집을 내놓을 준비를 하고 있다면, 리스팅 계약서(listing agreement)에 서명하기 전에 서로 연관된 변화 두 가지를 알아 둘 필요가 있습니다. 하나는 매수인과 중개인이 일하는 방식에 영향을 미치는 전국 단위의 NAR 정책이고, 다른 하나는 보스턴 자체 MLS인 MLS PIN에서만 별도로, 더 늦은 시점에 일어난 변화입니다.
매수인 쪽 이야기: 투어 전 서면 계약
2024년 8월 17일부터 매수인과 함께 일하는 MLS 참여 중개인(MLS Participant)은 직접 방문이든 실시간 화상 투어든 집을 보여주기 전에 해당 매수인과 서면 계약을 맺어야 합니다. 이는 NAR의 ’Written Buyer Agreements 101’에 명시된 내용입니다. 정책 성명(Policy Statement) 8.13에 따르면 이 계약에는 수수료 금액이나 산정 방식을 구체적이고 명확하게 밝혀야 하고, 금액을 객관적으로 확인할 수 있게 정하고 미확정 상태로 열어 두지 않아야 하며, 계약서에 명시된 금액 외에 매수인 측 중개인이 다른 출처에서 추가로 받을 수 있는 금액에 상한을 두어야 하고, 중개 수수료가 법으로 정해진 것이 아니라 전적으로 협상 가능하다는 문구를 명확히 담아야 합니다. 이는 전국적으로 적용되는 규정으로, 아래에서 설명할 MLS PIN 자체의 변경 시점과는 무관합니다.
매도인 쪽 이야기: 보스턴 MLS는 더 늦게, 별도의 길을 걸었다
전국적으로 NAR의 정책 성명 8.11은 MLS가 다른 MLS 참여 중개인 및 구독자(Subscribers)에게 수수료를 제안하는 내용이 담긴 매물을 받아서는 안 된다고 규정하며, 대부분의 REALTOR 소속 MLS는 2024년에 이를 채택했습니다. 보스턴 자체 MLS인 MLS PIN은 broker-owned(중개업체 소유)의 독립 MLS이기 때문에 NAR의 합의에 자동으로 묶이지 않았습니다. MLS PIN은 매도인 권리 고지(seller-rights disclosure)를 첨부한 채로 매물에 수수료 제안을 계속 허용하다가, 별도의 반독점 소송 합의인 Nosalek v. MLS PIN의 결과로 2025년 9월 Pinergy 플랫폼에서 수수료 입력란을 없앴고, 같은 달 법원의 최종 승인을 받았습니다.
매도인에게 의미하는 바
매도인은 여전히 매수인 측 중개인에게 수수료를 지급하기로 합의할 수 있습니다. 다만 그 제안이 더 이상 MLS PIN 매물 정보에 나타날 수 없을 뿐입니다. 담당 리스팅 에이전트에게 그런 지급이 어떻게 처리되고 공지되는지 정확히 물어보고, 무언가를 승인하기 전에 그 조건을 서면으로 받아 두세요.
리스팅 계약서에 서명하기 전에
매수인 측 중개인에게 지급하는 금액이 있다면 그것이 어떻게 처리되고 공지되는지 정확히 물어보고, 그냥 믿기보다는 서면으로 받아 두세요. 올가을 집을 내놓으실 계획이신가요? 어떤 사항이 해당되는지 함께 살펴보겠습니다. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty.
질문
자주 묻는 질문
매도인이 여전히 매수인 측 중개인에게 수수료를 지급하겠다고 제안할 수 있나요?
네. 매도인이 매수인 측 중개인에게 수수료를 지급하기로 합의하는 것을 막는 규정은 없습니다. 달라진 것은 그 제안을 어디에 공지할 수 있느냐입니다. 보스턴 자체 MLS인 MLS PIN에서는 2025년 9월 발효된 별도의 합의에 따라 이제 그 제안이 매물 정보 자체에 나타날 수 없습니다.
매도인은 이제 무엇에 서명해야 하나요?
