9월이면 보스턴에서 새 집으로 이사한 사람이 많습니다. 그런데 길가에 붙은 청소 표지판은 대개 뒤늦게 발견하게 됩니다. 보통 아침에 차를 세워둔 자리에 차가 없을 때 말입니다. 시에서는 벌금 액수까지 포함해 이 내용을 모두 공개하고 있어서, boston.gov에서 자료를 가져왔습니다.

누가, 얼마에 차를 견인하는가

청소 관련 딱지는 교통국(Transportation Department)이 발급하고, 실제 견인은 교통국과 계약한 사설 업체가 맡습니다. 이 업체들은 주(state)의 자동차 견인 요율표에 따라 요금을 받는데, 견인비 $132, 보관료는 하루 $35이며, 유류할증료가 별도로 붙습니다. 할증료 요율은 주 웹사이트에서 확인할 수 있습니다. 시(City)도 프론티지 로드(Frontage Road)에 자체 견인장을 운영하는데, 요금 체계가 다릅니다. 그러니 가장 먼저 할 일은 번호판으로 조회해서 어느 쪽이 차를 가져갔는지 확인하는 것입니다.

딱지 비용

청소 구역(Street Cleaning) 위반은 딱지 $40에 연체료 $13이 붙습니다. 시 요금표에는 이 밖에도 청소 관련 위반이 둘 더 있는데, 딱지 $90에 연체료 $30입니다. 하나는 위반 이름 자체가 Overnight Street Cleaning (no tow)이고, 다른 하나는 찰스타운(Charlestown) 청소입니다. 어느 규정이 적용되는지는 그 길에 붙은 표지판이 알려주므로, 주차하기 전에 표지판부터 확인해야 합니다. 견인 여부와 상관없이, 딱지는 21일 안에 내거나 이의신청을 해야 연체료가 붙지 않습니다.

청소 시행 기간

주간 청소 프로그램(Daytime Street Cleaning Program)은 보스턴 대부분의 동네에서 4월 1일부터 11월 30일까지 시행됩니다. 노스엔드(North End), 사우스엔드, 비컨힐(Beacon Hill)은 겨울까지 이어져 12월 31일에 멈추고 3월 1일에 다시 시작합니다. 야간 청소 프로그램(Nighttime Street Cleaning Program)은 간선도로와 주요 도로, 상업지역 도로에서 일 년 내내 시행됩니다. 표지판에 시행 기간이 적혀 있지 않으면, 주차 제한은 연중 계속됩니다.

다섯째 주와 비 오는 날

매주 청소하는 길은 그 달 다섯째 주에도 청소합니다. 격주로 청소하는 길이라면 다섯째 주에는 주차 단속을 하지 않습니다. 비가 온다고 해서 항상 봐줄 수 있는 것도 아닙니다. 시는 비가 온다고 청소를 늘 취소하지는 않으며, 가랑비는 오히려 청소에 도움이 된다고 설명합니다. 취소 여부는 311로 확인하면 됩니다. 일부 시 공휴일에는 주간 청소가 중단되지만 야간 청소는 계속되고, 어떤 길은 주말 밤에도 청소합니다.

No-Tow 이메일 알림

시 청소 데이터베이스에서 자신의 길 이름을 검색해 보세요. 길을 찾으면 No-Tow 알림 서비스를 이메일로 신청할 수 있습니다. 홈페이지나 이메일 내용이 길에 붙은 표지판과 다르다면 표지판을 따라야 합니다. 길 이름이 검색되지 않으면 일부 철자만 입력해 보고, 그래도 나오지 않으면 시에 등록을 요청하면 됩니다.

올가을 보스턴 광역권으로 이사하면서 주차 문제를 알아보고 계신가요? 주소를 보내주시면 그 길이 어떤지 알려드리겠습니다. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty. 한국어 상담 가능합니다.

자주 묻는 질문

보스턴에서 청소 구역 딱지는 얼마인가요?

청소 구역(Street Cleaning) 위반은 딱지 $40에 연체료 $13입니다. 시 요금표에는 딱지 $90에 연체료 $30인 청소 위반이 둘 더 있는데, 하나는 이름 자체가 Overnight Street Cleaning (no tow)이고 다른 하나는 찰스타운(Charlestown) 청소입니다. 연체료를 피하려면 21일 안에 내거나 이의신청을 해야 합니다.

보스턴에서 청소로 인해 견인된 차를 찾으려면 비용이 얼마나 드나요?

청소 구역 견인은 교통국과 계약한 사설 업체가 진행하며, 주(state) 견인 요율표에 따라 견인비 $132, 보관료 하루 $35, 그리고 별도의 유류할증료를 청구합니다. 주차 딱지는 이와 별개로 부과됩니다.

보스턴 청소는 일 년 중 언제 끝나나요?

주간 청소 프로그램은 대부분의 동네에서 4월 1일부터 11월 30일까지 시행됩니다. 노스엔드, 사우스엔드, 비컨힐에서는 겨울까지 이어져 12월 31일에 멈추고 3월 1일에 다시 시작합니다. 간선도로와 상업지역 도로의 야간 청소는 일 년 내내 진행됩니다.

가짜 송금 안내 이메일은 대체로 완전히 정상으로 보입니다. 같은 대화 스레드에 같은 서명으로 오고, 바뀐 것은 계좌번호 하나뿐입니다. 저는 클로징 날짜를 정하기 전에 모든 매수인에게 이 이야기를 미리 해둡니다. 5분이면 끝나는 조치이지만, 미리 해두어야만 효과가 있기 때문입니다.

숫자로 보는 현황

FBI 인터넷범죄신고센터(IC3)는 2025년 업무용 이메일 사칭 사기(BEC) 신고 24,768건을 접수했고, 신고된 피해액은 $3 billion이었습니다. FBI의 정의를 보면 클로징이 왜 표적이 되는지 알 수 있습니다. FBI는 BEC를 공급업체와 거래하거나 정기적으로 송금 거래를 하는 기업 또는 개인을 표적으로, 이메일 계정 등 통신 수단을 사회공학(social engineering) 기법이나 컴퓨터 침입을 통해 탈취해 벌이는 사기로 정의합니다. FBI는 이런 신고 중 일부를 'BEC와 부동산(BEC and real estate)'이라는 항목으로 따로 분류합니다.

미리 정해둘 두 통의 전화

소비자금융보호국(CFPB)의 권고는 구체적입니다. 클로징 절차와 송금 지시를 확인해 줄 신뢰할 수 있는 사람을 두 명 정해 두십시오. CFPB가 예로 드는 것은 담당 에이전트(realtor)와 클로징 담당자(settlement agent)입니다. 클로징 전에 이 두 사람과 직접 만나거나 전화로 절차와 송금 방식을 미리 상의하고, 앞으로 사용할 전화번호도 그때 정해두십시오. 그런 다음 송금하기 전에, 계좌 이름과 번호를 포함한 클로징 지시 사항을 그 사람들에게 직접 만나거나 미리 정해둔 번호로 전화해 다시 확인하십시오. 이메일에 담긴 지시는 절대 그대로 따르지 말고, 이메일에 있는 전화번호나 링크도 사용하지 마십시오. 사기범은 담당자의 이메일 주소, 전화번호, 서식까지 거의 그대로 흉내 낼 수 있기 때문입니다.

이미 송금했다면

은행이나 송금 업체에 즉시 연락해 송금 회수(wire recall)를 요청하십시오. 오류를 빨리 신고할수록 돈을 되찾을 가능성이 커집니다. 그다음 ic3.gov에서 FBI에 신고하십시오. 이 신고가 중요한 이유는, FBI 자산회수팀(Recovery Asset Team)이 '금융사기 킬체인(Financial Fraud Kill Chain)'이라 부르는 절차를 운영하기 때문입니다. 이 절차는 은행과 FBI 지역 사무소 사이를 오가며 수취 계좌를 동결하는데, 대개 이 사이트에 접수된 신고에서 시작됩니다.

동결로 실제로 되찾는 금액

자산회수팀은 2018년에 만들어졌습니다. 2025년에는 3,900건을 맡아 $1,163,919,846 규모의 탈취 시도를 다뤘고, 그중 $679,013,183을 동결했습니다. 추적한 금액의 58%에 해당합니다. 보고서는 속도가 왜 중요한지 분명히 밝힙니다. 부정 송금을 발견하면 시간이 가장 중요하며, 즉시 금융기관에 연락해 필요한 배상 서류와 함께 자금 회수(recall)를 요청해야 합니다.

클로징 테이블에서 있었던 실제 사례

2025년 8월, 자산회수팀은 주택 클로징을 앞둔 사람들이 접수한 신고를 처리했습니다. 이들은 본인들의 담당 변호사를 사칭한 이메일을 받았고, 은행에서 $449,000이 넘는 금액이 송금됐습니다. 이들은 본인 은행에 신고했고, 담당 변호사들도 수취 은행에 따로 연락했지만 소용이 없었습니다. 계좌를 묶은 것은 FBI에 접수된 신고였고, 수취 은행은 전액이 계좌에 그대로 있으며 지급이 정지됐다고 확인해 주었습니다.

올가을 보스턴 광역권에서 집을 구매하실 계획이신가요? 클로징 담당자(settlement agent)의 번호를 미리 저에게 요청해 휴대폰에 저장해 두시고, 단 1달러라도 송금하기 전에 그 번호로 먼저 전화하십시오. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty. 한국어 상담 가능합니다.

자주 묻는 질문

클로징 송금 지시가 진짜인지 어떻게 확인하나요?

미리 정해둔 두 사람, 예를 들어 담당 에이전트와 클로징 담당자(settlement agent)에게 미리 합의한 전화번호로 전화해 확인하십시오. 계좌 이름과 번호를 소리 내어 다시 불러 확인하십시오. CFPB는 이메일에 담긴 지시를 절대 그대로 따르지 말고, 이메일로 받은 전화번호나 링크도 사용하지 말라고 안내합니다.

클로징 자금을 이미 사기범에게 송금했다면 어떻게 해야 하나요?

은행이나 송금 업체에 즉시 연락해 송금 회수(wire recall)를 요청하고, 이어서 ic3.gov에서 FBI에 신고하십시오. FBI 자산회수팀(Recovery Asset Team)은 2025년 피해자들을 위해 $679 million을 동결했는데, 이는 추적한 금액의 58%에 해당합니다.

부동산 클로징에서 송금 사기가 얼마나 흔한가요?

FBI는 2025년 업무용 이메일 사칭 사기(BEC) 신고 24,768건을 접수했고 신고된 피해액은 $3 billion이었으며, 이 중 일부는 부동산 관련 항목으로 따로 분류됩니다. 2025년의 한 사례에서는 매수인들이 담당 변호사를 사칭한 이메일을 받고 $449,000이 넘는 금액을 송금했습니다.

매수 고객분들은 주간 금리가 발표되는 날 바로 이 숫자를 저에게 보내면서, 왜 본인 대출 담당자가 알려준 금리와 다르냐고 물어보십니다. 대개는 둘 다 틀린 게 아닙니다. 주간 평균은 특정한 한 명의 차입자를 설명하는 숫자이고, 그 사람이 이 글을 읽는 분과 같은 조건이 아닐 수 있습니다.

