매매계약서(P&S)를 포기하면 계약금은 어떻게 될까

매사추세츠에서 매매계약서(purchase and sale agreement, P&S)의 계약금(deposit)은 잃을 수 있는 돈입니다. 언제 잃는지에 관한 기준은 주 대법원(Supreme Judicial Court, SJC)의 1999년 Kelly v. Marx 판결에서 나왔고, SJC는 지금까지 그 기준을 따르고 있습니다.

무슨 일이 있었나

1994년 3월 18일, 매수인들은 우스터의 집을 355,000달러에 사겠다는 오퍼에 서명했습니다. 매도인이 이를 수락했고, 매수인들은 계약금 일부로 1,000달러를 냈습니다. 5월 초에 양측은 매매계약서에 서명했고, 매수인들은 16,750달러를 더 내서 계약금은 모두 17,750달러, 곧 가격의 5퍼센트가 되었습니다. 계약서 열여덟 번째 조항은 매수인이 매수인의 약정을 이행하지 못하면 모든 계약금을 매도인이 손해배상 예정액(liquidated damages)으로 보유한다고 정하고 있었습니다. 클로징(closing)은 1994년 9월 1일로 잡혀 있었습니다. 8월 9일, 매수인들은 현재 살고 있는 집을 팔지 못했다는 이유로 매도인에게 집을 다시 시장에 내놓으라고 서면으로 알렸습니다. 매도인은 그달에 다른 오퍼를 받아들였고, 9월 20일 새 매수인과 360,000달러에 클로징했습니다.

법원의 판단

처음 사건을 맡은 법원(Superior Court)은 매도인이 계약금을 가져도 된다고 했습니다. 항소법원(Appeals Court)은 매도인에게 실제 손해가 없으니 계약금을 갖는 것은 위약벌(penalty)이나 다름없다고 보아 이를 뒤집었습니다. SJC는 사건을 맡아 매도인의 손을 들어 주었습니다. SJC는 이른바 두 번째 검토(second look) 방식을 받아들이지 않았고, 계약을 맺을 당시에 손해를 예측하기 어려웠고 조항의 금액이 계약 위반으로 예상되는 손해의 합리적인 추정치였다면, 매매계약서의 손해배상 예정 조항은 그대로 집행된다고 판단했습니다. 판사는 계약을 맺을 당시의 사정만 살핍니다. 그때 기준으로 실제 손해의 합리적인 추정치에 비해 지나치게 큰 금액은 집행되지 않으며, 법원은 계약 금액의 삼분의 일로 정한 위약벌이 무효가 된 1966년 판결을 예로 들었습니다. 이 사건에서 가격의 5퍼센트는 계약을 어겼을 때 매도인이 입을 손해를 합리적으로 예측한 금액이었습니다. 법원은 그 손해를 다른 매수인을 찾고 팔릴 때까지 기다려야 하는 비용으로 보았고, 계약 위반 뒤에 생긴 사실인 되팔린 가격은 판단에 들어가지 않았습니다.

매수인의 주장이 받아들여지지 않은 이유

매수인들은 매도인이 되팔면서 손해를 보지 않았으니 계약금은 뜻밖의 이득이 된다고 주장했습니다. 법원은 당사자들이 금액을 미리 정했으니 약속한 대로 책임져야 한다고 답했고, 같은 취지의 1900년 홈스 대법원장의 의견을 인용했습니다. 또 두 번째 검토를 하면 당사자들이 그 조항에 합의하면서 바란 확실성이 무너진다고 덧붙였습니다. SJC는 2008년 경기장 좌석 이용권 분쟁인 NPS, LLC v. Minihane 사건에서 같은 기준을 적용하면서, 손해배상 예정 조항이 유효한 이상 상대방이 손해를 줄일 수 있었는지(mitigation)는 따지지 않는다고 덧붙였습니다. 2023년 Cummings Properties, LLC v. Hines 판결에서도 SJC는 한 번만 검토하는 방식(single look)을 따른다고 다시 밝혔습니다.

매매계약서에 서명하기 전에

이 사건은 우스터에서 일어났지만 기준은 매사추세츠 전역에 적용됩니다. 이 사건에서는 오퍼에 작은 계약금이, 매매계약서에 더 큰 계약금이 붙었고, 조항은 그 전부에 적용되었습니다. 계약금을 지키는 장치는 계약서에 넣은 조건부 조항(contingency), 즉 대출이나 인스펙션 같은 조건과 거기에 붙은 날짜입니다. 어느 조건이 무산되면 계약금이 돌아오는지 알아 두시고, 날짜가 지나기 전에 연장은 서면으로 받아 두세요. 올가을 첫 오퍼를 준비하고 계시다면 서명하기 전에 매매계약서를 저에게 보내 주세요. 계약금 조항을 함께 읽어 드리겠습니다. 다이애나 킴, REALTOR®, eXp Realty.