인스펙션 리포트 읽는 법 — 매사추세츠 편

리포트는 PDF로 옵니다. 40쪽이나 60쪽쯤 되고, 사진이 가득하고, 결함, 권장, 추가 확인 필요 같은 단어가 이어집니다. 열어 보시고 목록이 길어서 “이 집 망가졌구나” 하십니다.

거의 항상 그런 뜻이 아닙니다. 모든 집이 목록을 만들어냅니다. 중요한 것은 올바른 순서로 읽는 것, 그리고 인스펙터가 무엇을 말해 줄 수 있는 사람인지 아는 것입니다.

먼저, 합격·불합격이 아닙니다

끝에 점수가 붙지 않습니다. 인스펙션은 정보를 만들어내고, 그 정보는 세 가지를 정하시라고 있는 것입니다 — 무엇을 재협상할지, 무엇을 받아들일지, 나갈지 말지.

1925년에 지은 서머빌 집에서 20쪽짜리 목록이 나오는 것이, 새로 칠한 페인트 밑에 옛 문제를 덮어 둔 집에서 짧은 목록이 나오는 것보다 나은 결과일 수 있습니다. 길이는 심각성이 아닙니다.

매사추세츠에서 인스펙터는 면허 직종입니다

미국 전역이 그런 것은 아니라서 알아 두실 만합니다.

MGL 112장 222조에 따라 보수를 받고 홈 인스펙션을 하려면 위원회의 면허가 있어야 합니다. 면허는 2년 단위이고 짝수 해에 갱신합니다. 다른 면허 전문직이 자기 업무 범위 안에서 하는 경우는 예외가 있습니다 — 건축사, 엔지니어, 전기공, 배관공, 감정평가사, 그리고 라돈·납페인트·흰개미처럼 그 검사만 하는 전문 검사관입니다.

그러니 면허 번호를 물어보셔도 되고 확인하셔도 됩니다. 무례한 질문이 아니라 정당한 질문입니다.

인스펙터가 규정상 할 수 없는 두 가지

거의 모든 매수인이 여기서 놀라시는데, 미리 아시면 답답한 대화를 피하실 수 있습니다.

266 CMR 6.06에 따라 인스펙터는 자기 회사가 검사한 집의 수리를 맡을 수 없고, 리포트에 기재한 항목의 수리비를 산정할 수 없습니다.

그래서 “이거 고치는 데 얼마 들어요?“라고 물으셨을 때 “견적을 받아 보셔야 합니다”라는 답이 돌아오는 것은 규정이 말하는 것이지 성의가 없는 것이 아닙니다. 문제를 찾아내는 사람이 그 수리로 돈을 벌지 못하게 하려는 규정입니다. 결함도 찾고 수리도 파는 사람은 결함을 더 많이 찾을 이유가 생기니까요.

실무적 결론은 이것입니다. 어떤 지적 사항이 협상 위치를 바꿀 만한 것이라면, 인스펙션 기간 안에 시공사 견적을 받아 두십시오. 기간이 지난 뒤가 아니라요. 재협상 자리에서는 형용사보다 손에 든 숫자가 훨씬 셉니다.

나를 보호하는 두 가지

이 부분에서 매사추세츠는 유난히 단단하고, 둘 다 MGL 112장 225조에 있습니다.

배상책임보험이 의무입니다. 면허 인스펙터는 총액 최소 $250,000의 배상책임(E&O) 보험에 가입하고 그 증명을 위원회에 제출해야 합니다.

책임 제한 조항이 금지됩니다. 인스펙터는 과실이나 잘못된 오류·누락에 대한 손해배상액을 제한하는 계약 조항을 쓸 수 없습니다. 미국의 많은 주에서는 표준 인스펙션 계약서가 배상 한도를 인스펙션 수수료로 묶어 둡니다. 매사추세츠에서는 그 조항이 허용되지 않습니다.

기한이 붙어 있습니다. 인스펙션에서 비롯된 소송은 완성된 서면 리포트로부터 2년 안에 제기해야 합니다. 놓친 항목이 전부 과실인 것은 아닙니다 — 인스펙션은 본래 눈으로 보고 뜯지 않는 검사입니다. 다만 명백히 보이는 중대한 것이 언급되지 않았다면 방법이 없지는 않고, 시계는 리포트 시점부터 갑니다.

보스턴 구축에서 실제로 나오는 것들

보스턴 광역권 주택은 오래됐습니다. 아래는 반복해서 나오는 항목이고, 어느 것도 그 자체로 “포기하라”는 뜻이 아닙니다.

난방설비 연식. 금액이 큰 항목 중 가장 자주 나옵니다. 수명이 다해 가는 설비는 미리 잡아 둘 수 있는 숫자이고, 협상에서 꺼내도 되는 정당한 사안입니다.

노브앤튜브(knob-and-tube) 배선. 전전(戰前) 주택 일부에 원래 배선이 남아 있는 경우입니다. 안전 문제와 별개로 보험사가 이것을 변수로 봅니다. 거절하는 곳도 있고 보험료에 반영하는 곳도 있습니다. 리포트에 나오면 조건 해제 기한 전에 보험 에이전트에게 전화하십시오. 지난 뒤가 아니라요.

지하실 물. 대단히 흔하고 의미의 폭이 대단히 넓습니다. 큰비 뒤에 한쪽이 축축한 정도부터 구조적인 배수 문제까지. 이 구분은 현장에 서 계실 때 인스펙터에게 캐물어 두실 가치가 있습니다.

납페인트. 1978년 이전에 지은 집에서는 사실상 기본값이고, 어린 자녀가 있으시면 매사추세츠에 별도 규정이 있습니다. 그 자체로 큰 주제라 따로 정리해 두었습니다.

그 외에 오래된 배관·보일러 단열재의 석면, 지붕 노후, 예전에 기름 난방을 쓰던 집의 지하 매설 오일탱크가 있습니다. 오일탱크는 정화 비용이 클 수 있어서 진지하게 보셔야 합니다.

따로 신청해야 하는 검사

표준 인스펙션은 구조와 설비를 봅니다. 아래는 대개 포함되지 않습니다.

• 라돈. EPA 조치 기준은 4 pCi/L이고, 2~4 pCi/L 구간도 조치를 고려하라고 권고합니다. 측정 비용은 크지 않고, 저감 공사도 방법이 정해져 있는 해결 가능한 일입니다.
• 정화조(셉틱). 시 하수도에 연결되지 않은 집이라면 매사추세츠에 매매 시 별도 검사 요건이 있습니다. 시기와 예외가 정해져 있으니 변호사에게 일찍 물어보십시오.
• 해충·흰개미.
• 하수관 카메라 점검. 관 안쪽을 카메라로 봅니다. 자주 하지는 않지만 오래된 길에서는 가끔 아주 큰 비용을 막아 줍니다.
• 굴뚝, 수영장, 또는 인스펙터가 “추가 확인 필요”라고 적은 항목의 전문가 검토.

무엇을 시킬지는 인스펙션 기간이 시작되기 전에 정하십시오. 늦게 정하신다고 기간이 늘어나지 않습니다.

읽는 순서

1. 안전과 구조 먼저. 골조, 기초, 즉각적인 위험에 관한 것.
2. 물이 두 번째. 지붕, 지면 경사, 지하실, 배관 누수. 시간이 지나면서 가장 비싼 손상을 만드는 것이 물입니다.
3. 금액 큰 설비가 세 번째. 난방, 전기, 지붕 연식. 이것들은 숫자이고, 숫자는 협상이 됩니다.
4. 나머지는 마지막. 리포트의 대부분은 유지보수입니다. 그 연식의 집이라면 어차피 나오는 목록입니다.

주의해서 보실 표현이 둘 있습니다. **“추가 확인 필요(recommend further evaluation)”**는 인스펙터가 무언가를 봤지만 자기 자격으로 끝까지 판단할 수 없다는 뜻이고, 판결이 아니라 전문가를 부르라는 신호입니다. **“사용 수명이 다해 간다”**는 고장 났다는 뜻이 아니라 날짜가 붙은 예산 항목이라는 뜻입니다.

인스펙션에 가십시오

가실 수 있으면 가십시오. 인스펙터와 두 시간 집을 걷는 것이 리포트보다 값집니다. 눈앞에 두고 “이거 심각한 건가요?“라고 물으면 바로 답이 나오니까요. 서면 리포트는 필연적으로 조심스럽고 일반적입니다. 대화는 구체적입니다.

궁금한 것을 그대로 물으셔도 됩니다. 아무도 싫어하지 않습니다.

그다음 결정

리포트는 세 가지 중 하나를 하기 위한 재료입니다 — 재협상, 수용, 철회. 경쟁이 심한 시장에서는 오퍼를 세게 만들려고 인스펙션 조건을 줄이거나 빼기도 합니다. 실제 위험이 따르는 실제 결정이고, 각 조건이 무엇을 하는지는 거래 용어 정리에 있습니다. 저는 무엇을 포기하시는 것인지 정확히 말씀드리지만, 그 결정을 대신 해 드리지는 않습니다.

마지막으로

이 글은 매사추세츠가 인스펙터에게 요구하는 것과 리포트에 보통 무엇이 담기는지를 설명한 것입니다. 특정 매물에 대한 평가가 아니고, 계약에 관한 법률 판단은 변호사의 몫입니다.

제가 하는 일은 인스펙션에 함께 가서 영어로 질문하고, 리포트를 한국어로 함께 읽어 드리는 것입니다. 무섭게 들리는데 아닌 부분과, 사소해 보이는데 아닌 부분을 포함해서요. 과정이 처음이시라면 첫 구매자가 자주 하는 실수를 먼저 읽어 보실 만합니다. 상담 문의 주십시오.