VA는 보증 구입 대출에 처음 얼마가 드는지를 여러 안내 페이지에 나누어 게시하고 있습니다. 먼저 보증 수수료(펀딩 피, funding fee)와 면제 대상을 살펴보시기 바랍니다. 매도인이 부담해 줄 수 있는 금액의 상한은 오퍼를 쓸 때 중요해집니다.
이 프로그램은 무엇인가
VA의 구입 대출 안내 페이지는 매매가가 감정가를 넘지 않는 한 이 대출은 자기자금(down payment) 없이 진행할 수 있는 경우가 많고, 민간 모기지 보험(PMI)이나 모기지 보험료(MIP)가 필요하지 않다고 설명합니다. 대부분 지역에서 Fannie Mae와 Freddie Mac의 적격 대출 한도(conforming loan limit)까지 빌리는 것으로 설명하는데, 그 이유는 보증 한도(entitlement) 안내 페이지에 나와 있습니다. 자격 증명서(Certificate of Eligibility, COE)에 보증 한도가 온전히 남아 있으면 대출 한도가 없습니다. 이미 보증 한도의 일부를 사용했다면, 남은 한도가 25퍼센트 보증(guaranty)을 채우지 못할 때 대출 기관이 자기자금을 요구할 수 있습니다. 금리, 디스카운트 포인트(discount points), 나머지 클로징 비용은 대출 기관이 정하며, VA는 이 부분이 기관마다 다르다고 밝히고 있습니다.
보증 수수료(펀딩 피)
보증 수수료(펀딩 피)는 재향군인, 현역 군인 또는 유가족이 VA 보증 주택 대출이나 VA 직접 주택 대출을 받을 때 한 번 내는 비용입니다. VA는 이 대출이 자기자금도 월 모기지 보험료도 필요하지 않기 때문에, 이 수수료가 납세자의 부담을 줄이는 데 도움이 된다고 설명합니다. 수수료는 전체 대출액에 대한 비율로 계산하며, 구입 대출에서는 처음 사용하는지, 자기자금을 얼마나 내는지에 따라서도 달라집니다. 2023년 4월 7일부터 적용되는 요율표는 재향군인, 현역 군인, 주방위군·예비군을 기준으로 다음과 같습니다. 최초 사용이면서 자기자금이 5퍼센트 미만이면 2.15퍼센트, 5퍼센트 이상이면 1.5퍼센트, 10퍼센트 이상이면 1.25퍼센트입니다. 최초 사용 이후 재사용하는 경우에는 자기자금이 5퍼센트 미만일 때 3.3퍼센트이고, 5퍼센트 이상과 10퍼센트 이상 구간은 각각 1.5퍼센트와 1.25퍼센트로 그대로입니다.
수수료는 대출액 기준입니다
VA가 직접 든 계산 예시는 적어 두실 만합니다. 20만 달러짜리 집을 사면서 자기자금 1만 달러를 내는 경우, 처음 VA 대출을 쓰는 사람의 펀딩 피는 2,850달러이며, 이는 대출액 19만 달러의 1.5퍼센트입니다. 비율은 집값이 아니라 대출액에 적용되므로, 자기자금을 더 많이 내면 수수료를 계산하는 기준 금액이 줄어듭니다. 수수료는 클로징 때 한꺼번에 내거나, 대출금에 포함해 시간을 두고 나눠 갚을 수 있습니다.
수수료를 내지 않는 경우
VA는 면제 대상을 다음과 같이 목록으로 적어 두었습니다. 복무와 관련된 장애로 VA 장애 보상금을 받는 경우, 그 보상을 받을 자격이 있으나 퇴직연금이나 현역 급여를 대신 받는 경우, 재향군인의 배우자로서 유족 보상금(Dependency and Indemnity Compensation, D.I.C.)을 받는 생존 배우자, 전역 전 청구로 보상 자격이 있다는 예비 판정(proposed or memorandum rating)을 대출 클로징일 이전에 받은 경우, 또는 클로징일까지 퍼플하트 훈장(Purple Heart) 수훈 증빙을 제출한 현역 군인입니다. 환급되는 경우도 있습니다. 클로징 이후에 보상 판정을 받았고 그 효력일이 클로징 이전으로 소급되면 환급받을 수 있습니다. 클로징 뒤에 받은 예비 판정만으로는 환급 대상이 아닙니다.
