클로징을 앞둔 주에 의심해야 할 이메일

가짜 송금 안내 이메일은 대체로 완전히 정상으로 보입니다. 같은 대화 스레드에 같은 서명으로 오고, 바뀐 것은 계좌번호 하나뿐입니다. 저는 클로징 날짜를 정하기 전에 모든 매수인에게 이 이야기를 미리 해둡니다. 5분이면 끝나는 조치이지만, 미리 해두어야만 효과가 있기 때문입니다.

숫자로 보는 현황

FBI 인터넷범죄신고센터(IC3)는 2025년 업무용 이메일 사칭 사기(BEC) 신고 24,768건을 접수했고, 신고된 피해액은 $3 billion이었습니다. FBI의 정의를 보면 클로징이 왜 표적이 되는지 알 수 있습니다. FBI는 BEC를 공급업체와 거래하거나 정기적으로 송금 거래를 하는 기업 또는 개인을 표적으로, 이메일 계정 등 통신 수단을 사회공학(social engineering) 기법이나 컴퓨터 침입을 통해 탈취해 벌이는 사기로 정의합니다. FBI는 이런 신고 중 일부를 ’BEC와 부동산(BEC and real estate)’이라는 항목으로 따로 분류합니다.

미리 정해둘 두 통의 전화

소비자금융보호국(CFPB)의 권고는 구체적입니다. 클로징 절차와 송금 지시를 확인해 줄 신뢰할 수 있는 사람을 두 명 정해 두십시오. CFPB가 예로 드는 것은 담당 에이전트(realtor)와 클로징 담당자(settlement agent)입니다. 클로징 전에 이 두 사람과 직접 만나거나 전화로 절차와 송금 방식을 미리 상의하고, 앞으로 사용할 전화번호도 그때 정해두십시오. 그런 다음 송금하기 전에, 계좌 이름과 번호를 포함한 클로징 지시 사항을 그 사람들에게 직접 만나거나 미리 정해둔 번호로 전화해 다시 확인하십시오. 이메일에 담긴 지시는 절대 그대로 따르지 말고, 이메일에 있는 전화번호나 링크도 사용하지 마십시오. 사기범은 담당자의 이메일 주소, 전화번호, 서식까지 거의 그대로 흉내 낼 수 있기 때문입니다.

이미 송금했다면

은행이나 송금 업체에 즉시 연락해 송금 회수(wire recall)를 요청하십시오. 오류를 빨리 신고할수록 돈을 되찾을 가능성이 커집니다. 그다음 ic3.gov에서 FBI에 신고하십시오. 이 신고가 중요한 이유는, FBI 자산회수팀(Recovery Asset Team)이 ’금융사기 킬체인(Financial Fraud Kill Chain)’이라 부르는 절차를 운영하기 때문입니다. 이 절차는 은행과 FBI 지역 사무소 사이를 오가며 수취 계좌를 동결하는데, 대개 이 사이트에 접수된 신고에서 시작됩니다.

동결로 실제로 되찾는 금액

자산회수팀은 2018년에 만들어졌습니다. 2025년에는 3,900건을 맡아 $1,163,919,846 규모의 탈취 시도를 다뤘고, 그중 $679,013,183을 동결했습니다. 추적한 금액의 58%에 해당합니다. 보고서는 속도가 왜 중요한지 분명히 밝힙니다. 부정 송금을 발견하면 시간이 가장 중요하며, 즉시 금융기관에 연락해 필요한 배상 서류와 함께 자금 회수(recall)를 요청해야 합니다.

클로징 테이블에서 있었던 실제 사례

2025년 8월, 자산회수팀은 주택 클로징을 앞둔 사람들이 접수한 신고를 처리했습니다. 이들은 본인들의 담당 변호사를 사칭한 이메일을 받았고, 은행에서 $449,000이 넘는 금액이 송금됐습니다. 이들은 본인 은행에 신고했고, 담당 변호사들도 수취 은행에 따로 연락했지만 소용이 없었습니다. 계좌를 묶은 것은 FBI에 접수된 신고였고, 수취 은행은 전액이 계좌에 그대로 있으며 지급이 정지됐다고 확인해 주었습니다.

올가을 보스턴 광역권에서 집을 구매하실 계획이신가요? 클로징 담당자(settlement agent)의 번호를 미리 저에게 요청해 휴대폰에 저장해 두시고, 단 1달러라도 송금하기 전에 그 번호로 먼저 전화하십시오. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty. 한국어 상담 가능합니다.