타이틀 5(Title 5): 집을 팔기 전 정화조 검사 마감시한

정화조를 쓰는 집이 많은 보스턴 인근 타운에서는, 순조롭게 진행되던 가을철 클로징(closing)을 갑자기 분주하게 만드는 것이 바로 이 검사입니다. 대부분의 경우 시스템 자체는 문제가 없고, 매도인이 서랍에 넣어둔 보고서가 딱 1년 정도 오래된 것뿐인데, 매수인 측 대출기관이 물어보기 전까지는 아무도 그 날짜를 들여다보지 않습니다.

2년 규정

310 CMR 15.301(1)에 따르면, 시스템은 해당 시설의 소유권이 이전되는 시점으로부터 그 전 2년 이내에 검사를 받아야 합니다. 이 2년은 클로징 날짜를 기준으로 거꾸로 셉니다.

예외 조항과 그 조건

같은 조항은 검사 보고서와 함께 그 기간 동안 매년 최소 한 번씩 펌핑했다는 시스템 펌핑 기록을 제출하면, 이전 시점으로부터 3년 전에 받은 검사까지 인정합니다. 실제로는 매년 펌핑 업체가 발급한 청구서가 있어야 한다는 뜻입니다. 정화조가 있는 집을 소유하고 있고 앞으로 몇 년 안에 매도를 고려하고 있다면, 이 청구서들을 한 파일에 모아 두는 데는 비용이 거의 들지 않으며, 가끔은 그것 하나로 거래 전체를 살리기도 합니다.

소유권 이전으로 보지 않는 경우

규정은 이 요건을 발생시키지 않는 다섯 가지 거래를 정하고 있습니다. 모기지를 비롯한 담보권 설정, 대출 기관이 바뀌든 아니든 재융자, 같은 소유자들 사이에서 소유 형태만 바꾸는 것(소유자들이 수익자인 가족 신탁에 넣는 경우 포함), 등기에 배우자를 추가하거나 빼는 것과 생전 배우자 간 이전 및 배우자의 사망, 그리고 후견인이나 재산관리인, 수탁자가 바뀌는 것입니다. 따라서 재융자를 하거나, 본인이 계속 수익자로 남는 가족 신탁에 집을 넣는 경우라면 검사는 해당되지 않습니다. 다만 신탁에 새로운 당사자를 들이는 경우는 310 CMR 15.301(3)(i)에 따라 다르게 취급되어 검사 대상이 됩니다.

면제되는 경우

310 CMR 15.301(4)는 네 가지 면제 사유를 정하고 있습니다. 이전일로부터 3년 안에 담당 관청의 준공 확인서(certificate of compliance)를 받은 새 시스템으로, 펌핑 기록상 3년째에 최소 한 번 펌핑한 경우입니다. 담당 관청과 이전 후 2년 이내에 시스템을 개선하거나 하수도 또는 공용 시스템에 연결하기로 한 집행력 있는 합의가 있고, 그 합의가 다음 소유자에게 고지되어 구속력을 갖는 경우입니다. 그 지역이 주 환경보호국이 서면으로 승인한 종합 검사 계획을 운영하고 있고, 그 계획이 정한 최근 시점에 검사를 받은 경우입니다. 그리고 주거용 부동산을 현재 배우자 사이, 부모와 자녀 사이, 친형제자매 사이에 이전하거나, 위탁자와 가장 가까운 촌수의 수익자가 한 명 이상 지정된 철회 가능 또는 철회 불가능 신탁으로 이전하는 경우입니다. 마지막 항목은 들리는 것보다 좁습니다. 310 CMR 15.301(3)(e)는 (4)(d)에서 제외되지 않는 가족 간 이전은 그대로 검사 대상이라고 정하고 있으므로, 짐작하지 말고 담당 관청에 확인하시기 바랍니다.

겨울철 예외

날씨 때문에 이전 시점에 검사를 할 수 없는 경우, 매도인이 매수인에게 310 CMR 15.300부터 15.305까지의 요건을 서면으로 통지한다는 조건 하에, 날씨가 허락하는 대로 검사를 마치면 되며 그 기한은 이전 후 6개월을 넘길 수 없습니다. 이 서면 통지는 예의상 하는 것이 아니라 조항 자체의 일부입니다. 문제는 시스템이 나중에 불합격 판정을 받을 경우 누가 비용을 부담하는지 규정이 정해 두지 않았다는 점인데, 그동안 매수인은 검사받지 않은 시스템이 딸린 집을 소유하게 되기 때문입니다. 이 조항으로 매수하신다면, 불합격 시 비용을 누가 부담할지 서면으로 합의해 두시기 바랍니다.

매매가 아니어도 검사가 필요한 경우

310 CMR 15.301(5)는 건물 용도가 바뀌거나, 설계 유량(design flow)이 늘어나거나, 지역 건축감독관의 건축허가나 점유허가가 필요한 사용 확장이 있기 전에도 검사를 받도록 정하고 있습니다. 이때 적용 여부를 결정하는 것은 바로 이 허가 요건입니다. 지하실을 침실로 개조하거나 단독주택을 두 세대로 나누는 일은 매매와 무관하게 이 조항에 해당될 수 있는데, 정화조는 애초에 특정 설계 유량을 기준으로 설계되고 허가받은 설비이기 때문입니다.

매도인들께 드리는 말씀

매물 사진을 찍기 전에 검사부터 예약하시길 권합니다. 통과하면 큰 협상 조건 하나가 사라지는 것이고, 불합격하더라도 협상 테이블에 오르기 전에 미리 손볼 시간이 충분히 남습니다. 보스턴 광역권에서 정화조가 있는 집을 매물로 내놓을 계획이신가요? 주소와 마지막 펌핑 날짜를 보내주시면 현재 상황이 어떤지 알려드리겠습니다. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty.