매사추세츠 콘도 6(d) 확인서, 제대로 알아보기

매사추세츠 콘도 거래는 관리단이 보내는 한 장의 문서를 거쳐 진행되며, 법은 그 문서를 작성할 시간을 관리단에 따로 정해 줍니다. 그 시간이 클로징 날짜를 움직이곤 합니다.

확인서란 무엇인가

183A장 6조 (d)항은 관리단(organization of unit owners)이 발급하는 확인서를 규정합니다. 이 문서에는 해당 세대 소유주의 미납 관리비와 그 밖에 부과된 금액이 적혀야 하며, (c)항에 따라 관리단이 모기지보다 선순위라고 주장하는 금액도 포함됩니다. 해당 등기소(registry of deeds)에 등기되면 이 확인서는 그 시점에 미납인 다른 금액에 대한 유치권에서 세대를 벗어나게 합니다. 관리단이 법인이 아닌 경우, 등기되는 확인서에는 서명자에게 권한을 부여한 문서의 등록 번호(book and page), 또는 등록 토지의 경우 문서번호를 명시해야 합니다.

10영업일이라는 기한

확인서는 서면 요청을 받고 합리적인 수수료를 지급받은 날부터 10영업일 안에 발급되어야 하며, 일단 발급되면 관리단과 그 집행기구, 모든 세대 소유주를 구속합니다. 세대에 대해 포어클로저(foreclosure)를 진행 중이며 그 의사를 통지한 저당권자에게는 수수료를 요구할 수 없습니다. 이 조항의 어느 부분도 클로징 일정이 잡혔다는 이유로 기한을 줄여 주지 않습니다. 그러니 거래가 마무리되는 주가 아니라 세대가 매물로 나온 주에 요청서를 보내는 것이 실무적으로 맞습니다.

대출 기관이 이 문서를 고집하는 이유

바로 (c)항 때문입니다. 관리단의 유치권은 원칙적으로 다른 모든 유치권과 부담보다 앞서며, 예외는 마스터 디드(master deed) 등기 전에 기록된 권리, 부과금이 연체되기 전에 기록된 선순위 모기지, 그리고 재산세를 비롯한 지방자치단체의 부과금 유치권입니다. 그런데 여기서 한 번 더 올라갑니다. 매년 채택하는 예산에 근거한 관리비 부과금 중, 기한이익 상실(가속) 없이 계산했을 때 유치권 집행 소송 제기 직전 6개월 동안 만기가 되었을 금액과 그 소송에 들어간 비용 및 합리적인 변호사 비용까지는 이 선순위 모기지보다도 앞섭니다. 다만 특별 부과금과 연체료, 벌금, 과태료, 이자는 이 선순위 금액에서 제외된다고 법이 명시합니다.

별도 등기 없이 성립하는 유치권

마스터 디드가 등기된 것 자체가 공시이자 유치권의 대항력 확보이며, 유치권을 별도로 등기할 필요는 없습니다. 부과금은 만기가 된 순간부터 해당 세대에 유치권이 생기며, 부과금은 마스터 디드나 신탁증서(trust), 관리규약(by-laws)에 따라 해마다 한 번 이상 채택한 예산을 근거로 해마다 한 번 이상 부과해야 합니다. 세대 소유주는 연체료와 벌금, 과태료, 이자, 추심 비용까지 포함해 부과된 금액에 개인적으로 책임을 집니다.

확인서 뒤에 있는 통지 일정

관리비 일부가 60일 이상 연체되면 관리단은 그 금액을 등기우편과 일반우편으로 소유주에게 통지해야 하고, 이름과 주소를 알려 준 선순위 저당권자에게도 같은 통지를 보내야 합니다. 유치권 집행 소송을 제기하기 30일 전에는 그 저당권자에게 제소 의사를 통지해야 합니다. 이 통지를 빠뜨려도 6개월치 선순위 자체는 유지되지만, 그 선순위 금액에서 비용과 변호사 비용은 빠집니다.

임대료를 직접 받는 방법

세를 준 세대라면 별도의 수단이 있습니다. 관리비가 납기일로부터 25일 이상 미납되면, 관리단은 선순위 저당권자의 권리를 해치지 않는 범위에서 그 세대에 사는 임차인으로부터 소유주에게 갈 임대료를 직접 받을 수 있습니다. 그전에 연체 소유주에게 서면으로 정확한 청구 금액과 임대료에서 추심하겠다는 뜻을 먼저 알려야 하며, 수령 확인이 남는 방식으로 보내야 하고, 연체 통지를 미리 요청해 둔 선순위 저당권자에게도 사본을 보내야 합니다. 소유주는 통지를 받은 뒤 10일 안에 위증의 벌을 감수하고 서면으로 답변할 수 있으며, 납부 증빙을 제시하거나 어느 부분을 어떤 이유로 다투는지 간결하게 밝혀야 합니다.

매도인과 매수인이 실무적으로 챙길 일

파는 쪽이라면 서면 요청을 일찍 넣고 수수료를 예산에 넣어 두세요. 문서가 도착하면 그대로 넘기지 말고 금액을 직접 확인하시길 권합니다. 동의하기 어려운 금액은 클로징 당일보다 첫 주에 바로잡는 편이 훨씬 쉽습니다. 사는 쪽이라면 이 문서가 알려 주는 것은 오늘 그 세대가 얼마를 체납했는지뿐이니, 건물의 재정 상태를 보려면 예산서와 적립금 규모, 회의록을 함께 읽어야 합니다. 이번 가을 보스턴 일대에서 콘도를 사거나 파실 계획이 있으신가요? 주소를 보내 주시면 어떤 관리단 서류가 언제 필요한지 정리해 드리겠습니다. 다이애나 김, REALTOR®, eXp Realty.