셀러가 내주는 클로징 비용에는 Fannie Mae 한도가 있습니다

오퍼에 셀러 크레딧을 요청하는 것은 얼마든지 할 수 있습니다. 다만 셀러가 실제로 내줄 수 있는 금액은 대출에 따라 달라지고, Fannie Mae의 규정이 정한 상한을 렌더가 확인해야 합니다.

한도

Fannie Mae는 이런 지원금을 이해관계자 지원금(interested party contributions)이라고 부릅니다. 실거주 주택이나 세컨드홈의 경우 파이낸싱 컨세션(financing concession)의 최대 한도는 대출비율(loan-to-value, LTV)이 90%를 넘으면 3%, 75.01%에서 90%이면 6%, 75% 이하이면 9%입니다. 이 비율은 대출금액이 아니라 매매가와 감정가 중 낮은 금액을 기준으로 계산합니다. 투자용 부동산은 대출비율과 관계없이 2%입니다.

어디에 쓸 수 있나

파이낸싱 컨세션은 클로징 비용과 선납 항목(prepaids)에 쓸 수 있고, 클로징 이후 기간에 해당하는 HOA 회비(HOA assessments)에도 쓸 수 있으며, 이 경우 최대 12개월분까지입니다. 다운페이먼트, 금융 준비금(financial reserves), 최소 차입자 부담금(minimum borrower contribution)에는 이 지원금을 쓸 수 없습니다.

세일즈 컨세션이 되는 경우

현금성 선물, 거래에 크레딧으로 반영되지 않는 리베이트, 가구, 자동차, 인테리어 지원금(decorator allowances), 이사비 등은 세일즈 컨세션(sales concessions)입니다. 한도를 넘는 파이낸싱 컨세션도 마찬가지입니다. 세일즈 컨세션은 매매가에서 차감되고, 차감된 가격을 기준으로 대출비율을 다시 계산합니다.

한도에 포함되지 않는 경우

지역 관행에 따라 셀러가 으레 내는 통상 비용은 최대 한도의 적용을 받지 않습니다. 프리미엄 프라이싱(premium pricing)에서 나오는 렌더 크레딧도 이해관계자 지원금이 아닙니다. 클로징 정산서(settlement statement)에 나오지 않는 클로징 외 지급처럼 공개되지 않은 지원금이 있는 모기지는 Fannie Mae에 팔 수 없습니다. 납부 유예(payment abatement)가 있는 대출도 마찬가지이며, 12개월을 넘는 HOA 회비 납부도 여기에 해당합니다.

오퍼를 쓰기 전에

이는 Fannie Mae의 한도이므로, 셀러 크레딧을 서면으로 넣기 전에 렌더에게 내 대출이 어떤 프로그램을 따르는지 먼저 확인해 보세요. 저는 보스턴 광역권에서 바이어분들과 영어와 한국어로 일하는 eXp Realty의 REALTOR 다이애나 킴입니다. 매매가와 다운페이먼트를 알려 주시면 한도가 어디에 걸리는지 함께 살펴보겠습니다.