이 숫자는 무엇인가

프레디맥의 1차 모기지 시장 조사(Primary Mortgage Market Survey, PMMS)는 9월 3일 발표에서 30년 고정 모기지 평균 금리를 6.71%, 15년 고정을 6.04%로 발표했습니다. 산정 방식이 바뀌면서 PMMS는 더 이상 대출기관을 대상으로 한 설문조사가 아닙니다. 지금은 프레디맥의 자동 심사 시스템인 대출상품 어드바이저(Loan Product Advisor, LPA)에 접수된 대출 신청 정보를 바탕으로 만들어집니다.

이건 누구의 금리인가

프레디맥은 집계 대상을 다운페이먼트 20%에 신용도가 우수한 차입자가 받은 컨벤셔널(conventional), 컨포밍(conforming), 완전상환형(fully amortizing) 주택 구입 대출로 제한합니다. 프레디맥이 싱글패밀리 대출로 분류하는 범위는 한 건물에 한 가구에서 네 가구까지 들어가는 주택이지만, 여기서 다시 단독 유닛(single-unit) 주택으로만 좁힙니다. 나머지 공개 기준도 마찬가지로 구체적입니다. 실거주(owner occupied), 컨벤셔널, 30년 또는 15년 고정, 실행 시점 LTV(담보인정비율) 75 이상 80 이하, 실행 시점 신용점수 740 이상, 그리고 전국 컨포밍 한도 안의 대출 금액입니다. 구입 신청만 모으기 때문에 재융자(refinance)는 빠집니다. 점보 대출(jumbo loan)은 컨포밍 한도를 넘기 때문에 역시 들어가지 않고, 실거주 조건 때문에 투자용 부동산과 세컨드홈도 제외됩니다.

프레디맥이 스스로 밝히는 두 가지 한계

첫째, 이 금리는 대출 신청 시점에 측정됩니다. 프레디맥은 발표된 금리가 실제 대출 실행(origination) 시점의 금리를 나타내지 않으며, 신청서가 전부 승인되어 대출로 이어지는 것도 아니라고 밝힙니다. 신청 데이터는 신청자의 확약도, 대출기관의 확정 약속도 아니라고 덧붙입니다. 둘째, 이 조사는 30년과 15년 고정의 평균 디스카운트 포인트(discount points)와 취급 수수료(origination fees)를 더 이상 발표하지 않습니다. 신청 시스템이 이 정보를 수집하지 않기 때문입니다. 결국 발표된 금리만 봐서는 그 금리를 받기 위해 얼마를 선불로 냈는지 알 수 없습니다.

이번 주는 어느 위치인가

30년 고정 평균은 지난주 6.66%, 일 년 전에는 6.50%였습니다. 15년 고정은 지난주 5.98%, 일 년 전에는 5.60%였습니다. 주 단위로는 소수점 둘째 자리 수준에서 움직이기 때문에, 매수 여부를 결정하는 데 쓰기에는 잡음에 가깝습니다. 일 년 전과 비교하면 그 변화가 눈에 보입니다.

이 숫자를 어떻게 활용할까

주간 평균은 시장 온도계로 활용하시면 됩니다. 신용점수가 740 아래이거나, 다운페이먼트가 20%에 못 미치거나, 투패밀리(two family)를 사서 한쪽 세대에 직접 들어가 살 계획이라면, 금리는 결국 본인의 서류로 결정됩니다. 대출 담당자에게 본인 조건 그대로 견적을 요청하시고, 포인트를 낼 때와 안 낼 때 금리가 어떻게 달라지는지도 함께 물어보세요. 이제 그 부분은 이 조사가 답해 주지 않습니다.

올가을 보스턴 광역권에서 매수를 고려하며 금리 뉴스를 해석해 보려는 중이신가요. 일정을 알려주시면 실제로 본인 금리에 영향을 미치는 요인이 무엇인지 하나씩 짚어드리겠습니다. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty. 한국어 상담 가능합니다.

자주 묻는 질문

이번 주 모기지 금리는 얼마였나요?

프레디맥의 PMMS는 9월 3일 발표에서 30년 고정 모기지 평균 금리를 6.71%, 15년 고정을 6.04%로 발표했습니다. 30년 고정은 그 전주에 6.66%, 일 년 전에는 6.50%였습니다.

왜 제가 받은 견적 금리가 프레디맥 평균과 다른가요?

이 조사는 실거주 목적의 단독 유닛 주택에 대해, 다운페이먼트 20%에 실행 시점 신용점수 740 이상인 차입자가 받은 컨벤셔널, 컨포밍, 완전상환형 주택 구입 대출만 집계합니다. 또한 대출 신청 시점에 측정된 수치이며, 프레디맥은 발표된 금리가 실제 대출 실행 시점의 금리를 나타내지 않는다고 밝히고 있습니다.

프레디맥 금리에는 포인트와 수수료가 포함되나요?

더 이상 발표하지 않습니다. 산정 방식이 대출 신청 데이터 기반으로 바뀌면서, 프레디맥은 30년과 15년 고정 모기지의 평균 디스카운트 포인트와 취급 수수료 발표를 중단했습니다. 신청 시스템이 이 정보를 수집하지 않기 때문입니다.

매년 9월이면 보스턴에서 많은 분들이 새로운 곳으로 이사해 살게 되는데, 제 고객들이 가장 먼저 문자로 물어보는 것이 바로 쓰레기 문제입니다. 시에서 벌금 액수까지 함께 모든 내용을 공개하고 있어서, boston.gov에서 그대로 가져왔습니다.

쓰레기통을 언제 내놓아야 할까

쓰레기는 수거일 전날 오후 5시가 지난 뒤에 내놓아야 하고, 수거일 당일 오전 6시까지는 연석에 나와 있어야 합니다. 그보다 일찍 내놓으면 조기 배출입니다. 시 조례 Article 23에 따라 주거용 기준 벌금은 $25이며, 부적절한 보관, 즉 쓰레기를 두 겹 봉투나 뚜껑이 꼭 닫히는 통에 담지 않은 경우에도 같은 금액이 적용됩니다. 32갤런보다 큰 통에는 손잡이 바가 있어야 합니다. 통이나 대형 쓰레기함이 넘치면 벌금은 $50입니다. 인도에 쓰레기와 폐기물이 쌓여 있으면 16세대 이하 건물은 $50, 16세대를 초과하는 건물은 $100인데, 시는 이 의무를 건물 소유주에게 부과합니다. 즉 건물주라면 건물 옆 인도에 쓰레기와 폐기물이 없도록 반드시 관리해야 합니다.

판지(카드보드) 처리

파란 재활용통에 들어가지 않는 판지는 납작하게 접고 끈으로 묶어서 통 바로 옆에 두어야 합니다. 한 조각이 3피트를 넘어서는 안 되므로, 옷장용 큰 상자는 잘라서 내놓아야 합니다. 상자 안에 스티로폼이나 비닐이 남아 있으면 안 되고, 시는 판지가 깨끗하고 마른 상태로, 왁스 코팅이 없는 상태로 나오기를 요청하고 있습니다. 판지 상자는 쓰레기통이나 재활용통 대신 사용할 수 없으며, 부엌용이나 마트 비닐봉지 역시 쓰레기봉투로 쓸 수 없습니다.

쓰레기통과 재활용통

시는 6세대 이하 건물에 거주하는 주민에게 64갤런 파란 재활용 카트를 제공하며, 한 해에 새 카트는 한 개까지만 받을 수 있고, 보스턴 311을 통해 신청합니다. 32갤런보다 작은 쓰레기통은 바퀴와 뚜껑, 손잡이 바가 있고 311에서 받은 스티커가 붙어 있으면 재활용통으로 사용할 수 있습니다. 시에서 지급한 재활용통은 재활용 전용이며, 쓰레기나 마당 폐기물을 담으면 규정 위반이 될 수 있고, 해당 통은 수거되지 않거나 아예 회수될 수 있습니다.

매트리스, 텔레비전, 그 밖의 것들

가구는 평소 연석 수거일에 그대로 내놓으면 됩니다. 냉장고, 텔레비전, 에어컨은 전화나 앱을 통해 311로 신청해야 합니다. 매트리스는 별도로 처리되며, 시의 매트리스 재활용 페이지에서 수거 일정을 예약해야 합니다. 건설 폐기물, 자동차 부품, 배관 설비, 울타리, 온수기, 화재 폐기물은 시에서 전혀 수거하지 않으므로, 이런 경우에는 지역 민간 수거업체를 직접 찾아야 합니다.

올가을 보스턴으로 새로 이사하시나요? 주소를 보내주시면 해당 거리의 수거 일정을 알려드리겠습니다. 한국어 상담 가능합니다. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty.

자주 묻는 질문

보스턴에서 쓰레기는 몇 시에 내놓을 수 있나요?

수거일 전날 오후 5시가 지난 뒤부터 가능하며, 늦어도 수거일 당일 오전 6시까지는 내놓아야 합니다. 그보다 일찍 내놓으면 시 조례 Article 23에 따라 조기 배출로 주거용 기준 $25 벌금이 부과됩니다.

보스턴에서 이사 상자는 어떻게 내놓나요?

납작하게 접어야 합니다. 파란 재활용통에 들어가지 않는 것은 끈으로 묶어 통 바로 옆에 두어야 하고, 한 조각이 3피트를 넘어서는 안 됩니다. 아주 큰 상자는 더 작게 잘라야 합니다. 상자 안에 스티로폼이나 비닐이 남아 있으면 안 되고, 판지 상자를 통 대신 사용할 수도 없습니다.

보스턴에서 재활용통을 무료로 받을 수 있나요?

네. 시는 6세대 이하 건물에 거주하는 주민에게 64갤런 파란 재활용 카트를 제공하며, 한 해에 새 카트는 한 개까지 받을 수 있습니다. 보스턴 311을 통해 신청합니다. 32갤런보다 작은 쓰레기통도 바퀴와 뚜껑, 손잡이 바가 있고 311에서 받은 스티커가 붙어 있다면 재활용통으로 사용할 수 있습니다.

이제 주에서 합법화했으니 마당에 작은 유닛을 지을 수 있을까요? 이런 질문을 자주 받는데, 답은 그 마당이 보스턴 경계선의 어느 쪽에 있느냐에 따라 달라집니다. 법 조문이 뭐라고 하는지, 그리고 왜 보스턴시가 여기서 제외되는지 살펴보겠습니다.

주법의 내용

주 조닝법(Zoning Act), M.G.L. c. 40A는 부속주거유닛(ADU)을 본채와 같은 부지에 있으면서 침실, 주방, 화장실을 갖춘 독립 주거 공간으로 정의합니다. 외부에서든 공용 복도를 통해서든 별도의 출입구가 있어야 하고, 이는 주 건축법상 안전한 출입 기준을 만족해야 합니다. 연면적은 본채 연면적의 절반과 900제곱피트 중 더 작은 쪽을 넘을 수 없습니다.

