매사추세츠 클로징 뒤에 숨은 50년 소유권 조사

매사추세츠에서 선순위 구입 자금 모기지(purchase money first mortgage)로 앞으로 거주할 4세대 이하 주택을 매수했다면, 렌더(대출 기관) 측 변호사는 소유권 확인서(certification of title)를 주어야 합니다. 이름을 대고 달라고 요청할 만한 서류입니다. M.G.L. c. 93, § 70은 이 확인서에 필요한 조사와 담아야 할 내용을 정해 두었고, 매수인은 확인서를 받는 두 사람 중 하나입니다.

어떤 대출에 적용되나

M.G.L. c. 93, § 70은 매수인이 전부 또는 일부에 거주하거나 거주할 예정인, 4세대 이하로 설계된 주택이 딸린 부동산을 담보로 선순위 구입 자금 모기지를 받는 대출에 적용됩니다. 이 경우 렌더를 대리하는 변호사는 담보로 잡힌 부동산에 대한 소유권 확인서를 매수인과 렌더 양쪽에 주어야 합니다.

조사에 포함되어야 하는 내용

확인서에는 최소 50년을 거슬러 올라가는 소유권 조사(title examination)가 들어가야 하고, 조사의 출발점이 되는 최초 문서는 문면상 하자가 의심되지 않는 보증 양도증서(warranty deed)나 권리 포기 양도증서(quitclaim deed)여야 합니다. 토지법원(Land Court)에 등록된 토지라면 그 법원이 발급한 현재 소유자의 소유권 증서(certificate of title)에서 조사를 시작해도 되지만, 파산 색인과 연방·주 정부의 리엔(lien)은 별도로 확인해야 합니다. 등기상 소유권(record title)이란 그 부동산이 속한 등기소(Registry of Deeds)나 등기 지구(registry district)의 기록과, 관련된 유언검인법원(registry of probate) 기록을 뜻합니다.

확인서에 담기는 내용

확인서에는 모기지가 등기되는 시점에 매수인이 해당 부동산에 대해 아무 부담(encumbrance)도 없는 확실한 등기상 소유권을 갖고 있다는 내용과 그 예외 사항 목록이 들어갑니다. 렌더에 대해서는, 확인서에 열거된 예외 사항만을 조건으로 확실한 등기상 선순위 모기지를 갖는다는 내용이 들어갑니다. 지역권(easement)이나 이전 모기지, 그 밖의 리엔(lien) 같은 부담이 있다면 바로 이 예외 사항 목록에 나타납니다.

누구를, 어디까지 보호하나

확인서에 대한 변호사의 책임은 매수인에 대해서는 양도증서에 적힌 매매 대금까지, 렌더에 대해서는 모기지의 당초 원금까지로 제한됩니다. 확인서의 효력은 매수인에 대해서는 매수인이 그 부동산의 소유권을 갖고 있는 동안, 렌더에 대해서는 당초 채무가 남아 있는 동안 이어집니다.

변호사가 매수인을 빼놓으면

이 법은 변호사가 고의로 매수인에게 확인서를 주지 않으면, 주 소비자보호법인 M.G.L. c. 93A상 불공정하거나 기만적인 행위에 해당한다고 정하고 있습니다.

소유권 보험과 어떻게 다른가

소유권 확인서는 위와 같이 책임 한도가 정해진, 등기 기록에 대한 변호사의 진술입니다. 소유권 보험(title insurance)은 이와 별도의 상품입니다. 미국 소비자금융보호국(CFPB)에 따르면, 대부분의 렌더는 자신이 빌려준 금액을 보호하는 렌더용 소유권 보험을 요구하며, 매수인은 자기 집에 대한 투자를 지키는 데 도움이 되는 소유자용 보험을 따로 사 두는 것도 고려할 만하고, 보험사는 보통 모기지와 별개로 직접 고를 수 있습니다.

보스턴에도 적용되나

그렇습니다. M.G.L. c. 93, § 70은 변호사와 모기지 대출에 관한 주 전체 법이며, 특정 시나 타운을 따로 빼놓는 내용은 없습니다.

클로징에서

클로징 담당 변호사에게 확인서 사본을 달라고 요청하고, 서명하기 전에 예외 사항부터 읽어 보세요. 이번 가을에 클로징을 앞두고 서류를 한 번 더 검토해 줄 사람이 필요하다면 보내 주세요. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty.