FHA 감정평가는 주택 인스펙션이 아닙니다

FHA 대출로 집을 사신다면, 렌더(대출기관)가 주문하는 감정평가(appraisal)와 인스펙션(주택 검사, home inspection)은 서로 다른 절차입니다. HUD의 구매자 안내문이 그 차이를 설명합니다.

안내문의 내용

HUD 서식 HUD-92564-CN, For Your Protection: Get a Home Inspection(여러분을 지키기 위해: 주택 인스펙션을 받으세요)에 따르면, 감정평가는 렌더를 위해 집의 가치를 가늠하려고 필요한 절차이며 인스펙션을 대신하지 못합니다. 안내문은 FHA가 인스펙션을 직접 하지 않고, 새 집의 가치나 상태를 보증하지 않는다고 적습니다. 또 클로징(closing) 뒤에 집에서 문제를 발견하더라도 FHA는 수리비를 주거나 빌려 줄 수 없고, 집을 여러분에게서 다시 사 갈 수도 없다고 밝힙니다.

감정평가사가 하는 일

HUD Handbook 4000.1은 감정평가사(appraiser)가 그 집이 HUD의 부동산 적격 기준(Property Acceptability Criteria), 곧 최소 부동산 요건(Minimum Property Requirements)을 충족하는지 관찰하고 분석해 보고해야 한다고 정합니다. 이 핸드북은 해당 요건을 FHA가 보험을 제공하는 모든 주택이 안전하고(safe), 튼튼하며(sound), 보호되어(secure) 있어야 한다는 일반 요건이라고 설명합니다. 또한 모기지 대출기관(mortgagee)이 대출 자격을 판단할 수 있도록 모든 부동산이 안전하고 튼튼하며 보호되어 있어야 한다고 적습니다.

인스펙션이란

안내문은 인스펙션이 여러분이 직접 준비해야만 진행된다고 말합니다. 자격을 갖춘 인스펙터가 비용을 받고 편견 없이 집을 살펴 물리적 상태를 평가하고, 주요 시스템·설비·구조·마감재의 남은 사용 가능 기간을 추정하며, 수리하거나 교체해야 할 부분을 짚어 줍니다.

HUD가 권하는 것

안내문은 인스펙터 후보에게 업무 표준 규정(Standards of Practice)이나 샘플 보고서를 요청해 보라고 권합니다. 또 절차 초반에 인스펙션을 요청하면 그 결과를 조건으로 하는 매매계약(컨틴전시, contingency)을 맺을 수 있을지도 모른다고 적습니다. 아울러 EPA와 Surgeon General(미국 공중보건서비스단 총괄 책임자)이 모든 주택에서 라돈(radon) 검사를 받으라고 권고한다고 밝히고, 곰팡이, 공기나 수질, 석면, 납 페인트, 요소포름알데히드(urea formaldehyde) 단열재, 해충 같은 다른 검사에 대해서도 인스펙터에게 물어보라고 권합니다.

안내문을 받는 시점

Handbook 4000.1은 렌더가 예비 주택 구매자에게 이 안내문을 제공하도록 요구합니다. 한 항목은 사전 자격 확인(pre-qualification), 사전 승인(pre-approval), 정식 신청 등 첫 접촉 때라고 적고, 언더라이팅(underwriting) 항목은 정식 신청 때라고 적습니다.