변화의 핵심은 같은 법 제3조(Section 3)에 있습니다. 어떤 조닝 조례나 바이로우(by-law)도 단독주택 조닝 구역에서 부속주거유닛 한 채, 또는 그 임대를 금지하거나 부당하게 제한할 수 없고, 특별허가(special permit)나 그 밖의 재량적 승인을 요구할 수 없습니다. 다만 부지계획 심의(site plan review), 건폐율(setback), 용적·높이 규정, 해당 지역의 정화조(septic) 규정, 단기임대 제한 등 합리적인 규제는 여전히 적용될 수 있습니다. 타운이 할 수 없는 것은 본채나 유닛에 소유주가 거주해야 한다는 조건을 거는 것이고, 추가 주차도 한 자리 넘게 요구할 수 없습니다. 통근철도(commuter rail) 역, 지하철역, 페리 터미널, 버스 터미널로부터 반 마일 이내라면 추가 주차를 전혀 요구할 수 없습니다. 같은 부지에 두 채 이상을 두려면 여전히 특별허가가 필요합니다.

보스턴이 다른 이유

보스턴시의 ADU 안내 페이지는 이 질문에 직접 답합니다. 매사추세츠의 모든 지자체는 보스턴을 제외하고 c. 40A를 통해 조닝을 제정하고 집행할 권한을 얻습니다. 보스턴의 조닝 권한은 1956년에 제정된 별도의 법에서 나옵니다. 주의 부속주거유닛 조항은 c. 40A를 개정하는 방식으로 작동하기 때문에, 이번 변화는 보스턴에는 적용되지 않습니다. 시는 보스턴이 특별히 제외된 것은 아니지만, 주 전역에 적용되는 조닝 변경이 보스턴까지 미치려면 보스턴을 특별히 포함시켜야 한다고 설명합니다.

보스턴에서 허용되는 것

내부형 부속주거유닛은 자가 거주 중인 1~3세대 주택이 있는 모든 부지에서 지을 수 있습니다. 별채형 유닛과 기존 주택에 외부로 증축하는 형태의 유닛은 매타판(Mattapan) 일부 지역에서만, 그것도 그레이터 매타판 근린 조닝 구역(Greater Mattapan Neighborhood Zoning District)과 PLAN: Mattapan 연구 구역 두 곳 모두에 속한 필지에서만 별도의 조닝 승인 없이 허용됩니다. 그 외 시내 다른 지역에서는 조닝 심의 위원회(Zoning Board of Appeal)에서 예외 허가(variance)를 받아야 합니다. 이는 시의 ADU 안내 페이지에 나온 내용입니다. 시 계획국(Planning Department)은 별도로 하이드파크(Hyde Park), 로슬린데일(Roslindale), 웨스트 록스베리(West Roxbury)에서 시작하는 근린주택(Neighborhood Housing) 재조닝안을 마련 중인데, 이것이 시행되면 별채형 유닛을 짓기가 더 쉬워집니다. 9월 초 현재 이 초안은 아직 공청 절차 중이며, 이달 중순으로 설명회 일정이 잡혀 있고, 조닝위원회(Zoning Commission)는 아직 이를 채택하지 않았습니다.

비용과 소요 기간

시가 제시하는 대략적인 기준은 이렇습니다. 내부형 유닛은 대체로 $75,000에서 $100,000, 별채형은 $250,000에서 $350,000입니다. 시의 ADU 기술지원 보조금(ADU Technical Assistance Grant)은 설계와 인허가 비용을 합산해 최대 $7,500까지 환급해 주는데, 이는 건축 허가를 받고 보스턴 홈센터(Boston Home Center)의 ADU 대출 프로그램(ADU Loan Program)에 등록한 뒤에 지급됩니다. 보조금과 대출은 별개의 제도이며, 환급을 받으려면 대출 프로그램에 등록되어 있어야 합니다. 도면에는 면허가 있는 건축사(licensed architect)의 날인이 필요합니다. 서류가 모두 완비되어 접수되고 심사관(plans examiner)이 문제를 지적하지 않으면 심사는 약 5주 걸립니다. 시는 또한 부속주거유닛을 지으면 새 평가가 이루어질 때 재산세가 오른다고 안내하며, 임대료를 받지 않더라도 유닛을 등록해야 한다고 말합니다.

내 부지에 지을 수 있을지 궁금하신가요? 주소를 보내주시면 도면 비용을 지불하시기 전에 조닝부터 확인해 드리겠습니다. 다이애나 킴(Diana Kim), REALTOR®, eXp Realty.

자주 묻는 질문

보스턴에서는 별도 승인 없이 부속주거유닛을 지을 수 있나요?

내부형만 가능하며, 그것도 자가 거주 중인 1~3세대 주택이 있는 부지에서만 가능합니다. 별채형이나 기존 주택에 증축하는 형태는 매타판 일부 지역에서만 별도의 조닝 승인 없이 허용됩니다. 그 외 지역에서는 조닝 심의 위원회에서 예외 허가를 받아야 합니다.

왜 주 ADU법이 보스턴에는 적용되지 않나요?

주법은 주 조닝법인 c. 40A를 개정하는 방식으로 작동하는데, 보스턴은 매사추세츠에서 유일하게 c. 40A가 아닌, 1956년에 제정된 별도의 법에서 조닝 권한을 받는 지자체이기 때문입니다. 시는 주 전역에 적용되는 조닝 변경이 보스턴까지 미치려면 보스턴을 특별히 포함시켜야 한다고 설명합니다.

매사추세츠에서 부속주거유닛은 얼마나 크게 지을 수 있나요?

연면적이 본채 연면적의 절반과 900제곱피트 중 더 작은 쪽을 넘을 수 없습니다. 또한 주 건축법상 안전한 출입 기준을 만족하는 별도의 출입구가 있어야 하며, 타운이 자체적으로 크기 제한을 추가할 수도 있습니다.

구매자들은 저에게 감정평가서가 언제 나오는지 묻습니다. 대체로 대출 담당자에게서 클로징 테이블에서 보게 될 거라는 말을 들은 뒤입니다. 하지만 규정은 그렇게 되어 있지 않으니, 신청 전에 알아두면 좋습니다.

사본은 언제 도착해야 하나

주택에 1순위 담보(first lien)를 잡는 대출을 하는 대출기관은 신청과 관련해 작성된 각 감정평가서와 그 밖의 서면 가치평가 자료 사본을, 완료 직후 또는 클로징(consummation) 3영업일 전 가운데 더 이른 시점에 제공해야 합니다. 클로징은 대출 계약상 채무가 확정되는 시점을 말하며, 이는 주법에 따라 정해집니다. 우편으로 발송한 경우 발송 후 3영업일이 지난 시점, 또는 실제로 수령했다는 증거가 있는 시점 중 더 이른 쪽을 도달 시점으로 봅니다.

가치평가 자료에 포함되는 것

정식 감정평가 보고서만이 아닙니다. 가치평가란 신용 신청과 관련해 작성된 주택 가치 추정치를 전부 가리킵니다. 자동 가치평가 모델(AVM) 보고서와 중개인 가격 의견서(BPO)도 포함됩니다. 같은 자료의 판본이 여러 개라면, 가장 최신 것을 받을 권리가 있습니다.

대출기관이 먼저 보내야 하는 안내문

대출기관은 신청서를 접수한 날부터 늦어도 3영업일 안에, 신청과 관련해 작성된 모든 서면 감정평가서의 사본을 받을 권리가 있다는 사실을 서면으로 우편 발송하거나 전달해야 합니다. 이 기간은 신청 시점부터 계산되므로, 클로징 전 기한과는 별개입니다. 안내문을 받지 못했다면 요청하세요. 이 권리는 안내문이 실제로 도착했는지와 상관없이 유효합니다.

시한 포기와 사본 비용

신청인은 다른 법에서 금지하지 않는 한 이 시한 요건을 포기하고, 클로징 당일이나 그 전에 사본을 받는 데 동의할 수 있습니다. 다만 포기 의사는 클로징 최소 3영업일 전까지 밝혀야 합니다. 포기했는데 거래가 끝내 성사되지 않으면, 대출기관은 거래가 성사되지 않는다고 판단한 날로부터 늦어도 30일 안에 사본을 보내야 합니다. 대출기관은 사본을 제공하는 데 비용을 청구할 수 없습니다. 다만 다른 법에서 달리 정하지 않는 한, 감정평가서나 그 밖의 서면 가치평가 자료 자체의 비용을 충당하기 위한 합리적인 수수료는 요구할 수 있습니다.

대출이 무산되어도 적용됩니다

사본 제공 의무는 신용이 실행되었는지 거절되었는지, 신청이 미완결이거나 철회되었는지와 상관없이 적용됩니다. 거절된 파일에도 사본은 제공되어야 합니다.

올가을 보스턴 광역권에서 집을 구매하시나요? 신청할 때 대출기관에 감정평가서가 언제 나올 예정인지, 사본은 언제 받을 수 있는지 물어보세요. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty.

자주 묻는 질문

대출기관은 언제 감정평가서를 줘야 하나요?

완료 직후, 또는 거래 클로징(consummation) 3영업일 전 가운데 더 이른 시점입니다. 클로징은 대출 계약상 채무가 확정되는 시점을 말합니다.

대출기관이 감정평가서 사본 비용을 청구할 수 있나요?

아니요. 대출기관은 감정평가서와 그 밖의 서면 가치평가 자료의 사본을 제공하는 데 비용을 청구할 수 없습니다. 다만 감정평가 자체의 비용을 충당하기 위한 합리적인 수수료는 요구할 수 있으며, 이는 사본 제공과는 별개입니다.

3영업일이라는 시한을 포기할 수 있나요?

예, 다른 법에서 금지하지 않는 한 가능합니다. 클로징 당일이나 그 전에 사본을 받는 데 동의할 수 있지만, 포기 의사는 클로징 최소 3영업일 전까지 밝혀야 합니다. 사본은 여전히 받게 되며, 거래가 끝내 성사되지 않으면 대출기관이 그 사실을 판단한 날로부터 늦어도 30일 안에 사본을 보내야 합니다.

합리적인 조언입니다. 다만 몇 해쯤 지난 조언입니다.

숫자부터

Zillow 주택가치지수(ZHVI) 2026년 7월 기준입니다.

먼저 이 숫자가 무엇인지 짚겠습니다. ZHVI는 실제 거래된 집들의 중간 가격이 아닙니다. 지역 안에서 중간 가격대에 해당하는 주택의 가치를 Zillow가 모형으로 추정한 지수이고, 단독주택과 콘도를 함께 집계합니다. "케임브리지 집이 $1,056,000에 팔린다"가 아니라 "케임브리지의 대표적인 주택 가치가 그 정도로 추정된다"는 뜻입니다. 개별 매물 가격은 위아래로 크게 다릅니다.

그 전제를 깔고 보면 두 가지가 눈에 띕니다.

차이가 약 12%입니다. 30%도 40%도 아닙니다. 케임브리지가 부담스러워서 서머빌로 예산을 잡으셨다면, 실제 차이는 생각하신 것보다 작을 수 있습니다.