MLS PIN의 2025년 9월 변경과 관련해 별도의 전국 공통 양식은 없습니다. 실질적으로는 담당 리스팅 에이전트에게 매수인 측 중개인에게 지급하는 금액이 있다면 그것이 어떻게 처리되고 공지되는지 정확히 물어보고, 무언가를 승인하기 전에 그 조건을 서면으로 받아 두는 것이 중요합니다.
매수인에게 달라진 점은 무엇인가요?
2024년 8월 17일부터 매수인과 함께 일하는 MLS 참여 중개인은 집을 보여주기 전에 해당 매수인과 서면 계약을 맺어야 합니다. 이는 NAR의 'Written Buyer Agreements 101'과 정책 성명 8.13에 따른 것입니다. 이는 전국적으로 적용되는 규정으로, 수수료 공지 방식 변경에 관한 MLS PIN 자체의 시행 시점과는 무관합니다.
매수인 계약서에는 수수료에 관해 어떤 내용이 담겨야 하나요?
정책 성명 8.13은 금액이나 산정 방식을 구체적이고 명확하게 밝힐 것, 금액을 객관적으로 확인할 수 있게 정하고 미확정 상태로 열어 두지 않을 것, 그 금액 외에 다른 출처에서 받을 수 있는 수수료에 상한을 둘 것, 수수료가 법으로 정해진 것이 아니라 협상 가능하다는 문구를 담을 것을 요구합니다.
이 규정들은 어디에서 비롯된 것인가요?
매수인 계약 규정은 미국 부동산중개인협회(NAR)의 Handbook on Multiple Listing Policy에서 비롯됩니다. 수수료 공지 규정은 MLS마다 다르게 적용됩니다. 대부분의 REALTOR 소속 MLS는 2024년에 NAR의 정책 성명 8.11을 채택했지만, 보스턴 자체 MLS인 MLS PIN은 broker-owned의 독립 MLS라서 2025년 별도의 자체 합의를 거친 뒤에야 수수료 제안 게재를 중단했습니다.
출처
- NAR Handbook on Multiple Listing Policy, Policy Statement 8.11 (No Offers of Compensation in MLS): 'The MLS must not accept listing containing an offer of compensation in the MLS to other MLS Participants and Subscribers.'
- Policy Statement 8.12 (Required Consumer Disclosure): Participants must 'disclose to prospective sellers and buyers that broker compensation is not set by law and is fully negotiable,' and give sellers written notice, with seller authorization obtained beforehand, 'for any payments or offer of payment that the listing Participant or seller will make to another broker, agent, or other representative,' stating the specific amount or rate.
- Policy Statement 8.13 (Written Buyer Agreements Required) lists four required disclosures in the agreement: '(a) a specific and conspicuous disclosure of the amount or rate of compensation the Participant will receive or how this amount will be determined; (b) the amount of compensation in a manner that is objectively ascertainable and not open-ended; (c) a term that prohibits the Participant from receiving compensation for brokerage services from any source that exceeds the amount or rate agreed to in the agreement with the buyer; and (d) a conspicuous statement that broker fees and commissions are not set by law and are fully negotiable.'
- NAR consumer page, 'Written Buyer Agreements 101': an MLS Participant 'working with' a buyer is required to enter into a written agreement with the buyer prior to touring a home, including both in-person and live virtual tours, effective August 17, 2024.
- MLS PIN's own about page: 'MLS PIN is one of the largest broker-owned multiple listing services in the nation.' It is broker-owned and independent, not owned by a REALTOR association and not automatically bound by NAR's national settlement.
- 'Effective September 2, 2025, MLS PIN removes all compensation fields from Pinergy (your entry-only listing),' following final court approval of the Nosalek v. MLS PIN antitrust settlement on September 29, 2025, about a year after NAR's national MLS policy changes took effect elsewhere on August 17, 2024.
글쓴이: Diana Yeji Kim — eXp Realty 소속 공인 리얼터, 그레이터 보스턴에서 영어·한국어·일본어로 서비스합니다.
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