클로징 비용, 크레딧, 매도인 양보
대출 취급 수수료(loan origination fee), 디스카운트 포인트, 신용 조회 비용, VA 감정 수수료, 화재보험(hazard insurance)과 재산세, 주세와 지방세, 권원보험(title insurance), 등기 수수료 같은 비용을 누가 부담할지는 매수인과 매도인이 협상할 수 있습니다. VA는 클로징 비용을 위한 매도인 크레딧(seller credits)에는 상한을 두지 않습니다. 반면 매도인 양보(seller’s concessions)는 집의 합리적 가치(reasonable value)의 4퍼센트까지로 제한되며, 이 금액은 대출 기관이 제공하는 VA 가치 통지서(Notice of Value)에 적혀 있습니다. 양보란 매수인에게 추가 비용 없이 거래에 더해지는 모든 가치를 말하며, VA는 보증 수수료에 대한 크레딧, 채무 상환, 매수인의 화재보험 선납을 예로 듭니다. 구입 대출이나 건축 대출에서 대출금에 포함할 수 있는 비용은 보증 수수료뿐이며, 나머지는 클로징 때 내야 합니다.
오퍼 쓰기
오퍼를 쓰기 전에 양보 상한을 알고 있으면 매도인에게 알맞은 것을 요청할 수 있고, 보증 수수료를 알면 클로징 날 필요한 금액을 알 수 있습니다. 이번 가을 보스턴 지역에서 집을 사려는 재향군인이나 현역 군인이시라면, 매물을 보내 주시면 숫자부터 거꾸로 계산해 보겠습니다. 저는 eXp Realty 소속 REALTOR 다이애나 킴이며, 영어와 한국어로 일합니다.
질문
자주 묻는 질문
VA 대출은 정말 자기자금이 필요 없나요?
VA의 구입 대출 안내 페이지는 매매가가 감정가를 넘지 않는 한 이 대출은 자기자금 없이 진행할 수 있는 경우가 많고, 민간 모기지 보험이나 모기지 보험료(MIP)가 필요하지 않다고 설명합니다. 보증 한도 안내 페이지는 자격 증명서(COE)에 보증 한도가 온전히 남아 있으면 대출 한도가 없다고 덧붙입니다. 이미 한도의 일부를 사용했다면, 남은 한도가 VA의 25퍼센트 보증을 채우지 못할 때 대출 기관이 자기자금을 요구할 수 있습니다.
VA 보증 수수료(펀딩 피)는 얼마인가요?
2023년 4월 7일부터 적용되는 요율표에 따르면 VA 보증 구입 대출의 최초 사용은 자기자금이 5퍼센트 미만이면 대출액의 2.15퍼센트, 5퍼센트 이상이면 1.5퍼센트, 10퍼센트 이상이면 1.25퍼센트입니다. 최초 사용 이후 재사용하는 경우 자기자금이 5퍼센트 미만이면 3.3퍼센트입니다.
보증 수수료를 내지 않을 수 있나요?
VA는 면제 대상을 목록으로 적어 두었습니다. 복무 관련 장애로 VA 장애 보상금을 받는 경우, 보상 자격이 있으나 퇴직연금이나 현역 급여를 대신 받는 경우, 생존 배우자로서 유족 보상금(D.I.C.)을 받는 경우, 클로징 전에 예비 판정(proposed or memorandum rating)을 받은 경우, 현역 군인으로서 퍼플하트 훈장 수훈 증빙을 제출한 경우가 포함됩니다.
VA 구입 대출에서 매도인이 얼마까지 부담해 줄 수 있나요?
클로징 비용을 위한 매도인 크레딧에는 VA 상한이 없습니다. 매도인 양보(seller's concessions)는 VA 가치 통지서(Notice of Value)에 적힌 집의 합리적 가치의 4퍼센트까지로 제한되며, 보증 수수료에 대한 크레딧이나 화재보험 선납 같은 것이 여기에 포함됩니다.
출처
- U.S. Department of Veterans Affairs, Purchase loan: 'A VA-backed purchase loan often offers:' followed by 'No down payment as long as the sales price isn't higher than the home's appraised value' and 'No need for private mortgage insurance (PMI) or mortgage insurance premiums (MIP)' and 'The ability to borrow up to the Fannie Mae/Freddie Mac conforming loan limit on a no-down-payment loan in most areas.' Page last updated January 7, 2026.
- VA, VA funding fee and loan closing costs, 'VA-backed purchase and construction loans', rates for Veterans, active-duty service members, and National Guard and Reserve members, effective April 7, 2023: first use with a down payment of less than 5%, 2.15%.
- U.S. Department of Veterans Affairs, VA home loan entitlement and limits. Under 'Examples of basic entitlement listed on a COE': 'You have full entitlement / You don't have a loan limit (as long as you can afford the loan amount and the property appraisal supports the purchase price of the home).' Under 'Will I need to make a down payment if I have remaining bonus entitlement?': 'Your lender may require you to make a down payment if you don't have enough remaining bonus entitlement for a 25% VA guaranty for the loan amount you want. Most lenders require that your entitlement, down payment, or a combination of both covers at least 25% of your total loan amount.' Page last updated August 12, 2025.
글쓴이: Diana Yeji Kim — eXp Realty 소속 공인 리얼터, 그레이터 보스턴에서 영어·한국어·일본어로 서비스합니다.
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