지난 5년 움직임이 거의 같습니다. 8.4%와 9.4%. 서머빌이 케임브리지를 앞지르지도, 뒤처지지도 않았습니다. 사람들이 기대했던 재평가는 이미 양쪽에 상당 부분 반영되었습니다.

서머빌이 따라잡은 이유

가장 분명한 이유는 교통입니다.

그린라인 연장이 2022년 3월 유니언스퀘어까지, 그리고 메드퍼드 지선 — 이스트서머빌, 길먼스퀘어, 머군스퀘어, 볼스퀘어, 메드퍼드/터프츠 — 이 2022년 12월에 개통했습니다. 버스를 타야 지하철이 나오던 동네들이 걸어서 역에 닿는 동네가 되었습니다.

서머빌에는 원래 레드라인 데이비스스퀘어와 오렌지라인 어셈블리가 있었습니다. 연장선이 채운 것은 그 사이, "좋긴 한데 버스를 타야 해요"라고 설명되던 도시 한복판입니다.

그래서 "오르기 전에 들어가라"는 조언은 시점이 지났습니다. 연장선은 이미 개통해서 운행 중이고 가격에 반영되어 있습니다. 지금 사시는 것은 완성된 상태이지 기대감이 아닙니다.

그 가격 차이가 실제로 사는 것

숫자가 비슷하다고 두 도시가 비슷한 것은 아닙니다.

주택의 종류. 서머빌은 뉴잉글랜드에서 손꼽히게 밀도가 높은 도시이고, 대표적인 건물은 트리플데커(3층 3세대 주택)입니다. 그중 상당수가 콘도로 전환되어 있습니다. 서머빌에서 집을 사신다면 대개 전환된 주택의 한 층을 사시는 것입니다. 케임브리지는 폭이 더 넓습니다. 빅토리안 단독주택, 중세기 주택, 오래된 벽돌 콘도 건물, 켄들·알와이프 쪽의 신축이 함께 있습니다.

이게 실무적으로 중요한 이유가 있습니다. 3세대 전환 건물의 콘도와 100세대 건물의 콘도는 소유 경험이 다릅니다. 관리단이 작고, 전문 관리업체가 없는 경우가 많고, 지붕 교체 비용을 100으로 나누는 대신 3으로 나눕니다. 어느 쪽이 나쁘다는 뜻이 아니라 다르다는 뜻이고, 그 차이는 콘도 서류에 드러납니다.

직장까지의 거리. 켄들스퀘어, 하버드, 롱우드에 매여 있으시다면 통근 차이가 실제로 큽니다. 지도가 아니라 평일 아침에 직접 재보셔야 합니다.

분위기. 케임브리지는 오래된 돈과 기관의 무게가 있는 곳입니다. 서머빌은 더 젊고 더 빽빽하고, 지난 10년 사이 이 지역에서 가장 빠르게 변한 축에 듭니다. 가격을 후회하시는 분은 드물고, 가끔 안 맞아서 후회하십니다.

학교 질문은 대개 잘못 묻습니다

한인 가족분들이 거의 예외 없이 물으시는 것이 있습니다. "이 집 사면 애가 어느 학교 가나요?"

이 두 도시에서는 그 질문에 주소로 답할 수 없습니다.

케임브리지는 교육구 전체를 대상으로 한 controlled choice 추첨으로 배정합니다. 학교 등록 안내에 분명히 적혀 있습니다 — 유치원 배정 자체는 보장하지만, 지원한 세 개 학교 중 한 곳으로 배정되는 것은 보장하지 않습니다. 학교 바로 건너편 집을 사도 그 학교에 대한 권리가 생기지 않습니다.

서머빌도 controlled choice 방식입니다. 가정이 선호 학교를 순위로 적고, 형제자매와 학교까지의 거리 등이 추첨에서 고려됩니다.

정직하게 정리하면 이렇습니다. 케임브리지에서는 주소가 학교를 정하지 않고, 서머빌에서는 주소가 어느 정도 작용하지만 그래도 학교를 정하지는 않습니다.

정책과 정원은 해마다 바뀝니다. 학교가 결정의 핵심이시라면 오퍼를 쓰기 전에 교육구 등록처에 전화해서 올해 규정을 확인하십시오. 저는 "이 집에는 이 학교가 딸려 있습니다"라고 말씀드리지 않습니다. 이 두 도시에서는 사실이 아니기 때문입니다.

그래서 어디로

케임브리지 — 연구실, 병원, 오래 다닐 회사처럼 기관에 매여 계시고, 통근을 최대한 줄이고 싶고, 주택 종류의 선택폭이 넓기를 원하실 때.

서머빌 — 약 12%가 예산에 의미가 있고, 전환된 다세대 주택이 괜찮으시고, 더 밀도 높고 거리가 살아 있는 도시를 원하실 때.

둘 다 아닙니다 — 한쪽이 곧 다른 쪽을 앞지를 거라는 전제로 사시는 경우라면. 5년 수치가 그 이야기를 뒷받침하지 않고, 애초에 지수의 과거는 예측이 아닙니다.

교통이 아니라 학군을 기준으로 한 비교는 뉴턴 vs 브루클라인에 정리해 두었습니다. 지역 자체에 대해서는 케임브리지 동네 가이드를 보시면 됩니다.

마지막으로

이 숫자는 한 달 시점의 두 도시를 설명한 것입니다. 보고 계신 집의 가치 평가도 아니고 예측도 아닙니다.

제가 하는 일은 두 도시를 함께 다니면서 한국어로도 설명드리고, 각 가격이 실제로 무엇을 사는 것인지 구체적으로 말씀드리는 것입니다. 상담 문의 주시면 후보를 하나로 좁히는 것부터 시작하겠습니다.

자주 묻는 질문

서머빌이 케임브리지보다 많이 싼가요?

생각보다 적게 쌉니다. 2026년 7월 Zillow 주택가치지수(ZHVI) 기준으로 케임브리지가 약 $1,056,000, 서머빌이 약 $940,000으로 약 12% 차이입니다. 흔히 짐작하는 30~40% 차이가 아닙니다. 다만 ZHVI는 실거래 중간값이 아니라 대표 주택 가치를 모형으로 추정한 지수이고 단독주택과 콘도를 함께 집계하므로, 개별 매물은 이 값보다 훨씬 높을 수도 낮을 수도 있습니다.

그린라인 연장이 서머빌 시장을 바꿨나요?

그린라인 연장은 2022년 3월에 유니언스퀘어까지, 2022년 12월에 이스트서머빌·길먼스퀘어·머군스퀘어·볼스퀘어를 포함한 메드퍼드 지선까지 개통했습니다. 지하철이 걸어서 닿지 않던 지역들이 역세권이 되었습니다. 지금 집을 보시는 분께 중요한 점은 이것이 앞으로의 호재가 아니라는 것입니다. 몇 해 전에 이미 일어난 일이고 가격에 반영될 시간이 충분히 지났습니다.

케임브리지에 집을 사면 가까운 학교에 배정되나요?

아닙니다. 케임브리지 공립학교는 주소가 아니라 교육구 전체를 대상으로 한 controlled choice 추첨으로 배정합니다. 학교 등록 안내에 유치원 배정 자체는 보장하지만 지원한 세 개 학교 중 한 곳으로 배정되는 것은 보장하지 않는다고 명시되어 있습니다. 서머빌도 controlled choice 방식이며 가정이 선호 학교를 순위로 적고 형제자매와 거주지 근접이 추첨에서 고려됩니다. 두 도시 모두 특정 집을 산다고 특정 학교가 따라오지 않으며 정책은 해마다 달라지므로, 학교를 근거로 오퍼를 넣으실 거라면 먼저 교육구에 올해 규정을 확인하셔야 합니다.

거의 모든 분이 이것을 $340 차이로 읽으십니다. 대개는 아닙니다. 그리고 가끔은 싼 쪽이 소유 비용이 더 비싼 건물입니다.

관리비는 한 가지가 아닙니다

관리비는 건물을 운영하는 비용에서 내 몫입니다. 거기에 무엇이 들어가는지는 관리단이 정하고, 건물마다 크게 다릅니다.

어떤 건물은 난방, 온수, 상하수도, 마스터 보험, 조경, 제설, 쓰레기 수거, 전문 관리업체 비용까지 관리비에 들어 있습니다. 어떤 건물은 보험과 제설만 들어 있고 공과금은 전부 따로 내셔야 합니다.

그래서 첫 질문은 "관리비가 얼마인가"가 아닙니다. "관리비에 무엇이 포함되고, 그 위에 내가 따로 낼 것은 무엇인가"입니다. 두 건물을 같은 기준 위에 올려놓기 전에는 1달러도 비교가 되지 않습니다.

지출이 아닌 부분

몇 년 뒤에 실제로 돈이 나가는 부분이 여기입니다.

잘 운영되는 관리단은 관리비를 둘로 나눕니다. 올해 청구서를 내는 운영비, 그리고 언젠가 교체해야 하는 것들을 위해 떼어 두는 적립금. 지붕, 보일러, 엘리베이터, 외벽, 데크. 어느 것도 선택 사항이 아닙니다. 도화선이 긴 산수일 뿐입니다.

적립금을 덜 쌓아서 관리비를 낮게 유지하는 관리단은 아무에게도 돈을 아껴 주고 있지 않습니다. 청구서를 미루면서 급박함이라는 이자를 붙이고 있는 것입니다. 지붕이 결국 망가지면 돈은 어딘가에서 나와야 하고, 그 어딘가는 소유주들입니다.

그래서 유난히 낮은 관리비는 높은 관리비보다 더 따져 보셔야 합니다. 규모가 작고 효율적이고 자체 관리가 잘 되는 건물이라 그럴 때도 있습니다. 10년 동안 아무도 인상을 제안하고 싶지 않아서 그대로 온 관리단이라 그럴 때도 있습니다.

특별부담금

특별부담금(special assessment)은 적립금으로 감당이 안 되는 일이 생겼을 때 소유주들에게 일시로 부과하는 금액입니다. 지붕 교체, 외벽 보수, 엘리베이터 현대화, 구조 공사, 사고 후 큰 보험 자기부담금 같은 것들입니다.

드문 일도 아니고 나쁜 건물이라는 뜻도 아닙니다. 이사회가 드디어 제 일을 하고 있다는 뜻일 때도 있습니다. 중요한 것은 그것이 오고 있는가, 그리고 그때 내가 소유주인가입니다.

이것은 사시기 전에 알 수 있고, 서류로 알 수 있습니다.

실제로 읽어야 할 서류

계약이 되면 콘도 서류를 받으십니다. 읽으십시오. 다들 훑고 넘어갔다가 나중에 후회하는 지점이 정확히 여기입니다.

예산서. 운영비에 얼마, 적립금에 얼마가 가는지. 적립 규모를 건물의 크기와 연식에 견줘 보십시오.

적립금 잔액. 느낌이 아니라 숫자로. 그다음 주요 설비가 무엇이고 각각 몇 년 되었는지 물어보십시오. 25년 된 지붕과 얄팍한 적립금은 날짜가 정해진 특별부담금입니다.

최근 2년 회계자료. 관리단이 적자로 운영되고 있는지, 연체율은 얼마인지 — 몇 세대가 밀려 있는지.

