매사추세츠 중개인이 당신에게 지는 의무와 그 서식

오픈하우스 철은 9월 첫째 주가 지나면서 본격적으로 시작되는데, 중개인과의 관계를 정하는 서류는 첫 집을 보러 가기 전에 이미 서명하게 됩니다. 서식 자체는 짧지만 서명하기 전에 읽어볼 가치가 있습니다. 매사추세츠 브로커·세일즈퍼슨의 직무 기준인 254 CMR 3.00이 무엇을 요구하는지 살펴보겠습니다.

서식, 그리고 언제 받아야 하는가

브로커나 세일즈퍼슨은 위원회가 만들어 승인한 서식으로, 소비자와의 관계를 분명히 밝힌 서식을 주어야 합니다. 사람들이 흔히 놓치는 부분은 시점입니다. 특정 매물을 놓고 소비자와 면허 소지자가 처음 대면하는 자리에서 주어야 합니다. 오퍼를 쓸 때도, 클로징 때도 받는 서식이 아닙니다. 중개인은 소비자에게 서명과 날짜 기입을 요청하고 원본을 건네준 뒤, 서식에 적힌 날짜로부터 3년간 사본을 보관해야 합니다. 본인도 서식에 서명하고, 브로커인지 세일즈퍼슨인지 면허 종류를 표시하며, 면허 번호를 적고 날짜를 기입해야 합니다.

서명을 원하지 않는다면

서명하지 않아도 됩니다. 소비자가 서명을 거절하면 중개인은 서식을 건넨 날짜와 소비자가 서명을 거절했다는 사실을 적어 두고, 같은 3년 동안 보관합니다. 오픈하우스는 예외입니다. 방문객 한 사람마다 서면 고지를 받을 필요는 없지만, 브로커는 안내문이나 게시물, 배포하는 매물 설명서를 통해 기존 대리 관계를 눈에 띄게 알려야 합니다. 오픈하우스에서 매물 설명서를 배포하는 경우, 그 안에 담긴 대리 관계 고지 문구는 다른 어떤 내용보다 두드러져야 합니다.

온전한 대리 관계가 의미하는 것

규정은 대리인이 의뢰인에게 지는 의무를 다음과 같이 명시합니다. 충실, 완전 공개, 비밀 유지, 자금 정산, 합리적 주의, 적법한 지시에 대한 복종입니다. 지정된 매도인 측 중개인이나 매수인 측 중개인은 자신이 대리하는 사람에게 이 여섯 가지 의무를 온전히 집니다.

이중대리인이 되면 달라지는 것

이 규정이 스스로 정한 범위는 1~4세대 주거용 건물이 있는 토지 거래입니다. 이 범위 안에서 브로커나 세일즈퍼슨은 매도인과 예비 매수인을 함께 대리할 수 있지만, 양쪽 모두로부터 내용을 안내받은 뒤 하는 서면 동의가 있어야만 가능합니다. 동의서에는 이중대리인이 양쪽을 모두 돕지만 서로 충돌하는 이해관계에 대해서는 중립을 지킨다는 내용이 들어가야 합니다. 이 중립성 때문에 이중대리인은 충실, 완전 공개, 합리적 주의, 적법한 지시 복종 의무를 온전히 이행할 수 없다는 점도 동의서에 명시해야 합니다. 남는 의무는 두 가지, 중요한 정보의 비밀 유지와 자금 정산입니다. 비밀 유지 의무는 중개 관계가 끝난 뒤에도 이어집니다.

이중대리인의 비밀 유지 의무에 대한 예외

이중대리인은 중요한 비밀 정보를 원칙적으로 공개할 수 없지만, 동의서에 명시해야 하는 네 가지 예외가 있습니다. 본인이 명시적으로 공개를 허락한 경우, 법이 공개를 요구하는 경우, 위법 행위를 막기 위한 경우, 그리고 대리한 사람을 상대로 청구를 제기하거나 브로커나 세일즈퍼슨을 상대로 한 청구를 방어하기 위해 필요한 경우입니다.

지정대리, 그리고 퍼실리테이터

같은 1~4세대 주거용 건물 거래에서 브로커는 소속 중개인을 지정해 매도인과 매수인을 각각 따로 대리하게 할 수 있는데, 이때도 그 의미를 안내받은 뒤 양쪽 각각의 서면 동의가 필요합니다. 같은 회사 소속의 지정대리인이 양쪽에 각각 앉으면, 이들을 지정한 브로커가 이중대리인이 되어 중립을 지킵니다. 이와 별개로 중개인은 대리 관계가 전혀 없는 퍼실리테이터, 이른바 거래 중개인으로 소비자와 일할 수 있습니다. 이 경우도 서식에 그 사실을 밝혀야 하고, 시점은 마찬가지로 특정 매물을 놓고 처음 대면하는 자리입니다. 퍼실리테이터는 매물을 정직하고 정확하게 소개하고, 알고 있는 중대한 하자를 알리며, 자금을 정산할 의무를 집니다. 다만 소비자가 한 말에 대한 비밀 유지 의무는 없습니다. 퍼실리테이터 관계는 대리한 사람의 서면 합의가 있으면 대리 관계로 바꿀 수 있습니다.

제가 드리는 조언

집을 보기 전에 딱 두 가지만 물어보시면 됩니다. 오늘 저는 어떤 관계로 서명하는 것인지, 그리고 만약 그 회사가 리스팅한 집을 사고 싶어지면 어떻게 되는지입니다. 어느 쪽 답이든 상관없습니다. 시작하기 전에 어떤 관계인지 알고 있는 것이 중요할 뿐입니다. 집을 보러 다니시기 전에 서식을 함께 살펴보고 싶으시면 연락 주세요. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty.