오퍼에 서명하기 전에 권원보험(title insurance)에 대해 두 가지 질문이 나옵니다. 어떤 보험이 누구를 보호하는지, 그리고 보험 회사는 누가 고르는지입니다.
매도인은 고를 수 없습니다
미국 법전(U.S. Code) § 2608에 따르면, 연방 관련 모기지 대출(federally related mortgage loan)의 도움으로 매수되는 부동산의 매도인은 매매의 조건으로, 직접적으로든 간접적으로든, 매수인이 그 부동산에 대한 권원보험을 특정 권원보험 회사에서 들도록 요구할 수 없습니다. 이를 어긴 매도인은 매수인에게 그 권원보험에 부과된 모든 비용의 세 배에 해당하는 금액을 배상할 책임을 집니다.
그리고 기한이 있습니다
§ 2614에 따르면, 이 조항에 따른 청구는 위반이 발생한 날부터 한 해 안에 미국 연방 지방법원, 또는 해당 부동산이 있거나 위반이 발생했다고 주장되는 관할의 다른 관할권 있는 법원에 제기할 수 있습니다. 소비자금융보호국(Bureau), 장관(Secretary), 주 검찰총장 또는 주 보험감독관이 제기하는 청구는 기간이 더 깁니다.
대출기관용 권원보험이 실제로 하는 일
CFPB의 설명은 분명합니다. 대출기관용 권원보험은 모기지를 받으려면 대개 요구되며, 누군가 소송을 걸어 이 집에 대한 권리를 주장하는 것처럼 권원에 문제가 생겼을 때 대출기관을 보호합니다. 하지만 집에 넣은 내 투자금은 보호하지 않습니다. CFPB에 따르면 누군가 내 집에 대한 권리를 주장하며 소송을 걸면 일차적으로 책임지는 사람은 본인이고, 대출기관용 보험은 대출기관의 대출에 영향을 주는 청구만 보장합니다.
소유자용 보험이 더하는 것
집을 사면 매도인이 법적 소유권, 즉 권원(title)을 내게 넘겼음을 보여 주는 소유권 이전 증서(deed)를 받게 됩니다. 소유자용 권원보험은 내가 사기 전부터 있던 사유로 누군가 나중에 소송을 걸어 이 집에 대한 권리를 주장할 때 나를 보호합니다. CFPB는 그런 청구가 생기는 예로 이전 소유자가 세금을 내지 않은 경우, 그리고 내가 사기 전에 이 집에서 한 작업의 대금을 받지 못했다고 말하는 시공업자를 듭니다. 대부분의 대출기관은 대출 금액을 보호하는 대출기관용 보험을 사도록 요구하며, CFPB는 본인의 재정적 투자를 지키기 위해 소유자용 보험을 사는 것을 고려해 볼 만하다고 말합니다.
보험 회사 고르기
CFPB에 따르면 권원보험 회사는 모기지와 별도로 대개 비교해 고를 수 있고, 비교하면 비용을 아낄 수도 있습니다. 여기에 미리 계획해 둘 점이 하나 있습니다. 소유자용 권원보험까지 든다면, 대출기관용과 소유자용을 같은 회사에서 드는 편이 따로 드는 것보다 총비용이 대개 낮습니다. 그래서 비교는 대출기관용 보험이 정해지기 전에 해야 합니다.
클로징 때 받는 비용 명세서
주에 따라 정산 대행인(settlement agent), 변호사, 대출기관, 부동산 중개인 또는 권원보험 회사가 클로징 자리에서 권원보험 비용이 포함된 항목별 비용 명세서를 건네줄 수 있습니다. CFPB는 이 명세서가 대출 견적서(Loan Estimate)나 클로징 명세서(Closing Disclosure)에 적힌 금액과 다를 수 있다고 말합니다. 차이가 있다고 해서 반드시 잘못된 금액이 청구되고 있다는 뜻은 아닙니다. 차이를 발견하면 무엇 때문인지 물어보세요.
보스턴 광역권 주택 구매에서는
매사추세츠는 변호사가 클로징을 진행하는 주입니다. 주 대법원(Supreme Judicial Court)은 모기지로 사는 집의 클로징에는 대출기관을 대리하는 변호사가 참석해 실질적으로 관여해야 한다고 판시했고, 주법(M.G.L. c. 93, § 70)은 매수 자금 선순위 모기지(purchase money first mortgage)로 매수인이 전부 또는 일부를 거주하거나 거주할 네 가구 이하 주택을 살 때 그 변호사가 매수인과 대출기관 모두에게 권원 증명서(certification of title)를 발급하도록 정하고 있습니다. 권원 증명서는 권원보험이 아니며 소유자용 보험을 대신하지도 않습니다. 그래서 어느 보험을 어디서 들지는 클로징 당일이 아니라 오퍼를 쓸 때 정해야 합니다. 특정 오퍼로 클로징할 때 실제로 비용이 얼마나 드는지 함께 살펴보고 싶으시면 주소를 보내 주세요. 저는 eXp Realty 소속 REALTOR 다이애나 킴(Diana Kim)이며, 보스턴 광역권에서 영어와 한국어로 매수인과 매도인을 도와드리고 있습니다. 이 글은 일반적인 정보이고 법률 자문이 아닙니다.
