

클로징 비용은 다운페이먼트 외에 거래를 마치는 데 드는 비용입니다 — 렌더 수수료, 변호사비, 권원보험, 등기, 감정, 그리고 선납하는 세금과 보험입니다. 매사추세츠 구매자 기준으로 통상 매매가의 2~5% 선에 들어옵니다. 렌더는 신청 후 3영업일 안에 항목별 금액이 적힌 Loan Estimate를, 클로징 최소 3영업일 전에 Closing Disclosure를 반드시 주게 되어 있습니다.

얼마나 오래 보유하실지, 그리고 통제권을 얼마나 원하시는지에 달렸습니다. 콘도는 중심 동네에 진입하는 비용이 낮고 관리를 관리조합에 맡길 수 있지만, 그 조합의 재정, 규정, 특별부담금까지 함께 떠안습니다 — 조합 서류를 읽는 것이 실사의 일부입니다. 단독주택은 통제권과 땅을 주는 대신 초기 비용이 크고 모든 수리가 내 몫입니다.

보스턴의 대표적인 다세대 건물입니다. 한 건물에 두세 개 유닛이 층층이 쌓여 있습니다. 한 유닛에 살면서 나머지를 세놓아 모기지의 상당 부분을 충당하는 방식으로 많이 씁니다. 다만 집주인으로서의 의무, 세입자법, 단독주택과 다른 대출 계산이 따라옵니다. 지름길이 아니라 하나의 전략입니다.

네. 매사추세츠에서 부동산을 소유하는 데 시민권이나 영주권 요건은 없습니다. 준비가 필요한 건 대출입니다. 렌트비·공과금 납부 기록 같은 대체 자료로 크레딧 파일을 만들어주는 렌더도 있고, 다운페이먼트를 더 요구하는 외국인 대출 프로그램도 있으며, 현금으로 사시는 분도 있습니다. 통하지 않는 건 미국 은행이 한국 신용정보를 그대로 받아줄 거라는 기대입니다.

받는 경우가 많습니다. H-1B, L-1, E-2, F-1, 영주권자 모두 이곳에서 집을 삽니다. 렌더는 보통 비자 종류, 남은 기간, 재직 상태, 미국 내 소득 이력을 봅니다. 요구 조건이 렌더마다 꽤 다르기 때문에, 안 된다고 단정하기 전에 두세 곳과 먼저 이야기해보는 것이 첫 순서입니다.

ITIN은 소셜번호 없이 미국 세금을 신고하는 사람에게 발급되는 납세자 번호입니다. 일부 렌더가 ITIN 보유자용 모기지 프로그램을 운영하는데, 보통 다운페이먼트가 더 크고 금리가 컨벤셔널보다 높습니다. 실재하는 정당한 경로이고, 다른 선택지가 열릴 때까지 기다리는 쪽과 꼼꼼히 비교해보실 만합니다.

구매 자체에는 대기 기간이 없습니다. 다만 렌더는 보통 미국 내 소득과 크레딧 이력을 보고 싶어 합니다 — 2년 정도를 기준으로 삼는 곳이 많지만 더 짧게 인정하는 프로그램도 많고, 다운페이먼트를 크게 하면 이력 없이도 되는 경우가 있습니다. 최근에 오셨다면 '살 수 있느냐'보다 '어느 렌더의 기준이 내 상황에 맞느냐'가 실질적인 질문입니다.

소유하는 데는 필요 없습니다. 다만 일반적인 모기지 프로그램 대부분은 SSN이나 ITIN 중 하나를 요구합니다. 렌더가 크레딧을 조회하고 국세청에 보고해야 하기 때문입니다. 현금 구매라면 둘 다 없어도 되지만, 신분 확인과 출처가 추적되는 자금 증빙은 여전히 필요합니다.

두 경우 다 있고, 선택은 취향보다 대출이 결정합니다. F-1 비자 유학생도 법적으로 부동산을 소유할 수 있지만, 미국 내 소득과 크레딧이 거의 없는 상태에서 본인 이름으로 모기지를 받기는 어렵습니다. 부모님 명의로 사시면 그 문제는 피하지만, 비거주 외국인 구매자에게는 또 다른 렌더 요건이 붙습니다. 명의에 따라 세금과 나중에 팔 때의 결과도 달라지는데, 그 부분은 제가 아니라 회계사와 변호사에게 확인하실 일입니다. 제가 해드릴 수 있는 건 결정하시기 전에 어느 구조를 렌더가 실제로 승인해주는지 정리해 드리는 것입니다.

