콘도 관리비 읽는 법 — 낮은 관리비가 좋은 소식이 아닌 이유

같은 동네, 같은 크기의 콘도 두 채. 한 채는 월 관리비가 $380이고 다른 한 채는 $720입니다.

거의 모든 분이 이것을 $340 차이로 읽으십니다. 대개는 아닙니다. 그리고 가끔은 싼 쪽이 소유 비용이 더 비싼 건물입니다.

관리비는 한 가지가 아닙니다

관리비는 건물을 운영하는 비용에서 내 몫입니다. 거기에 무엇이 들어가는지는 관리단이 정하고, 건물마다 크게 다릅니다.

어떤 건물은 난방, 온수, 상하수도, 마스터 보험, 조경, 제설, 쓰레기 수거, 전문 관리업체 비용까지 관리비에 들어 있습니다. 어떤 건물은 보험과 제설만 들어 있고 공과금은 전부 따로 내셔야 합니다.

그래서 첫 질문은 “관리비가 얼마인가”가 아닙니다. “관리비에 무엇이 포함되고, 그 위에 내가 따로 낼 것은 무엇인가”입니다. 두 건물을 같은 기준 위에 올려놓기 전에는 1달러도 비교가 되지 않습니다.

지출이 아닌 부분

몇 년 뒤에 실제로 돈이 나가는 부분이 여기입니다.

잘 운영되는 관리단은 관리비를 둘로 나눕니다. 올해 청구서를 내는 운영비, 그리고 언젠가 교체해야 하는 것들을 위해 떼어 두는 적립금. 지붕, 보일러, 엘리베이터, 외벽, 데크. 어느 것도 선택 사항이 아닙니다. 도화선이 긴 산수일 뿐입니다.

적립금을 덜 쌓아서 관리비를 낮게 유지하는 관리단은 아무에게도 돈을 아껴 주고 있지 않습니다. 청구서를 미루면서 급박함이라는 이자를 붙이고 있는 것입니다. 지붕이 결국 망가지면 돈은 어딘가에서 나와야 하고, 그 어딘가는 소유주들입니다.

그래서 유난히 낮은 관리비는 높은 관리비보다 더 따져 보셔야 합니다. 규모가 작고 효율적이고 자체 관리가 잘 되는 건물이라 그럴 때도 있습니다. 10년 동안 아무도 인상을 제안하고 싶지 않아서 그대로 온 관리단이라 그럴 때도 있습니다.

특별부담금

특별부담금(special assessment)은 적립금으로 감당이 안 되는 일이 생겼을 때 소유주들에게 일시로 부과하는 금액입니다. 지붕 교체, 외벽 보수, 엘리베이터 현대화, 구조 공사, 사고 후 큰 보험 자기부담금 같은 것들입니다.

드문 일도 아니고 나쁜 건물이라는 뜻도 아닙니다. 이사회가 드디어 제 일을 하고 있다는 뜻일 때도 있습니다. 중요한 것은 그것이 오고 있는가, 그리고 그때 내가 소유주인가입니다.

이것은 사시기 전에 알 수 있고, 서류로 알 수 있습니다.

실제로 읽어야 할 서류

계약이 되면 콘도 서류를 받으십니다. 읽으십시오. 다들 훑고 넘어갔다가 나중에 후회하는 지점이 정확히 여기입니다.

예산서. 운영비에 얼마, 적립금에 얼마가 가는지. 적립 규모를 건물의 크기와 연식에 견줘 보십시오.

적립금 잔액. 느낌이 아니라 숫자로. 그다음 주요 설비가 무엇이고 각각 몇 년 되었는지 물어보십시오. 25년 된 지붕과 얄팍한 적립금은 날짜가 정해진 특별부담금입니다.

최근 2년 회계자료. 관리단이 적자로 운영되고 있는지, 연체율은 얼마인지 — 몇 세대가 밀려 있는지.

이사회 회의록. 가장 쓸모 있는데 가장 자주 무시되는 서류입니다. 계류 중인 공사, 시공사 견적, 소송, 보험 문제, 논의됐지만 아직 표결되지 않은 부담금이 전부 여기 먼저 나옵니다.

마스터 보험 증서. 건물 보험이 무엇을 어디까지 보장하는지, 내 세대 안쪽 어느 선까지 들어오는지. 이것이 내 개인 보험이 무엇을 해야 하는지를 정합니다.

규약과 세칙. 임대 제한과 최소 임대 기간은 언젠가 세를 놓을 계획이 있으시다면 대단히 중요합니다 — 3년 주재원 파견 편에서 다뤘습니다. 반려동물 규정, 이사 규정, 리모델링 승인 요건은 일상에 영향을 줍니다.