이사회 회의록. 가장 쓸모 있는데 가장 자주 무시되는 서류입니다. 계류 중인 공사, 시공사 견적, 소송, 보험 문제, 논의됐지만 아직 표결되지 않은 부담금이 전부 여기 먼저 나옵니다.

마스터 보험 증서. 건물 보험이 무엇을 어디까지 보장하는지, 내 세대 안쪽 어느 선까지 들어오는지. 이것이 내 개인 보험이 무엇을 해야 하는지를 정합니다.

규약과 세칙. 임대 제한과 최소 임대 기간은 언젠가 세를 놓을 계획이 있으시다면 대단히 중요합니다 — 3년 주재원 파견 편에서 다뤘습니다. 반려동물 규정, 이사 규정, 리모델링 승인 요건은 일상에 영향을 줍니다.

6(d) 증명서. MGL 183A장 6조에 따라 관리단은 서면 요청 후 10 영업일 안에 발급해야 하고, 해당 세대의 미납 공용비와 부과된 다른 금액, 그리고 관리단이 모기지보다 우선한다고 주장하는 금액을 기재합니다. 매도인이 밀린 것이 없는지 알려 줍니다.

남의 미납이 남 일이 아닌 이유

매사추세츠는 콘도 관리단에 실질적인 회수 권한을 줍니다. 나중에 놀라시기보다 매수인 입장에서 미리 이해하실 만합니다.

183A장 6조에 따라 관리단의 공용비 유치권은 1순위 모기지보다 우선합니다. 다만 범위가 정해져 있습니다 — 유치권 실행 소송 직전 6개월 동안 도래했을 정기 예산 공용비(특별부담금이 아니라 정기분입니다), 그리고 그 소송의 비용과 합리적인 변호사 보수까지입니다.

실무적으로 두 가지가 따라옵니다.

관리단은 실제로 회수할 수 있습니다. 건물 안정성에 좋은 일이고, 소유주가 되실 분께도 좋은 일입니다.

렌더가 이것을 신경 씁니다. 그래서 건물의 연체율과 재정 상태가 그 건물의 세대에 대출이 나오는지 여부에 영향을 줍니다. 재정이 약한 건물은 소유하기 불편할 뿐 아니라 팔기도 어렵습니다. 매수인의 렌더가 같은 서류를 보기 때문입니다.

작은 건물은 나쁜 게 아니라 다릅니다

보스턴 광역권 콘도의 상당 부분은 3세대 주택을 세 세대로 전환한 것입니다. 특히 서머빌과 올스턴 쪽에서는 이쪽이 기본이고, 케임브리지 vs 서머빌에서 다뤘습니다.

3세대 관리단은 경제 구조가 정말로 다릅니다.

• 관리업체가 없는 경우가 대부분이라 소유주들이 직접 합니다
• 세 세대가 모으는 것이라 적립금이 작습니다
• $30,000짜리 지붕을 100으로 나누는 게 아니라 3으로 나눕니다
• 한 집이 안 내면 예산의 3분의 1이 비는 것이지 반올림 오차가 아닙니다
• 결정하려면 특정한 두 사람과 몇 년을 잘 지내야 합니다

잘 운영되는 소규모 관리단은 훌륭합니다. 잘 안 되는 곳은 큰 건물에서는 잘 없는 방식으로 괴롭습니다. 여기서는 서류가 덜 중요한 게 아니라 더 중요합니다. 그리고 관리단이 예산서도 적립금도 따로 없다면, 그 사실 자체가 확인 결과입니다.

내 보험

마스터 보험은 건물을 보장합니다. 짐작하시는 방식으로 세대 안쪽까지 보장하지는 않고, 그 경계는 콘도 서류에 정의되어 있습니다.

소유주는 보통 내부 마감, 가재도구, 배상책임을 위한 개인 세대 보험을 따로 듭니다. 그리고 loss assessment(부담금) 특약을 꼭 물어보십시오. 보험 사고 후 관리단이 소유주들에게 부담금을 매길 때 대응하는 부분입니다. 대개 비싸지 않은데, 그런 게 있는 줄 모르시는 분이 많습니다.

오퍼 전에 물어보실 다섯 가지

전부 물어보셔도 되는 것들입니다.

1. 관리비에 정확히 무엇이 포함됩니까?
2. 적립금이 얼마이고, 지붕·난방설비·주요 설비는 마지막으로 언제 교체했습니까?
3. 특별부담금이 논의되었거나 표결되었거나 계류 중입니까?
4. 연체율이 얼마입니까?
5. 임대 제한이 있습니까?

답이 모호하다면, 그것도 답입니다.

마지막으로

콘도 서류는 법률 문서이고, 특정 건물에 어떻게 적용되는지는 변호사에게 물으실 사안입니다. 매사추세츠에서는 매수·매도 양쪽 모두 변호사를 두는 것이 관행이므로 어차피 계십니다. 이 서류를 읽는 시점이 거래 과정 어디쯤인지는 거래 용어 정리에 있습니다.

제가 하는 일은 이 서류를 일찍 받아서 한국어로 함께 훑는 것입니다. 조건 해제 기한이 지난 뒤가 아니라 그 전에요. 건물의 재정은 미리 알 수 있습니다. 나중에 알게 되실 이유가 없습니다. 상담 문의 주십시오.

자주 묻는 질문

관리비가 낮으면 좋은 건가요?

그 자체로는 아닙니다. 관리비가 포함하는 항목이 건물마다 다릅니다. 어떤 건물은 난방, 온수, 상하수도까지 포함하고 어떤 건물은 거의 아무것도 포함하지 않으므로, 각각이 무엇을 사는지 알기 전에는 두 숫자를 비교할 수 없습니다. 그리고 관리단이 적립금을 충분히 쌓지 않아서 관리비가 낮은 경우도 있는데, 이는 몇 년 뒤 지붕이나 외벽 공사를 위한 특별부담금으로 돌아오는 경향이 있습니다. 물어야 할 것은 관리비가 낮은지가 아니라 충분한지입니다.

6(d) certificate가 무엇인가요?

매사추세츠 콘도 관리단이 발급하는 증명서로, 해당 세대에 미납된 공용비와 부과된 다른 금액, 그리고 관리단이 모기지보다 우선한다고 주장하는 금액을 기재합니다. MGL 183A장 6조에 따라 관리단은 서면 요청을 받고 합리적인 수수료를 받으면 10 영업일 안에 발급해야 합니다. 세대를 매도할 때 통상적으로 필요한 서류이고, 매수인이 매도인의 관리비 미납 여부를 확인하는 경로이기도 합니다.

다른 세대가 관리비를 안 내면 저한테도 영향이 있나요?

두 가지 방식으로 영향이 있습니다. 관리단 예산은 모두가 낸다는 전제로 짜이므로, 미납분은 미뤄진 유지보수나 성실 납부 세대의 관리비 인상으로 돌아옵니다. 그리고 매사추세츠 법상 관리단의 유치권은 유치권 실행 소송 직전 6개월분의 정기 예산 공용비와 비용 및 합리적인 변호사 보수 범위에서 1순위 모기지보다 우선합니다. 이 우선권 때문에 렌더는 대출 승인 전에 건물의 재정 상태와 연체율을 자세히 봅니다.

거의 항상 그런 뜻이 아닙니다. 모든 집이 목록을 만들어냅니다. 중요한 것은 올바른 순서로 읽는 것, 그리고 인스펙터가 무엇을 말해 줄 수 있는 사람인지 아는 것입니다.

먼저, 합격·불합격이 아닙니다

끝에 점수가 붙지 않습니다. 인스펙션은 정보를 만들어내고, 그 정보는 세 가지를 정하시라고 있는 것입니다 — 무엇을 재협상할지, 무엇을 받아들일지, 나갈지 말지.

1925년에 지은 서머빌 집에서 20쪽짜리 목록이 나오는 것이, 새로 칠한 페인트 밑에 옛 문제를 덮어 둔 집에서 짧은 목록이 나오는 것보다 나은 결과일 수 있습니다. 길이는 심각성이 아닙니다.

매사추세츠에서 인스펙터는 면허 직종입니다

미국 전역이 그런 것은 아니라서 알아 두실 만합니다.

MGL 112장 222조에 따라 보수를 받고 홈 인스펙션을 하려면 위원회의 면허가 있어야 합니다. 면허는 2년 단위이고 짝수 해에 갱신합니다. 다른 면허 전문직이 자기 업무 범위 안에서 하는 경우는 예외가 있습니다 — 건축사, 엔지니어, 전기공, 배관공, 감정평가사, 그리고 라돈·납페인트·흰개미처럼 그 검사만 하는 전문 검사관입니다.

그러니 면허 번호를 물어보셔도 되고 확인하셔도 됩니다. 무례한 질문이 아니라 정당한 질문입니다.

인스펙터가 규정상 할 수 없는 두 가지

거의 모든 매수인이 여기서 놀라시는데, 미리 아시면 답답한 대화를 피하실 수 있습니다.

266 CMR 6.06에 따라 인스펙터는 자기 회사가 검사한 집의 수리를 맡을 수 없고, 리포트에 기재한 항목의 수리비를 산정할 수 없습니다.

그래서 "이거 고치는 데 얼마 들어요?"라고 물으셨을 때 "견적을 받아 보셔야 합니다"라는 답이 돌아오는 것은 규정이 말하는 것이지 성의가 없는 것이 아닙니다. 문제를 찾아내는 사람이 그 수리로 돈을 벌지 못하게 하려는 규정입니다. 결함도 찾고 수리도 파는 사람은 결함을 더 많이 찾을 이유가 생기니까요.

실무적 결론은 이것입니다. 어떤 지적 사항이 협상 위치를 바꿀 만한 것이라면, 인스펙션 기간 안에 시공사 견적을 받아 두십시오. 기간이 지난 뒤가 아니라요. 재협상 자리에서는 형용사보다 손에 든 숫자가 훨씬 셉니다.

나를 보호하는 두 가지

이 부분에서 매사추세츠는 유난히 단단하고, 둘 다 MGL 112장 225조에 있습니다.

배상책임보험이 의무입니다. 면허 인스펙터는 총액 최소 $250,000의 배상책임(E&O) 보험에 가입하고 그 증명을 위원회에 제출해야 합니다.

책임 제한 조항이 금지됩니다. 인스펙터는 과실이나 잘못된 오류·누락에 대한 손해배상액을 제한하는 계약 조항을 쓸 수 없습니다. 미국의 많은 주에서는 표준 인스펙션 계약서가 배상 한도를 인스펙션 수수료로 묶어 둡니다. 매사추세츠에서는 그 조항이 허용되지 않습니다.

기한이 붙어 있습니다. 인스펙션에서 비롯된 소송은 완성된 서면 리포트로부터 2년 안에 제기해야 합니다. 놓친 항목이 전부 과실인 것은 아닙니다 — 인스펙션은 본래 눈으로 보고 뜯지 않는 검사입니다. 다만 명백히 보이는 중대한 것이 언급되지 않았다면 방법이 없지는 않고, 시계는 리포트 시점부터 갑니다.