가능하고, 실제로 자주 그렇게 진행됩니다. 영상 투어, 원격 서류 서명, 클로징 대리를 위한 위임장이 다 이런 상황을 위해 있는 제도입니다. 대신 건물과 거리의 분위기는 화면으로 전달되지 않기 때문에, 제가 직접 가서 사진에 안 나오는 것을 말씀드립니다. 시차는 맞서기보다 일정에 미리 넣고 짜는 편이 편합니다.

자금의 흐름이 서류로 이어지는지를 봅니다. 해외에서 온 돈 자체는 문제가 되지 않습니다. 문제가 되는 건 설명되지 않는 돈입니다. 자금의 출처, 송금 내역, 그리고 그 돈이 빌린 것이 아니라 실제로 본인 자산이라는 점을 증빙하게 됩니다. 한국 쪽에도 해외송금 신고 절차가 있으니 거래 은행에 미리 확인해 두시는 게 좋습니다. 계약을 진행하는 중이 아니라 그 전에 송금을 시작해 두면 대부분의 번거로움이 사라집니다.

이건 규칙이 아니라 계산입니다. 숫자를 보지 않고 답하는 사람은 추측하는 것입니다. 결과를 가르는 요소는 실제 보유 기간, 살 때와 팔 때 양쪽에서 나가는 거래 비용, 콘도 관리비와 재산세, 같은 돈으로 빌릴 수 있는 집, 그리고 2년 차에 계획이 바뀌면 어떻게 되는지입니다. 4년이면 구매가 유리하게 나오기도 하고 불리하게 나오기도 합니다. 결정하시기 전에 실제 숫자로 계산해 드리고, 렌트가 나은 경우에는 그렇게 말씀드립니다.

두 가지만 지키면 위험 대부분이 걸러집니다. 첫째, 라이선스를 확인하세요. 매사추세츠는 공개 라이선스 조회를 제공하고, 정상적인 에이전트라면 라이선스 번호를 망설임 없이 알려줍니다. 둘째, 이메일로 온 지시에 따라 절대 송금하지 마세요. 부동산 송금 사기는 보통 클로징 관계자를 사칭해 마지막 순간에 계좌를 바꾸는 방식으로 일어납니다. 이미 알고 있던 번호로 에스크로나 클로징 변호사에게 전화해 목소리로 확인한 뒤에 보내세요. 서류를 보여주기도 전에 보증금부터 요구하는 매물은 그보다 오래된 별개의 수법입니다.

수십 개 대학이 이 도시의 달력을 정하기 때문입니다. 집주인들이 오래전부터 학사 일정에 리스를 맞췄고, 그 관행이 학생 주택을 넘어 퍼지면서 이제는 9월의 하루가 도시 전체의 이삿날이 되었습니다. 9월 1일 입주 매물은 봄에서 초여름에 가장 많이 풀리고, 10월에 찾기 시작하면 남은 것 중에서 고르게 됩니다.

네 가지뿐입니다 — 첫 달 렌트, 마지막 달 렌트, 한 달치를 넘지 않는 보증금, 그리고 새 자물쇠와 열쇠의 실비. 매사추세츠 일반법 186장 15B조에 그렇게 정해져 있습니다. 입주 시점에 청구되는 어메니티 비용, 반려동물 보증금, 행정 수수료는 이 목록에 없습니다. 요구받으시면 근거를 물어보세요.

항상은 아닙니다. 소유주가 브로커 수수료를 내는 '노피(no-fee)' 매물도 있고, 세입자가 보통 한 달치 렌트만큼 내기를 기대하는 매물도 있습니다. 이건 서명할 때 알게 될 것이 아니라 지원하기 전에 서면으로 고지되고 합의되어야 합니다. 저는 집을 보러 가기 전에 어느 쪽인지 먼저 말씀드립니다.