6(d) 증명서. MGL 183A장 6조에 따라 관리단은 서면 요청 후 10 영업일 안에 발급해야 하고, 해당 세대의 미납 공용비와 부과된 다른 금액, 그리고 관리단이 모기지보다 우선한다고 주장하는 금액을 기재합니다. 매도인이 밀린 것이 없는지 알려 줍니다.

남의 미납이 남 일이 아닌 이유

매사추세츠는 콘도 관리단에 실질적인 회수 권한을 줍니다. 나중에 놀라시기보다 매수인 입장에서 미리 이해하실 만합니다.

183A장 6조에 따라 관리단의 공용비 유치권은 1순위 모기지보다 우선합니다. 다만 범위가 정해져 있습니다 — 유치권 실행 소송 직전 6개월 동안 도래했을 정기 예산 공용비(특별부담금이 아니라 정기분입니다), 그리고 그 소송의 비용과 합리적인 변호사 보수까지입니다.

실무적으로 두 가지가 따라옵니다.

관리단은 실제로 회수할 수 있습니다. 건물 안정성에 좋은 일이고, 소유주가 되실 분께도 좋은 일입니다.

렌더가 이것을 신경 씁니다. 그래서 건물의 연체율과 재정 상태가 그 건물의 세대에 대출이 나오는지 여부에 영향을 줍니다. 재정이 약한 건물은 소유하기 불편할 뿐 아니라 팔기도 어렵습니다. 매수인의 렌더가 같은 서류를 보기 때문입니다.

작은 건물은 나쁜 게 아니라 다릅니다

보스턴 광역권 콘도의 상당 부분은 3세대 주택을 세 세대로 전환한 것입니다. 특히 서머빌과 올스턴 쪽에서는 이쪽이 기본이고, 케임브리지 vs 서머빌에서 다뤘습니다.

3세대 관리단은 경제 구조가 정말로 다릅니다.

• 관리업체가 없는 경우가 대부분이라 소유주들이 직접 합니다
• 세 세대가 모으는 것이라 적립금이 작습니다
• $30,000짜리 지붕을 100으로 나누는 게 아니라 3으로 나눕니다
• 한 집이 안 내면 예산의 3분의 1이 비는 것이지 반올림 오차가 아닙니다
• 결정하려면 특정한 두 사람과 몇 년을 잘 지내야 합니다

잘 운영되는 소규모 관리단은 훌륭합니다. 잘 안 되는 곳은 큰 건물에서는 잘 없는 방식으로 괴롭습니다. 여기서는 서류가 덜 중요한 게 아니라 더 중요합니다. 그리고 관리단이 예산서도 적립금도 따로 없다면, 그 사실 자체가 확인 결과입니다.

내 보험

마스터 보험은 건물을 보장합니다. 짐작하시는 방식으로 세대 안쪽까지 보장하지는 않고, 그 경계는 콘도 서류에 정의되어 있습니다.

소유주는 보통 내부 마감, 가재도구, 배상책임을 위한 개인 세대 보험을 따로 듭니다. 그리고 loss assessment(부담금) 특약을 꼭 물어보십시오. 보험 사고 후 관리단이 소유주들에게 부담금을 매길 때 대응하는 부분입니다. 대개 비싸지 않은데, 그런 게 있는 줄 모르시는 분이 많습니다.

오퍼 전에 물어보실 다섯 가지

전부 물어보셔도 되는 것들입니다.

1. 관리비에 정확히 무엇이 포함됩니까?
2. 적립금이 얼마이고, 지붕·난방설비·주요 설비는 마지막으로 언제 교체했습니까?
3. 특별부담금이 논의되었거나 표결되었거나 계류 중입니까?
4. 연체율이 얼마입니까?
5. 임대 제한이 있습니까?

답이 모호하다면, 그것도 답입니다.

마지막으로

콘도 서류는 법률 문서이고, 특정 건물에 어떻게 적용되는지는 변호사에게 물으실 사안입니다. 매사추세츠에서는 매수·매도 양쪽 모두 변호사를 두는 것이 관행이므로 어차피 계십니다. 이 서류를 읽는 시점이 거래 과정 어디쯤인지는 거래 용어 정리에 있습니다.

제가 하는 일은 이 서류를 일찍 받아서 한국어로 함께 훑는 것입니다. 조건 해제 기한이 지난 뒤가 아니라 그 전에요. 건물의 재정은 미리 알 수 있습니다. 나중에 알게 되실 이유가 없습니다. 상담 문의 주십시오.