보스턴 구축에서 실제로 나오는 것들

보스턴 광역권 주택은 오래됐습니다. 아래는 반복해서 나오는 항목이고, 어느 것도 그 자체로 "포기하라"는 뜻이 아닙니다.

난방설비 연식. 금액이 큰 항목 중 가장 자주 나옵니다. 수명이 다해 가는 설비는 미리 잡아 둘 수 있는 숫자이고, 협상에서 꺼내도 되는 정당한 사안입니다.

노브앤튜브(knob-and-tube) 배선. 전전(戰前) 주택 일부에 원래 배선이 남아 있는 경우입니다. 안전 문제와 별개로 보험사가 이것을 변수로 봅니다. 거절하는 곳도 있고 보험료에 반영하는 곳도 있습니다. 리포트에 나오면 조건 해제 기한 전에 보험 에이전트에게 전화하십시오. 지난 뒤가 아니라요.

지하실 물. 대단히 흔하고 의미의 폭이 대단히 넓습니다. 큰비 뒤에 한쪽이 축축한 정도부터 구조적인 배수 문제까지. 이 구분은 현장에 서 계실 때 인스펙터에게 캐물어 두실 가치가 있습니다.

납페인트. 1978년 이전에 지은 집에서는 사실상 기본값이고, 어린 자녀가 있으시면 매사추세츠에 별도 규정이 있습니다. 그 자체로 큰 주제라 따로 정리해 두었습니다.

그 외에 오래된 배관·보일러 단열재의 석면, 지붕 노후, 예전에 기름 난방을 쓰던 집의 지하 매설 오일탱크가 있습니다. 오일탱크는 정화 비용이 클 수 있어서 진지하게 보셔야 합니다.

따로 신청해야 하는 검사

표준 인스펙션은 구조와 설비를 봅니다. 아래는 대개 포함되지 않습니다.

• 라돈. EPA 조치 기준은 4 pCi/L이고, 2~4 pCi/L 구간도 조치를 고려하라고 권고합니다. 측정 비용은 크지 않고, 저감 공사도 방법이 정해져 있는 해결 가능한 일입니다.
• 정화조(셉틱). 시 하수도에 연결되지 않은 집이라면 매사추세츠에 매매 시 별도 검사 요건이 있습니다. 시기와 예외가 정해져 있으니 변호사에게 일찍 물어보십시오.
• 해충·흰개미.
• 하수관 카메라 점검. 관 안쪽을 카메라로 봅니다. 자주 하지는 않지만 오래된 길에서는 가끔 아주 큰 비용을 막아 줍니다.
• 굴뚝, 수영장, 또는 인스펙터가 "추가 확인 필요"라고 적은 항목의 전문가 검토.

무엇을 시킬지는 인스펙션 기간이 시작되기 전에 정하십시오. 늦게 정하신다고 기간이 늘어나지 않습니다.

읽는 순서

1. 안전과 구조 먼저. 골조, 기초, 즉각적인 위험에 관한 것.
2. 물이 두 번째. 지붕, 지면 경사, 지하실, 배관 누수. 시간이 지나면서 가장 비싼 손상을 만드는 것이 물입니다.
3. 금액 큰 설비가 세 번째. 난방, 전기, 지붕 연식. 이것들은 숫자이고, 숫자는 협상이 됩니다.
4. 나머지는 마지막. 리포트의 대부분은 유지보수입니다. 그 연식의 집이라면 어차피 나오는 목록입니다.

주의해서 보실 표현이 둘 있습니다. **"추가 확인 필요(recommend further evaluation)"**는 인스펙터가 무언가를 봤지만 자기 자격으로 끝까지 판단할 수 없다는 뜻이고, 판결이 아니라 전문가를 부르라는 신호입니다. **"사용 수명이 다해 간다"**는 고장 났다는 뜻이 아니라 날짜가 붙은 예산 항목이라는 뜻입니다.

인스펙션에 가십시오

가실 수 있으면 가십시오. 인스펙터와 두 시간 집을 걷는 것이 리포트보다 값집니다. 눈앞에 두고 "이거 심각한 건가요?"라고 물으면 바로 답이 나오니까요. 서면 리포트는 필연적으로 조심스럽고 일반적입니다. 대화는 구체적입니다.

궁금한 것을 그대로 물으셔도 됩니다. 아무도 싫어하지 않습니다.

그다음 결정

리포트는 세 가지 중 하나를 하기 위한 재료입니다 — 재협상, 수용, 철회. 경쟁이 심한 시장에서는 오퍼를 세게 만들려고 인스펙션 조건을 줄이거나 빼기도 합니다. 실제 위험이 따르는 실제 결정이고, 각 조건이 무엇을 하는지는 거래 용어 정리에 있습니다. 저는 무엇을 포기하시는 것인지 정확히 말씀드리지만, 그 결정을 대신 해 드리지는 않습니다.

마지막으로

이 글은 매사추세츠가 인스펙터에게 요구하는 것과 리포트에 보통 무엇이 담기는지를 설명한 것입니다. 특정 매물에 대한 평가가 아니고, 계약에 관한 법률 판단은 변호사의 몫입니다.

제가 하는 일은 인스펙션에 함께 가서 영어로 질문하고, 리포트를 한국어로 함께 읽어 드리는 것입니다. 무섭게 들리는데 아닌 부분과, 사소해 보이는데 아닌 부분을 포함해서요. 과정이 처음이시라면 첫 구매자가 자주 하는 실수를 먼저 읽어 보실 만합니다. 상담 문의 주십시오.

자주 묻는 질문

인스펙터가 수리비를 안 알려주는데 왜 그런가요?

매사추세츠 규정이 금지하고 있기 때문입니다. 266 CMR 6.06에 따라 인스펙터는 자신의 리포트에 기재한 항목의 수리비를 산정할 수 없고, 자기 회사가 검사한 집의 수리를 맡을 수도 없습니다. 이해충돌을 막기 위한 규정이지 불친절한 것이 아닙니다. 인스펙터의 일은 상태를 기술하는 것이고 금액은 해당 업종 시공사에서 나옵니다. 실무적으로는 인스펙션 기간 안에 견적을 한두 곳 받아 두시는 것이 좋습니다.

인스펙터가 놓친 하자를 클로징 후에 발견하면 어떻게 되나요?

매사추세츠는 면허 인스펙터에게 총액 최소 $250,000의 배상책임(E&O) 보험 가입을 의무화하고 있고, 과실이나 잘못된 오류·누락에 대한 배상 책임을 계약 조항으로 제한하는 것을 금지합니다. 기한도 있습니다. MGL 112장 225조에 따라 인스펙션에서 비롯된 소송은 완성된 서면 리포트로부터 2년 안에 제기해야 합니다. 놓친 항목이 모두 과실인 것은 아니지만, 보호 장치도 실재하고 기한도 실재합니다.

라돈·정화조·해충 검사도 인스펙션에 포함되나요?

기본적으로는 포함되지 않는 것이 일반적입니다. 표준 인스펙션은 구조와 설비를 봅니다. 라돈 측정, 정화조 검사, 해충 검사, 하수관 카메라 점검은 보통 따로 신청하고, 일부는 별도 면허를 가진 전문가가 해야 합니다. 미국 환경보호청(EPA)의 라돈 조치 기준은 4 pCi/L이고, 2에서 4 pCi/L 사이도 조치를 고려하라고 권고합니다. 인스펙션 기간이 시작되기 전에 무엇을 시킬지 정해 두셔야 합니다. 기간이 짧습니다.

클로징 정산서(settlement statement)에서 인지세는 매도인 쪽에 tax stamps라는 항목으로 나타나는 경우가 많습니다. 반스터블 카운티를 제외하면 이 세금의 기준 세율은 매매가 $500당 $2.28입니다.

세율, 그리고 이 어중간한 숫자의 유래

매사추세츠 일반법(M.G.L.) c. 64D §1은 부동산을 이전하는 증서(deed)에 인지세를 매기는데, 매매가에서 부동산에 남아 있는 저당권이나 담보액을 뺀 금액이 $100을 넘을 때 적용됩니다. 법정 세율은 처음 $500에 대해 $2, 그 다음부터는 $500 단위마다(또는 그 일부에 대해서도) $2입니다. 여기에 1969년 법(St. 1969 c. 546 §23)으로 14% 할증이 추가되었습니다. 매사추세츠 주 세무국(Department of Revenue)의 인지세 집행 지침은 이를 합산해, $100을 초과하는 매매가 $500당(또는 그 일부에 대해서도) $2.28로 명시하고 있습니다. $1,000 기준으로는 $4.56입니다. 등기소(registry)는 세율을 적용하기 전에 어중간한 금액을 다음 $500 단위로 올림 처리합니다.

예외인 카운티 하나

법은 반스터블 카운티를 예외로 두는데, 이곳의 법정 세율은 $500당 $2가 아니라 $1.50입니다. 14% 할증을 더하면 $500당 $1.71, $1,000당 $3.42가 되고, 여기에 반스터블 카운티 등기소(Barnstable County Registry of Deeds)가 자체적으로 $1,000당 $3.06을 더해, 케이프코드에서는 합산 세율이 $1,000당 $6.48이 됩니다. 세무국 지침에 나오는 $2.28이라는 수치는 반스터블 카운티를 제외한 세율입니다. 아래 내용은 모두 이 카운티 밖에서의 매매를 전제로 합니다.

누가 내는가

c. 64D §2에 따르면 이 세금은 증서를 작성하거나 서명하는 사람, 또는 그 증서로 이익을 얻는 사람이 냅니다. 이는 매도인(grantor)을 뜻하며, 매사추세츠의 클로징은 법 조문 그대로 진행됩니다. 즉 인지세는 매도인이 받을 매도 대금에서 빠져나갑니다. 이 세금은 자진 신고 방식으로, 세무국이 제작하고 등기소가 판매하는 접착식 스탬프(adhesive stamps)를 붙이는 방식으로 납부합니다.

올여름 가격으로 계산해보면

매사추세츠 리얼터 협회(MAR)의 2026년 7월 보고서에 따르면 주 전체 단독주택 중간 거래가는 $715,000으로 일 년 전보다 2.9% 올랐고, 콘도 중간 거래가는 $565,000으로 1.4% 내렸습니다. 이 가격으로 인지세를 계산해보겠습니다. $715,000은 $500 단위로 1,430개이고, 1,430에 $2.28을 곱하면 $3,260.40입니다. 콘도 중간가는 1,130단위이고, 1,130에 $2.28을 곱하면 $2,576.40입니다. 뉴턴이나 브루클라인의 매매가는 주 중간가보다 훨씬 높아서, 그만큼 인지세도 더 높게 나옵니다.

인지세가 붙지 않는 경우

이 법은 채무를 담보하기 위해 작성된 문서에는 적용되지 않으므로, 매수인의 모기지에는 인지세가 붙지 않습니다. 또한 매사추세츠 주(Commonwealth), 주 내 시나 타운, 미합중국(United States)이나 그 산하 기관이 당사자인 증서에도 적용되지 않습니다. 세율은 부동산 종류에 따라 달라지지도 않아서, 콘도와 삼가구 주택(three-family)에 같은 방식으로 인지세가 매겨집니다.

