3년 주재원 파견, 집을 사야 할까

3년 파견은 이 질문의 가장 어려운 형태이고, 제가 가장 많이 받는 질문이기도 합니다.

10년이면 사십시오. 1년이면 렌트하십시오. 3년은 정확히 경계선 위에 있습니다. 그래서 다들 같은 자리를 맴도시고, 그래서 답이 감이 아니라 계산에서 나와야 합니다.

짧게 보유하는 것이 다른 이유

오래 사실 분은 매수 비용을 한 번 내고 잊어버립니다. 10년에 걸쳐 배경으로 사라집니다.

3년이면 들어갈 때 내고 나올 때 또 내는데, 두 번째 청구서가 첫 번째를 소화하기도 전에 도착합니다. 어려움의 본질은 이것 하나이고 나머지는 세부사항입니다.

덜 이야기되는 문제가 하나 더 있습니다. 나가는 시점을 본인이 고르지 못한다는 것입니다. 10년 보유자는 시장이 마음에 안 들면 그냥 기다립니다. 주재원은 기다릴 수 없습니다. 파견은 끝날 때 끝나고, 그 계절의 시장이 어떻든 그 안에서 파셔야 합니다.

나올 때 드는 비용

한 가지는 법으로 정해져 있어서 오늘 정확히 계산할 수 있습니다.

**매사추세츠 양도증서세(deeds excise)**는 법상 거래가 500달러당 2달러이고, 여기에 14% 부가세가 붙어 **$500당 $2.28 — 매매가의 약 0.456%**가 됩니다. 양도증서를 작성하고 서명하는 쪽, 즉 매도자가 냅니다. 반스터블 카운티는 세율이 다릅니다.

$800,000에 파신다면:

$800,000 ÷ $500 = 1,600 단위 × $2.28 = $3,648

이 숫자는 미리 알 수 있고 나중에 놀랄 일이 없습니다.

나머지는 상황마다 다르고, 저는 일부러 퍼센트를 드리지 않겠습니다. 중개 보수는 2024년 업계 변화 이후 공개적으로 협상 대상이 되었고, 관행적인 요율을 고정 비용처럼 적어 드리면 양쪽으로 오해를 만듭니다. 변호사 비용, 권원 관련 비용, 등기 비용, 대출 관련 수수료도 거래에 따라 다릅니다.

그러니 이렇게 하십시오. 실제 견적을 받아서 본인 숫자를 넣으십시오. 제가 여기 적을 수 있는 어떤 평균보다 본인 견적으로 만든 추정이 낫습니다.

판단하는 틀

보유 기간 동안 매수가 렌트보다 나으려면:

(렌트 대비 아낀 돈) + (갚아 나간 원금) + (가격 변동분) 이 (매수 비용) + (매도 비용) + (렌트에는 없는 보유 비용) 보다 커야 합니다.

정직하게 쓰시려면 네 가지를 유의하셔야 합니다.

갚아 나간 원금은 비용이 아닙니다. 매도할 때 돌아옵니다. 다만 30년 대출 초기에는 납입액의 대부분이 이자라서, 3년차까지 원금이 얼마나 줄어 있을지를 과대평가하기 쉽습니다. 짐작하지 마시고 실제 대출의 상환 스케줄을 확인하십시오.

렌트비는 전액 사라집니다. 이것이 매수 쪽의 논거이고, 실재하는 논거입니다.

보유에는 렌트에 없는 비용이 있습니다. 재산세, 보험, 콘도 관리비, 유지보수, 그리고 건물이 부과하는 모든 것. 매사추세츠 재산세율은 타운별로 정해져 매년 공표되므로, 지역 평균이 아니라 해당 타운의 실제 세율을 쓰십시오.

가격 변동분은 근거가 없으면 0을 넣으십시오. 상승을 가정해야만 성립하는 계산이라면 성립하지 않는 것입니다. 일단 보합으로 돌려 보시고, 그다음에 하락하면 어떻게 되는지 보십시오.

