렌더가 콘도 건물을 심사할 때 확인하는 것들

보스턴 광역권에서 컨벤셔널 대출로 콘도를 사면, 렌더는 매수인뿐 아니라 건물도 함께 심사합니다. 이 건물 심사가 얼마나 깊이 이루어지는지는 우선 세대 수에 따라 달라지며, 그 기준은 패니메이(Fannie Mae) 셀링 가이드(Selling Guide)에 나와 있습니다.

프로젝트 심사가 면제되는 경우

패니메이는 두 세대에서 네 세대짜리 콘도 프로젝트에 속한 세대는 신규든 기존이든 프로젝트 심사를 면제합니다. 다섯 세대에서 열 세대짜리 프로젝트도 더 큰 개발 단지나 마스터 관리조합에 속하지 않으면 면제이며, 그런 단지에 속한 다섯 세대에서 열 세대짜리 프로젝트의 붙어 있는(attached) 세대는 전체 심사(Full Review)를 거칩니다. 단독형(detached) 콘도 세대는 프로젝트 규모와 상관없이 면제이고, 패니메이가 이미 보유한 대출의 일부 리파이낸스도 마찬가지입니다. 심사가 면제되더라도 렌더는 그 프로젝트가 콘도 호텔이나 타임셰어, 분할 소유 방식으로 운영되지 않는지, 해산 절차나 파산 절차에 있지 않은지, 패니메이의 Condo Project Manager에서 이용 불가(Unavailable)로 표시되어 있지 않은지는 확인해야 합니다. 심사가 면제된 경우에도 적용되는 중대 수리 여부 확인은 열 세대가 넘는 붙어 있는 세대로 이루어진 프로젝트에서 패니메이 보유 대출을 다시 패니메이 대출로 리파이낸스하는 경우에만 해당합니다. 관련 조항은 면제 기준이 B4-2.1-02, 부적격 목록이 B4-2.1-03입니다.

기존 건물의 전체 심사

기존 프로젝트에 대해서는 B4-2.2-01의 전체 심사(Full Review)에서 연체 기준 두 가지와 예산 기준 하나를 둡니다. 관리비(common expense assessment)를 60일 이상 밀린 세대는 전체 세대의 15%를 넘을 수 없으며, 렌더는 밀린 세대 수를 전체 세대 수로 나누어 이 비율을 계산합니다. 같은 15% 기준이 각 특별부과금(special assessment)에도 적용됩니다. 또한 렌더는 관리조합의 예산 계획서를 검토해 그것이 적정한지 판단하는데, 이는 그 유형의 프로젝트에 맞는 항목이 들어 있는지, 그리고 대규모 지출과 밀린 보수를 위한 수선충당금이 예산의 10% 이상으로 책정되어 있는지를 보는 것입니다. 이 비율은 연간 수선충당금 배정액을 연간 예산상 관리비 수입으로 나누어 계산합니다. 렌더는 이 계산 대신 reserve study(수선충당금 조사 보고서)를 활용할 수 있는데, 이 보고서가 그 기준에 상응하는 적립 수준을 보여주고 보고서 자체의 권고 사항을 충족하는 경우에 한합니다.

프로젝트가 아예 부적격이 되는 경우

숫자와 상관없이 프로젝트를 부적격 목록에 올리는 몇 가지 조건이 있습니다. 먼저 비주거 또는 상업 용도 면적이 전체의 35%를 넘는 경우입니다. 다음으로 개인 한 명, 투자 그룹, 파트너십, 시행사, 법인 등 단일 주체가 11세대에서 20세대짜리 프로젝트에서 2세대를 초과해 소유하거나, 21세대 이상 프로젝트에서 20%를 초과해 소유하는 경우입니다. 그리고 안전, 구조적 건전성, 거주 적합성, 기능적 사용과 관련해 관리조합을 상대로 한 소송이 있는 경우입니다. 마지막으로 중대 수리(critical repairs)가 있는 경우인데, 패니메이는 여기에 1년 안에 핵심 구조나 설비의 고장을 일으키거나 그 원인이 될 수 있는 중대한 결함, 곰팡이, 누수나 물로 인한 손상, 심한 노후화, 의무 구조 안전 점검 불합격, 그리고 앞으로 12개월 안에 시행해야 하는데 재원이 마련되지 않은 세대당 $10,000를 넘는 수리를 포함시킵니다.

기존 건물인가, 신규 프로젝트인가

B4-2.1-01에 따르면 프로젝트는 세대의 90% 이상이 매수인에게 소유권이 넘어갔고, 모든 세대와 공용 부분을 포함해 공사가 완료되었고, 추가 단계 개발이나 편입 계획이 없고, 관리조합 운영권이 세대 소유주들에게 넘어와 있을 때 기존(established) 건물로 인정됩니다. 이 기준에 미치지 못하면 신규 프로젝트(new project)로 분류되고, 전체 심사에서 요구 사항이 더 붙습니다. 다만 한 가지 예외가 있는데, 공사가 끝나고 운영권도 넘어간 프로젝트에서 90%에 못 미치는 부분이 시행사가 임대용으로 보유 중인 세대이고 그 비중이 전체의 5분의 1을 넘지 않으며 관리비가 밀리지 않고 특별부과금도 없다면, 여전히 기존 건물로 인정받을 수 있습니다.

오퍼를 쓰기 전에 요청할 서류

관리조합의 현재 예산서, 관리비와 특별부과금을 연체한 세대 수, 수선충당금 잔액, 그리고 최근 1년치 회의록입니다. 규모가 큰 건물에서는 이 서류들이 해당 세대에 컨벤셔널 대출이 나오는지 자체를 좌우하므로, 계약금을 걸기 전에 미리 알아 두는 편이 좋습니다. 이번 가을 보스턴의 큰 콘도 건물을 보고 계신가요? 주소를 보내 주시면 오퍼를 쓰기 전에 관리회사에 서류 일체를 요청해 드리겠습니다. 다이애나 김, REALTOR®, eXp Realty.