올가을 매물 가격을 정하실 계획이라면, 인지세와 모기지 잔금 상환액까지 반영한 순수익 정산표(net sheet)를 만들어 드려서 클로징 전에 실제로 손에 쥐는 금액을 미리 확인하실 수 있게 해드리겠습니다. 이 글은 일반 정보이며 세무나 법률 자문이 아닙니다. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty.

자주 묻는 질문

매사추세츠의 인지세(deed excise tax)는 얼마인가요?

반스터블 카운티를 제외하면, 매매가 $500당(또는 그 일부에 대해서도) $2.28이며, $1,000 기준으로는 $4.56입니다. 매사추세츠 일반법 c. 64D §1의 법정 세율은 $500당 $2이고, 1969년에 더해진 14% 할증을 반영하면 $2.28이 되는데, 이는 세무국(Department of Revenue)의 인지세 집행 지침에 나와 있습니다. 반스터블 카운티에서는 법정 세율이 $500당 $1.50이고, 이곳 등기소는 합산 세율로 $1,000당 $6.48을 부과합니다. 매매가가 $100 이하이면 과세되지 않습니다.

매사추세츠에서 인지세는 매수인과 매도인 중 누가 내나요?

매도인입니다. 매사추세츠 일반법 c. 64D §2에 따르면 이 세금은 증서를 작성하거나 서명하는 사람, 즉 매도인(grantor)이 내며, 매사추세츠 클로징에서는 클로징 정산서(settlement statement)의 매도인 쪽 항목에 표시됩니다. 매수인의 모기지에는 인지세가 붙지 않는데, 채무를 담보하는 문서는 이 세금의 대상이 아니기 때문입니다.

$715,000짜리 주택의 인지세는 얼마인가요?

반스터블 카운티를 제외하면, $715,000은 $500 단위로 1,430개이고, 1,430에 $2.28을 곱하면 $3,260.40이 나옵니다. 2026년 7월 기준 주 전체 콘도 중간가 $565,000에 대해서는 인지세가 $2,576.40입니다. 반스터블 카운티에서는 대신 $1,000당 $6.48의 세율이 적용됩니다.

보스턴 광역권 매수인들은 오퍼를 더 강해 보이게 하려고 인스펙션을 포기해왔습니다. 2025년 10월 15일 이후 서명하는 모든 첫 계약에 대해서는 매도인이 그런 오퍼를 수락할 수 없으며, 같은 규정이 오퍼에 여전히 넣을 수 있는 내용도 함께 정하고 있습니다.

규정의 근거

2024년 주거법(Affordable Homes Act, St. 2024 c. 150 §45)은 M.G.L. c. 143 §101을 신설했고, 이 조항은 매사추세츠주 주택·지역사회국(Executive Office of Housing and Livable Communities, EOHLC)에 규정 제정을 지시했습니다. 그 목적은 주거용 부동산의 매도인이나 매도인의 에이전트가 매수인이 건물 인스펙션을 받을 권리를 포기하거나 제한하는 것을 오퍼 수락 조건으로 걸지 못하게 하고, 사전에 인스펙션을 포기하겠다고 밝힌 매수인의 오퍼를 수락하지 못하게 하는 데 있습니다. 이 규정이 760 CMR 74.00이며, 2025년 6월 6일 매사추세츠 관보(Mass. Register)에 게재됐습니다. 적용 대상은 1~4세대 주거용 건물, 규모와 상관없는 콘도 유닛, 코업(주택협동조합) 지분입니다. 면허 경매인이 진행하는 경매 매각은 조건부 금지 대상에서 제외되며, 법령은 가까운 친척 간 거래와 c. 208 명령에 따른 전 배우자와의 거래도 예외로 둡니다.

매도인 측이 할 수 없는 일

760 CMR 74.03(5)에 따르면, 규정을 준수해 오퍼가 수락되고 고지 서식을 받은 매수인은 그 뒤에 스스로 인스펙션을 포기, 제한하거나 생략할 수 있습니다. 다만 그 결정이 매도인이나 매도인 측 에이전트의 영향이나 요구에 따른 것이 아니어야 합니다. 정의 조항은 두 가지 협상 조건도 허용합니다. 예상 수리비 총액이 합리적인 금액 기준을 넘지 않으면 매수인이 계약을 깨지 않기로 합의할 수 있고, 매수인이 실제로 계약을 깰 경우 계약금 환불을 합리적으로 제한하기로 합의할 수도 있습니다. 오퍼에 수리비 기준 금액을 명시하는 것은 매도인에게 어느 정도 확실성을 주는 한 가지 방법입니다.

760 CMR 74.04의 예외 대상은 친척 간 거래, 이혼 판결에 따른 전 배우자와의 거래, 담보권 실행(포클로저), 대물변제 양도, 채무를 없애기 위한 소유권 반환 이전, 상속 계획 목적으로 친척에게 하는 이전, 그리고 실질적 완공 전에 첫 서면 계약을 체결하고 매도인이 1년 이상의 명시적 서면 보증을 제공하는 신축 주택입니다. 부동산 중개인이나 세일즈퍼슨이 이 서식을 제공하지 않으면 소비자보호법(M.G.L. c. 93A)상 불공정하거나 기만적인 행위가 되며, 면허위원회의 제재 대상이 될 수 있습니다.

올가을 보스턴 광역권에서 오퍼를 준비 중이시라면 매물 정보를 보내주세요. 규정이 허용하는 방식으로 인스펙션 조건을 함께 정하겠습니다. 이 글은 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty.

서식

760 CMR 74.03(3)에 따르면, 오퍼든 매매계약서(P&S)든 첫 서면 계약에 서명하는 시점보다 늦지 않게, 매도인 측 에이전트(에이전트가 없으면 매도인)는 주(州)의 고지 내용을 담은 별도 서식을 제공해야 하며, 매도인과 매수인이 함께 서명합니다. 이 서식에서 매도인은 계약이 매수인의 인스펙션 포기를 조건으로 하지 않는다는 점을 보증하고, 매수인이 원하는 면허 인스펙터를 쓸 수 있다는 점을 인정하며, 매수인이 인스펙션을 진행할 경우 계약이 완전히 서명된 뒤 양측이 합의한 합리적인 기간 안에 결과가 만족스럽지 않으면 진행 여부를 결정할 수 있다는 데 동의합니다. 이 서식은 mass.gov에서 확인할 수 있으며, 매도인 측 에이전트의 확인란도 함께 들어 있습니다.

오퍼에 여전히 넣을 수 있는 내용

전략은 바로 여기에 있습니다. 760 CMR 74.03(5)에 따르면, 규정을 준수해 오퍼가 수락되고 고지 서식을 받은 매수인은 그 뒤에 스스로 인스펙션을 포기, 제한하거나 생략할 수 있습니다. 다만 그 결정이 매도인이나 매도인 측 에이전트의 영향이나 요구에 따른 것이 아니어야 합니다. 정의 조항은 두 가지 협상 조건도 허용합니다. 예상 수리비 총액이 합리적인 금액 기준을 넘지 않으면 매수인이 계약을 깨지 않기로 합의할 수 있고, 매수인이 실제로 계약을 깰 경우 계약금 환불을 합리적으로 제한하기로 합의할 수도 있습니다. 오퍼에 수리비 기준 금액을 써넣으면 규정을 어기지 않으면서도 매도인에게 진지함을 전달할 수 있습니다. 760 CMR 74.04의 예외 대상은 친척 간 거래, 이혼 판결에 따른 전 배우자와의 거래, 담보권 실행(포클로저), 대물변제 양도, 채무를 없애기 위한 소유권 반환 이전, 상속 계획 목적의 친척 간 이전, 그리고 실질적 완공 전에 매각되고 1년 이상의 서면 보증이 딸린 신축 주택입니다. 부동산 중개인이나 세일즈퍼슨이 이 서식을 제공하지 않으면 소비자보호법(M.G.L. c. 93A)상 불공정하거나 기만적인 행위가 되며, 면허위원회의 제재 대상이 될 수 있습니다. 올가을 보스턴 광역권에서 오퍼를 준비 중이시라면 매물 정보를 보내주세요. 규정이 허용하는 방식으로 인스펙션 조건을 함께 정하겠습니다. 이 글은 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty.

자주 묻는 질문

매사추세츠 매도인이 저에게 홈 인스펙션 포기를 요구할 수 있나요?

아니요. 2025년 10월 15일 이후 서명하는 첫 계약부터, 760 CMR 74.00은 1~4세대 건물, 콘도 유닛, 코업 지분의 매도인이나 그 에이전트가 매수인의 홈 인스펙션 포기, 제한을 오퍼 수락 조건으로 걸거나 그런 오퍼를 수락하는 것을 금지합니다. 면허 경매인이 진행하는 경매 매각과 가까운 친척, c. 208 판결에 따른 전 배우자와의 거래는 예외입니다.

매사추세츠의 의무 홈 인스펙션 고지 서식이란 무엇인가요?

760 CMR 74.03(3)이 요구하는 별도 서식으로, 오퍼든 매매계약서(P&S)든 첫 서면 계약에 서명하는 시점보다 늦지 않게 매수인과 매도인이 함께 서명합니다. 매도인은 매매가 매수인의 인스펙션 포기를 조건으로 하지 않는다는 점을 보증하고, 매수인이 원하는 면허 인스펙터를 쓸 수 있다는 점을 인정하며, 계약 서명 후 매수인이 진행 여부를 결정할 합리적인 기간을 갖는다는 데 동의합니다. 부동산 중개인이나 세일즈퍼슨이 이를 제공하지 않으면 소비자보호법(M.G.L. c. 93A)상 불공정하거나 기만적인 행위가 됩니다.

오퍼를 더 강해 보이게 하려고 인스펙션을 포기할 수 있나요?

매도인이 요구하는 조건으로는 안 되고, 미리 포기하겠다고 밝혀서도 안 됩니다. 오퍼가 수락되고 서식에 서명한 뒤에는, 결정이 본인 스스로에게서 나온 것이라면 인스펙션을 하지 않기로 선택할 수 있습니다. 매도인과 합의한 합리적인 금액 안에서 수리비가 나오면 계약을 깨지 않기로 약속할 수도 있고, 계약을 깰 경우 계약금 일부를 포기하기로 합의할 수도 있습니다.

10년이면 사십시오. 1년이면 렌트하십시오. 3년은 정확히 경계선 위에 있습니다. 그래서 다들 같은 자리를 맴도시고, 그래서 답이 감이 아니라 계산에서 나와야 합니다.

짧게 보유하는 것이 다른 이유

오래 사실 분은 매수 비용을 한 번 내고 잊어버립니다. 10년에 걸쳐 배경으로 사라집니다.

3년이면 들어갈 때 내고 나올 때 또 내는데, 두 번째 청구서가 첫 번째를 소화하기도 전에 도착합니다. 어려움의 본질은 이것 하나이고 나머지는 세부사항입니다.