보통 사진이 있는 신분증, 최근 급여명세서나 오퍼레터 같은 소득 증빙, 은행 거래내역, 이전 집주인의 추천, 그리고 크레딧 조회 동의입니다. 미국 크레딧 없이 해외에서 오시는 경우에는 탄탄한 서류 묶음 — 오퍼레터, 잔고 증명, 보증인, 회사 레터 — 이 그 자리를 대신합니다. 집을 찾은 뒤가 아니라 보러 다니기 전에 미리 만들어 두세요.

보증인은 세입자가 못 낼 경우 대신 내겠다고 리스에 서명하는 사람입니다. 학생과 갓 오신 분들에게 자주 요구됩니다. 대부분의 집주인은 미국 내 소득과 크레딧이 있는 보증인을 원하는데, 조건에 맞는 분이 없다면 유료 보증 서비스가 있고, 렌트를 더 선납하는 것으로 대신 받아주는 집주인도 있습니다. 안 된다고 단정하기 전에 집주인이 어느 쪽을 선호하는지 물어볼 가치가 있습니다.

9월 15일부터 5월 31일까지, 집주인은 사람이 거주하는 모든 방을 오전 7시부터 오후 11시까지 최소 화씨 68도, 야간에는 64도로 데울 수 있어야 합니다. 주 위생법 105 CMR 410.180 규정입니다. 집주인이 고쳐주지 않으면 보스턴에서는 311로 전화해 위생검사국(Inspectional Services)에 연결할 수 있습니다 — 먼저 온도를 기록하고 집주인에게 서면으로 알린 뒤에 하세요.

네, 오히려 나중에 문제를 수습하는 것보다 그 편이 낫습니다. 한국어로 함께 읽으면서 실제로 중요한 것들을 짚어드립니다 — 자동 갱신 조항, 공과금과 제설의 책임 소재, 전대(서브리스) 규정, 비자나 직장이 바뀌면 어떻게 되는지, 그리고 매사추세츠법상 있어서는 안 되는 청구 항목까지.

봄에 가장 많은 구매자가 움직이고, 이곳에서는 초가을도 진짜 두 번째 성수기입니다. 다만 적기는 달력보다 본인의 일정, 보유 지분, 그리고 내가 있는 동네의 경쟁 매물 상황에 더 좌우됩니다. 1월에 제값에 내놓은 집이 5월에 비싸게 내놓은 집보다 낫습니다.

생각보다 적습니다. 페인트, 짐 정리, 대청소, 조명이 정작 살지도 않을 리모델링보다 회수율이 높습니다. 손볼 가치가 있는 건 어차피 인스펙터가 찾아낼 것이고 구매자가 재협상 카드로 쓸 항목들입니다. 돈을 쓰시기 전에 제가 집을 함께 돌면서 어느 쪽인지 구분해 드립니다.

홍보를 시작하기 전에 리스팅 계약서에 협의해서 적습니다. 매도인이 구매자 측 에이전트에게 무엇을 제안할지도 함께 정합니다. 2024년 제도 변경 이후 그 제안은 MLS에 게시되지 않고 별도로 다뤄집니다. 나중에 놀라실 항목이 없어야 합니다.

나오는 것도 있고, 지금 가격대에서는 안 나오는 것도 많습니다. 정직한 답을 하려면 동네가 아니라 그 건물의 숫자를 돌려봐야 합니다. 렌트, 세금, 보험, 상하수도, 공실, 그리고 미뤄둔 수리가 전부 결과를 바꿉니다. 주인이 함께 거주하는 2~3가구가 여전히 통하는 지점은 순수한 투자 수익률보다는 '내가 사는 데 드는 돈을 줄이는 방법'인 경우가 많습니다.

네, 그것도 자세히요. 매사추세츠는 세입자 보호가 강한 주이고, 보증금, 주거 상태 유지, 출입, 퇴거에 관한 규정을 어기면 실제로 무거운 책임이 따릅니다 — 보증금 조항 하나만으로도 3배 배상이 가능합니다. 소규모 집주인 상당수가 모른 채 노출되어 있습니다. 문제가 생긴 뒤보다 그 전에 아시는 편이 낫습니다.