다운페이먼트 증여: 2026년 대출 기관과 IRS 규칙

보스턴 일대에서 많은 첫 집 매수인들이 부모님의 도움을 받아 클로징 테이블에 도착하며, 제가 보는 막바지 심사 질문 중 상당수는 바로 이 증여에서 나옵니다. 여기에는 두 가지 규칙이 적용되는데, 하나는 대출 기관의 규칙이고 다른 하나는 IRS의 규칙이며, 둘은 서로 다른 것을 묻습니다.

대출 기관의 규칙: 증여로 얼마까지 충당할 수 있나

패니메이(Fannie Mae)에 팔리는 컨벤셔널 대출의 경우, 셀링 가이드(Selling Guide)의 최소 본인 부담금 표는 간단합니다. 본인이 거주할 한 세대짜리 주택이라면 대출 비율(LTV, loan to value)과 관계없이 본인 자금 부담이 요구되지 않으며, 거래를 완료하는 데 필요한 자금 전부를 증여로 충당할 수 있습니다. 본인이 거주할 두 세대에서 네 세대짜리 주택이나 세컨드 홈도 대출이 집값의 80퍼센트 이하이면 마찬가지입니다. 두 세대에서 네 세대짜리 주택이나 세컨드 홈에서 대출이 80퍼센트를 넘으면, 매수인은 본인 자금으로 5퍼센트를 부담해야 합니다.

증여자가 될 수 있는 사람

패니메이는 매수인의 배우자, 자녀, 그 밖의 부양가족, 또는 혈연, 혼인, 입양, 법정 후견으로 맺어진 그 밖의 사람인 ’가족(relative)’의 증여를 인정하며, 가족은 아니지만 가족에 준하는 관계인 사람의 증여도 인정합니다. 여기에는 도메스틱 파트너나 그 파트너의 가족, 매수인과 약혼한 사람, 예전에 가족이었던 사람, 오랫동안 가족처럼 지낸 사람이나 멘토가 포함됩니다. 증여자는 건축업자, 개발업자, 부동산 에이전트를 비롯해 거래에 이해관계가 있는 사람이거나 그런 사람과 연결되어서는 안 됩니다.

증여 편지(gift letter)

증여 편지에는 증여의 실제 금액 또는 최대 금액을 명시하고, 상환을 기대하지 않는다는 증여자의 확인 문구를 포함하며, 증여자의 이름, 주소, 전화번호, 매수인과의 관계를 적어야 합니다. 돈이 움직이기 전에 서명을 받아 두십시오. 심사역은 이 편지를 송금 기록과 대조해 보므로, 금액과 이름이 은행에 나타난 내용과 일치해야 합니다.

송금 증빙

패니메이는 인정되는 증빙 방식 다섯 가지를 제시합니다. 증여자의 수표 사본과 매수인의 입금 전표, 증여자의 출금 전표와 매수인의 입금 전표, 증여자 계좌에서 매수인 계좌나 클로징 에이전트로의 전자 이체 증빙, 증여자가 클로징 에이전트 앞으로 발행한 수표 사본, 또는 증여자의 수표를 수령했음을 보여주는 정산서(settlement statement)입니다. 관련된 규칙 하나는 현금이 왜 문제가 되는지를 설명합니다. 대출 기관은 보통 최근 두 달치 은행 거래 내역을 검토하는데, 대출 심사에 반영되는 월 소득(qualifying income) 총액의 50퍼센트를 넘는 단일 입금은 ’큰 입금(large deposit)’으로 정의되며, 그 자금이 매수에 필요할 경우 인정되는 출처에서 나왔음을 증빙해야 합니다.

IRS의 규칙: 누가 무엇을 신고하나

2026년 연간 증여 면제 한도는 받는 사람 한 명당 $19,000으로, 2025년과 같습니다. 부모 두 분이 자녀 한 명에게 증여하면 각자 이 한도를 쓸 수 있습니다. 증여세는 일반적으로 증여자가 부담합니다. Form 709의 지침에 따르면, 한 사람에게 $19,000을 넘게 주지 않았고, 배우자에게 증여하지 않았으며, 현재 이익(present-interest) 증여만 한 증여자는 신고할 필요가 없습니다. 이를 넘으면 증여자가 Form 709를 제출하고, 초과분은 기본 면제액(basic exclusion amount)에서 차감되는데, IRS는 2026년 과세연도 기준 이 금액을 $15,000,000으로 명시하고 있습니다. 평생 증여 총액이 이 금액에 가까워지지 않는 한, 이는 서식은 제출하되 세금은 나오지 않는다는 의미입니다.

한국에서 보내는 증여

증여자가 미국 세법상 거주자가 아닌 사람, 즉 미국 시민권자도 거주자도 아닌 사람(nonresident alien)일 경우, 신고 의무는 받는 사람에게 있습니다. IRS는 미국인이 비거주 외국인으로부터 받은 증여에 대해, 그 사람과 본인이 알거나 알 만한 이유가 있는 관련자들로부터 받은 금액을 합산해 해당 과세연도에 $100,000을 넘으면 Form 3520의 Part IV에 신고하도록 하고 있으며, $5,000을 넘는 증여는 각각 따로 기재하도록 요구합니다. 이 서식은 소득세 신고서와는 별도로 제출하지만 기한은 같아서, 연장 신청을 하지 않는 한 보통 4월 15일까지입니다. 이것은 정보 신고이며 세금이 붙지 않지만, 정당한 사유(reasonable cause) 없이 늦게 신고하면 매달 증여액의 5퍼센트씩, 최대 25퍼센트까지 벌금이 부과됩니다. 송금이 도착한 그 주에 세무사와 상의하십시오.

문제를 피하는 순서

편지에 먼저 서명을 받고, 그다음 대출 기관이 이미 검토하고 있는 계좌로 한 번에 송금하고, 송금 확인서를 편지와 함께 보관해 두십시오. 올가을 가족의 도움으로 보스턴 일대에서 집을 사실 계획이라면, 누가 어디에서 보내는지 알려 주십시오. 대출 기관이 무엇을 요구할지 제가 함께 정리해 드리겠습니다. 다이애나 김, REALTOR®, eXp Realty.