질문
자주 묻는 질문
매도인이 자기 권원보험 회사를 쓰라고 할 수 있나요?
아니요. 연방법은 연방 관련 모기지 대출의 도움으로 매수되는 부동산의 매도인이 매매의 조건으로, 직접적으로든 간접적으로든, 매수인이 특정 권원보험 회사에서 권원보험을 들도록 요구할 수 없다고 정하고 있습니다. 매도인은 매수인에게 그 권원보험에 부과된 모든 비용의 세 배를 배상할 책임을 집니다.
이 청구는 언제까지 제기해야 하나요?
위반이 발생한 날부터 한 해 안에, 연방 지방법원이나 관할권 있는 다른 법원에 제기해야 합니다. 소비자금융보호국이나 주 검찰총장 같은 감독기관이 제기하는 청구는 기간이 더 깁니다.
대출기관용 권원보험이 저를 보호하나요?
본인은 보호하지 않습니다. CFPB에 따르면 대출기관용 보험은 대출기관의 대출에 영향을 주는 청구만 보장하고, 집에 넣은 내 투자금은 보호하지 않습니다. 누군가 내 집에 대한 권리를 주장하며 소송을 걸면 일차적으로 책임지는 사람은 본인입니다.
두 보험을 같은 회사에서 들면 더 저렴한가요?
CFPB에 따르면 대출기관용과 소유자용을 같은 회사에서 들면 따로 드는 것보다 총비용이 대개 낮고, 권원보험 회사는 모기지와 별도로 대개 비교해 고를 수 있습니다.
출처
- 12 U.S.C. § 2608, Title companies; liability of seller. '(a) No seller of property that will be purchased with the assistance of a federally related mortgage loan shall require directly or indirectly, as a condition to selling the property, that title insurance covering the property be purchased by the buyer from any particular title company. (b) Any seller who violates the provisions of subsection (a) shall be liable to the buyer in an amount equal to three times all charges made for such title insurance.' Enacted as section 9 of the Real Estate Settlement Procedures Act, Pub. L. 93-533.
- 12 U.S.C. § 2614, Jurisdiction of courts; limitations: an action under section 2605, 2607 or 2608 'may be brought in the United States district court or in any other court of competent jurisdiction, for the district in which the property involved is located, or where the violation is alleged to have occurred, within 3 years in the case of a violation of section 2605 of this title and 1 year in the case of a violation of section 2607 or 2608 of this title from the date of the occurrence of the violation, except that actions brought by the Bureau, the Secretary, the Attorney General of any State, or the insurance commissioner of any State may be brought within 3 years from the date of the occurrence of the violation.'
- Consumer Financial Protection Bureau, Ask CFPB, What is lender's title insurance? (last reviewed Sep 11, 2024): 'Lender's title insurance does not protect your investment in the home (your equity). If someone sues with a claim against your home, you are the first person responsible. The lender's title insurance policy only covers claims that affect the lender's loan. To protect your equity in the event of a title problem, you may want to purchase an owner's title insurance policy.'
- Consumer Financial Protection Bureau, Ask CFPB, What is owner's title insurance? (last reviewed Oct 19, 2023): 'Title insurance can protect you if someone later sues and says they have a claim against the home from before you purchased it. Legal claims could come from a previous owner's failure to pay taxes, or from contractors who say they were not paid for work done on the home before you purchased it.'
- Real Estate Bar Association for Massachusetts, Inc. v. National Real Estate Information Services, 459 Mass. 512 (2011): 'the closing or settlement of the types of real estate transactions described in the record require not only the presence but the substantive participation of an attorney on behalf of the mortgage lender.'
- M.G.L. c. 93, § 70: 'In connection with the granting of any loan or credit to be secured by a purchase money first mortgage on real estate improved with a dwelling designed to be occupied by not more than four families and occupied or to be occupied in whole or in part by the mortgagor, an attorney acting for or on behalf of the mortgagee shall render a certification of title to the mortgaged premises to the mortgagor and to the mortgagee.'
글쓴이: Diana Yeji Kim — eXp Realty 소속 공인 리얼터, 그레이터 보스턴에서 영어·한국어·일본어로 서비스합니다.
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