모기지 포인트: IRS가 공제를 허용하는 경우

주택 대출의 포인트는 보통 대출 기간에 걸쳐 나누어 공제하지만, IRS는 Topic no. 504에서 포인트를 낸 해에 공제될 수 있는 경우를 설명합니다.

기본 원칙

IRS는 포인트(loan discount 또는 discount points라고도 부릅니다)를 일종의 선이자(prepaid interest)로 설명합니다. 포인트를 하나 낼 때마다 월 상환액에 적용되는 이자율이 낮아집니다. 일반적으로 새 모기지를 받거나, 리파이낸스(refinance)를 하거나, 세컨드 홈(second home)을 담보로 한 대출에 내는 포인트는 대출 기간에 걸쳐 균등하게(ratably) 공제합니다.

낸 해에 공제될 수 있는 경우

Schedule A로 항목별 공제(itemize)를 한다면, 일정한 조건을 충족하는 포인트는 주택 모기지 이자(home mortgage interest)로 공제될 수 있습니다. IRS에 따르면 현금주의 회계(cash method of accounting)를 쓰는 경우, 주 거주지(principal residence)의 모기지를 받기 위해 낸 포인트를 낸 해에 공제할 수 있습니다. 포인트는 주 거주지를 사거나, 짓거나, 개선하기 위한 모기지와 관련된 것이어야 하고, 그 집이 모기지의 담보여야 합니다. 포인트를 내는 것이 대출이 이루어진 지역에서 확립된 관행(established business practice)이어야 하며, 포인트가 그 지역에서 통상 부과되는 금액을 넘지 않아야 합니다.

자금과 서류

클로징 때나 그 전에, 부과된 포인트 이상의 금액을 본인이 마련해야 하며, 대출기관이나 모기지 브로커(mortgage broker)에게서 빌린 돈은 쓸 수 없습니다. 판매자가 낸 포인트는 그 금액을 주택 취득가(basis)에서 빼면 본인이 직접 낸 것으로 봅니다. 포인트는 원금의 퍼센트로 계산되어야 하고, 정산서(settlement statement)에 포인트로 분명히 표시되어야 합니다.

이자로 보지 않는 비용

IRS는 모기지 약정서(mortgage note) 작성 비용, 감정평가비(appraisal fees), 공증비(notary fees)는 이자로 공제되지 않는다고 설명합니다. 판매자는 구매자의 대출을 위해 낸 포인트를 공제할 수 없지만, 그 포인트는 판매자의 매각 차익(gain)을 줄여 줍니다.

누구에게 물어볼까요

구체적인 매매에 무엇이 적용되는지는 세무 전문가(tax adviser)가 알려 드릴 수 있습니다.