매사추세츠에서는 서명한 오퍼가 곧 계약이 될 수 있습니다

1999년 3월 2일 선고된 McCarthy v. Tobin, 429 Mass. 84 사건에서 매수인은 그레이터 보스턴 부동산협회(Greater Boston Real Estate Board) 양식으로 오퍼(offer to purchase)에 서명했고, 그 오퍼는 일주일 뒤 매매계약서(P&S)를 체결하도록 정하고 있었습니다. 주 대법원(Supreme Judicial Court)은 두 문서 가운데 어느 쪽이 계약을 성립시켰는지를 판단했습니다. 매물과 가격을 적고, 구속력 있는 의무를 만든다는 안내문이 있으며, 매수인이 청약하고 매도인이 승낙한다는 문구를 쓴 오퍼는 서명하는 순간 양쪽 모두를 구속한다는 것이 결론이었습니다.

사건의 경과

매수인은 1995년 8월 9일 그레이터 보스턴 부동산협회의 인쇄된 양식으로 오퍼에 서명했고, 매도인은 8월 11일 서명했습니다. 이 양식에는 매물 설명, 지급할 가격, 계약금 요건, 간단한 소유권(타이틀) 요건, 클로징 시간과 장소가 들어 있었습니다. 또 8월 16일 오후 5시까지 표준 매매계약서에 서명해야 하고 그 기한을 엄수한다(time is of the essence)고 정했으며, 서명란 바로 위에 번호가 없는 문단으로 이렇게 적혀 있었습니다. 이 문서는 구속력 있는 의무를 만드는 법률 문서입니다. 내용을 이해하지 못했다면 변호사와 상의하십시오. 변호사들은 그 기한이 지난 뒤에도 초안을 주고받았습니다. 매수인이 최종본에 서명한 바로 그날, 매도인은 다른 매수인의 오퍼를 받아들였습니다.

법원의 판단

법원은 이 오퍼가 “매도인 Tobin에게는 팔 의무를, 매수인 McCarthy에게는 살 의무를 지운 확정 청약(firm offer)이었다”고 썼습니다. 양식에는 익숙한 계약 문구가 쓰여 있었습니다. 매수인은 “hereby offer[s] to buy”라고 적었고, 매도인의 서명은 “this Offer is hereby accepted”를 뜻했습니다. 법원은 항소법원(Appeals Court)의 앞선 판례를 인용해, 당사자들이 모든 핵심 조건에 합의했다면 나중에 서명하기로 한 최종 문서는 “이미 구속력을 가진 계약을 깔끔하게 정리한 문서(a polished memorandum of an already binding contract)“일 수 있다고 했습니다. 매수인이 매매계약서에 요청한 수정은 부수적이고 비본질적인 조건이었습니다.

기한과 구제 수단

나중 매수인들은 첫 매수인이 매매계약서 서명 기한을 놓쳤다고 주장했습니다. 그러나 법원은 매도인이 대리인인 자신의 변호사를 통해 그 기한을 포기했다고 보았습니다. 그 변호사는 기한을 맞출 수 없을 만큼 늦게 첫 초안을 보냈고, 기한이 지나도 이의를 제기하지 않았으며 협상을 계속했습니다. 기한이 포기된 뒤에는 시간 엄수 조항도 더 이상 적용되지 않았습니다. 구제 수단에 대해 법원은 특정이행(specific performance) 판결을 내리도록 사건을 하급심에 돌려보냈습니다. 부동산은 고유하며, 토지에 대한 권리를 잃은 손해는 금전 배상으로 부족한 경우가 많다는 법리를 다시 확인한 것입니다. 나중 매수인들은 첫 매수인의 청구를 실제로 알고 있었습니다. 이들은 이미 집의 클로징을 마쳤지만, 합의된 가격에 그 집을 첫 매수인에게 넘길 의무를 진 채 소유권을 갖게 됩니다.

바탕이 되는 법 조항

M.G.L. c. 259, § 1, 곧 사기방지법(Statute of Frauds)은 토지 매매 계약이나 그에 관한 메모 등이 서면으로 작성되어 의무를 지는 쪽이 서명하지 않았다면 그 계약에 근거한 소송을 제기할 수 없다고 정합니다. 서명한 오퍼 양식이 그 서면이 될 수 있습니다.

오퍼를 쓸 때 의미하는 것

필요한 조건은 모두 오퍼 자체에 넣으세요. 대출이나 인스펙션처럼 매도인이 지키도록 구속하고 싶은 내용이 그렇습니다. 서명란 위의 안내문은 적힌 그대로 받아들이세요. 불분명한 부분이 있으면 서명하기 전에 변호사와 상의하세요. 이 사건의 양식도 그렇게 하라고 안내하고 있었습니다. 법원은 더 정식인 문서가 나오기 전에는 구속되기를 원하지 않는 당사자라면 그런 뜻을 오퍼에 적을 수 있고, 양식이 당사자의 의도를 담고 있지 않다면 고쳐 쓸 수도 있다고 덧붙였습니다. 이 부분은 서명하기 전에 변호사와 이야기해 보세요. 이번 가을 오퍼를 준비하고 있다면 조건부터 함께 정리해 보세요. 다이애나 킴(REALTOR®, eXp Realty)에게 문의하세요.