3년이 실제로 다른 지점

3년이 2년보다 나은 규정이 하나 있습니다. 계약 전에 알아 두실 만합니다.

주거용 주택의 양도차익 비과세는 매도 전 5년 중 2년을 소유하고 실제 거주했는지에 달려 있습니다. 3년 파견이면 이 요건을 넘고, 더 짧으면 못 넘을 수 있습니다. 개월 수를 어떻게 세는지를 포함한 자세한 내용은 이 글에 있습니다.

여기서 사람들이 놓치는 결과가 하나 있습니다. 팔지 않고 렌트로 돌리기로 하실 때입니다. 이사를 나온 뒤에도 그 5년 창은 계속 흘러갑니다. 귀국 후 너무 오래 임대로 들고 계시면, 이미 확보해 둔 비과세 요건에서 벗어날 수 있습니다. 보유가 선택지에 있다면 떠나시기 전에 회계사와 그 기한을 계산해 두십시오. 몇 년 뒤가 아니라요.

그리고 미국 거주자가 아닌 상태로 매도하시면 클로징에서 FIRPTA 원천징수가 적용됩니다. 벌금도 아니고 최종 세액도 아니지만, 그날 손에 들어오는 금액이 달라지므로 미리 계획하셔야 합니다.

임대를 계획에 넣으셨다면, 사기 전에

콘도라면 관리단 규약의 임대 제한 조항을 먼저 읽으십시오. 임대 가능한 세대 비율에 한도를 두거나, 최소 임대 기간을 정해 두거나, 이사회 승인을 요구하는 관리단이 많습니다. 클로징 후에 알게 되어 계획이 무너진 경우를 여러 번 봤습니다. 무엇을 봐야 하는지는 콘도 관리비 읽는 법에 정리했습니다.

어느 쪽으로 기우는가

매수가 유리해지는 조건:

• 가족에게 실제로 필요한 크기의 렌트비가 비싸다
• 파견이 연장될 가능성이 실제로 있다
• 평범하고 되팔기 쉬운 물건을 산다 — 지난번에 2년 걸려 팔린 특이한 물건이 아니라
• 승인받은 한도 끝까지 무리하지 않는다

렌트가 나은 조건:

• 귀국 날짜가 고정이고 조정이 안 된다
• 현금 여유가 빠듯해서 매도 시점의 나쁜 한 달이 곧바로 문제가 된다
• 물건이 특이하거나 건물 재정이 불투명하다
• 귀국하면서 매도 대금이 바로 필요하다

대개 이렇게 잘못됩니다

제가 보는 실수는 선택을 잘못하시는 것이 아닙니다. 첫 달에 결정해 버리시는 것입니다. 한국에서 집을 알아보고, 도착 8주 안에 사고, 가족 누구도 어느 통근을 견딜 수 있는지 어느 타운이 맞는지 아직 모르는 상태에서요.

1년 렌트하고 2년차에 사는 것은 정당한 전략이고 대개 더 나은 전략입니다. 보유 기간이 짧아지는 것은 불리하게 작용하지만, 대신 맞는 집을 사시게 됩니다. 과정이 처음이시라면 첫 구매자가 자주 하는 실수와 매사추세츠 거래 용어를 20분만 읽어 보실 가치가 있습니다.

마지막으로

이 글은 판단하는 틀이지 개별 상황에 대한 조언이 아닙니다. 세무는 회계사가, 대출 조건은 렌더가, 비자 관련 판단은 이민 변호사가 합니다. 취업 비자로 계시다면 렌더가 실제로 요구하는 것은 따로 정리해 두었고, 대부분이 예상하시는 것보다 훨씬 희망적입니다.

제가 하는 일은 마주 앉아 이 숫자를 한국어로 함께 돌려 보는 것입니다. 평균이 아니라 실제 받으신 견적으로요. 그 대화 끝에 렌트로 결정하고 나가시는 가족도 계시고, 그것도 좋은 결론입니다. 상담 문의 주시면 어느 쪽이신지부터 확인해 보겠습니다.