덜 이야기되는 문제가 하나 더 있습니다. 나가는 시점을 본인이 고르지 못한다는 것입니다. 10년 보유자는 시장이 마음에 안 들면 그냥 기다립니다. 주재원은 기다릴 수 없습니다. 파견은 끝날 때 끝나고, 그 계절의 시장이 어떻든 그 안에서 파셔야 합니다.

나올 때 드는 비용

한 가지는 법으로 정해져 있어서 오늘 정확히 계산할 수 있습니다.

**매사추세츠 양도증서세(deeds excise)**는 법상 거래가 500달러당 2달러이고, 여기에 14% 부가세가 붙어 **$500당 $2.28 — 매매가의 약 0.456%**가 됩니다. 양도증서를 작성하고 서명하는 쪽, 즉 매도자가 냅니다. 반스터블 카운티는 세율이 다릅니다.

$800,000에 파신다면:

$800,000 ÷ $500 = 1,600 단위 × $2.28 = $3,648

이 숫자는 미리 알 수 있고 나중에 놀랄 일이 없습니다.

나머지는 상황마다 다르고, 저는 일부러 퍼센트를 드리지 않겠습니다. 중개 보수는 2024년 업계 변화 이후 공개적으로 협상 대상이 되었고, 관행적인 요율을 고정 비용처럼 적어 드리면 양쪽으로 오해를 만듭니다. 변호사 비용, 권원 관련 비용, 등기 비용, 대출 관련 수수료도 거래에 따라 다릅니다.

그러니 이렇게 하십시오. 실제 견적을 받아서 본인 숫자를 넣으십시오. 제가 여기 적을 수 있는 어떤 평균보다 본인 견적으로 만든 추정이 낫습니다.

판단하는 틀

보유 기간 동안 매수가 렌트보다 나으려면:

(렌트 대비 아낀 돈) + (갚아 나간 원금) + (가격 변동분) 이 (매수 비용) + (매도 비용) + (렌트에는 없는 보유 비용) 보다 커야 합니다.

정직하게 쓰시려면 네 가지를 유의하셔야 합니다.

갚아 나간 원금은 비용이 아닙니다. 매도할 때 돌아옵니다. 다만 30년 대출 초기에는 납입액의 대부분이 이자라서, 3년차까지 원금이 얼마나 줄어 있을지를 과대평가하기 쉽습니다. 짐작하지 마시고 실제 대출의 상환 스케줄을 확인하십시오.

렌트비는 전액 사라집니다. 이것이 매수 쪽의 논거이고, 실재하는 논거입니다.

보유에는 렌트에 없는 비용이 있습니다. 재산세, 보험, 콘도 관리비, 유지보수, 그리고 건물이 부과하는 모든 것. 매사추세츠 재산세율은 타운별로 정해져 매년 공표되므로, 지역 평균이 아니라 해당 타운의 실제 세율을 쓰십시오.

가격 변동분은 근거가 없으면 0을 넣으십시오. 상승을 가정해야만 성립하는 계산이라면 성립하지 않는 것입니다. 일단 보합으로 돌려 보시고, 그다음에 하락하면 어떻게 되는지 보십시오.

3년이 실제로 다른 지점

3년이 2년보다 나은 규정이 하나 있습니다. 계약 전에 알아 두실 만합니다.

주거용 주택의 양도차익 비과세는 매도 전 5년 중 2년을 소유하고 실제 거주했는지에 달려 있습니다. 3년 파견이면 이 요건을 넘고, 더 짧으면 못 넘을 수 있습니다. 개월 수를 어떻게 세는지를 포함한 자세한 내용은 이 글에 있습니다.

여기서 사람들이 놓치는 결과가 하나 있습니다. 팔지 않고 렌트로 돌리기로 하실 때입니다. 이사를 나온 뒤에도 그 5년 창은 계속 흘러갑니다. 귀국 후 너무 오래 임대로 들고 계시면, 이미 확보해 둔 비과세 요건에서 벗어날 수 있습니다. 보유가 선택지에 있다면 떠나시기 전에 회계사와 그 기한을 계산해 두십시오. 몇 년 뒤가 아니라요.

그리고 미국 거주자가 아닌 상태로 매도하시면 클로징에서 FIRPTA 원천징수가 적용됩니다. 벌금도 아니고 최종 세액도 아니지만, 그날 손에 들어오는 금액이 달라지므로 미리 계획하셔야 합니다.

임대를 계획에 넣으셨다면, 사기 전에

콘도라면 관리단 규약의 임대 제한 조항을 먼저 읽으십시오. 임대 가능한 세대 비율에 한도를 두거나, 최소 임대 기간을 정해 두거나, 이사회 승인을 요구하는 관리단이 많습니다. 클로징 후에 알게 되어 계획이 무너진 경우를 여러 번 봤습니다. 무엇을 봐야 하는지는 콘도 관리비 읽는 법에 정리했습니다.

어느 쪽으로 기우는가

매수가 유리해지는 조건:

• 가족에게 실제로 필요한 크기의 렌트비가 비싸다
• 파견이 연장될 가능성이 실제로 있다
• 평범하고 되팔기 쉬운 물건을 산다 — 지난번에 2년 걸려 팔린 특이한 물건이 아니라
• 승인받은 한도 끝까지 무리하지 않는다

렌트가 나은 조건:

• 귀국 날짜가 고정이고 조정이 안 된다
• 현금 여유가 빠듯해서 매도 시점의 나쁜 한 달이 곧바로 문제가 된다
• 물건이 특이하거나 건물 재정이 불투명하다
• 귀국하면서 매도 대금이 바로 필요하다

대개 이렇게 잘못됩니다

제가 보는 실수는 선택을 잘못하시는 것이 아닙니다. 첫 달에 결정해 버리시는 것입니다. 한국에서 집을 알아보고, 도착 8주 안에 사고, 가족 누구도 어느 통근을 견딜 수 있는지 어느 타운이 맞는지 아직 모르는 상태에서요.

1년 렌트하고 2년차에 사는 것은 정당한 전략이고 대개 더 나은 전략입니다. 보유 기간이 짧아지는 것은 불리하게 작용하지만, 대신 맞는 집을 사시게 됩니다. 과정이 처음이시라면 첫 구매자가 자주 하는 실수와 매사추세츠 거래 용어를 20분만 읽어 보실 가치가 있습니다.

마지막으로

이 글은 판단하는 틀이지 개별 상황에 대한 조언이 아닙니다. 세무는 회계사가, 대출 조건은 렌더가, 비자 관련 판단은 이민 변호사가 합니다. 취업 비자로 계시다면 렌더가 실제로 요구하는 것은 따로 정리해 두었고, 대부분이 예상하시는 것보다 훨씬 희망적입니다.

제가 하는 일은 마주 앉아 이 숫자를 한국어로 함께 돌려 보는 것입니다. 평균이 아니라 실제 받으신 견적으로요. 그 대화 끝에 렌트로 결정하고 나가시는 가족도 계시고, 그것도 좋은 결론입니다. 상담 문의 주시면 어느 쪽이신지부터 확인해 보겠습니다.

자주 묻는 질문

3년이면 사는 게 나은가요?

그럴 때도 있지만 정말 아슬아슬하고, 답은 본인만 아는 숫자에 달려 있습니다. 짧게 보유하면 살 때 든 비용과 팔 때 드는 비용을 모두 회수해야 하고, 파견이 끝나는 시점의 시장 상황은 선택할 수 없습니다. 가족에게 실제로 필요한 크기의 렌트비가 비싸고, 파견이 연장될 가능성이 있고, 되팔기 쉬운 평범한 물건을 사시는 경우에는 유리한 편입니다. 반대로 귀국 날짜가 고정되어 있거나 현금 여유가 빠듯하거나 물건이 특이하면 불리합니다.

매사추세츠에서 집을 팔 때 비용이 얼마나 드나요?

한 가지는 법으로 정해져 있습니다. 매사추세츠 양도증서세(deeds excise)는 거래가 500달러당 2달러에 14% 부가세를 더해 $500당 $2.28, 즉 매매가의 약 0.456%이고, 양도증서를 작성·서명하는 쪽인 매도자가 냅니다. 반스터블 카운티는 세율이 다릅니다. 그 외 중개 보수, 변호사 비용, 권원 관련 비용 등은 상황에 따라 다르고 협상 대상이므로, 퍼센트를 가정하지 마시고 실제 견적을 받아 보셔야 합니다.

파견이 끝나고 한국에 돌아가면서 집을 렌트로 돌려도 되나요?

가능한 경우가 많지만 먼저 확인하실 것이 셋 있습니다. 콘도라면 관리단 규약이 임대를 제한하거나 한도를 두는 경우가 있으므로 사기 전에 읽으셔야 합니다. 양도차익 비과세는 매도 전 5년 중 2년을 실제 거주했는지에 달려 있고, 이사를 나온 뒤에도 그 5년은 계속 흘러갑니다. 그리고 미국 거주자가 아닌 상태로 매도하면 클로징에서 FIRPTA 원천징수가 적용됩니다. 모두 회계사에게 물으실 사안이고, 물어보실 시점은 사기 전입니다.

웨스트 록스베리에 관한 질문을 많이 받는데, 보스턴 시가 이에 답할 만큼 충분한 데이터를 공개하고 있습니다. 아래 내용은 모두 시 계획국 연구부(Planning Department Research Division)와 boston.gov에서 가져온 것입니다.

자가 거주자와 임차인

시 계획국 연구부(Planning Department Research Division)의 2025년 1월 1일 기준 추정치에 따르면 웨스트 록스베리에는 주택 14,588호가 있고 그중 13,917호에 사람이 살고 있습니다. 이 거주 중인 주택 가운데 9,488호가 자가 거주로, 비율로는 68.2%입니다. 이는 시가 발표한 표에서 보스턴 동네 가운데 가장 높은 수치이며, 시 전체 평균은 35.4%입니다. 인구 추정치는 31,381명입니다.

방 개수 현황

같은 보고서는 주택 재고를 방 개수별로도 나눠 보여줍니다. 웨스트 록스베리 전체 주택 14,588호 가운데 7,282호, 즉 49.9%가 방 세 개 이상이며, 시 전체 평균은 32.4%입니다. 스튜디오와 방 하나짜리 주택은 2,601호로 전체의 17.8%를 차지해, 시 전체 평균 33.5%보다 낮습니다. 보스턴의 일반적인 콘도보다 방이 더 많은 주택을 찾고 있다면, 이곳은 그런 매물이 흔한 몇 안 되는 지역 중 하나입니다.

시가 소개하는 이 동네

boston.gov의 소개는 짧습니다. 웨스트 록스베리는 보스턴 시의 남서쪽 끝에 있으며, 주민들의 시민 활동과 청소년 프로그램으로 알려져 있고, 가로수가 늘어선 거리와 단독주택이 많은 교외 분위기의 동네입니다. 센터 스트리트(Centre Street)가 중심 상업 거리로 식당, 은행, 상점이 모여 있습니다. 예전에 매립지였던 밀레니엄 파크(Millennium Park)에는 이제 100에이커 규모의 산책로, 운동장, 피크닉 공간이 있습니다.

재산세 고지서는 어떤 모습일까

보스턴 시는 주거용 부동산에 시 전체 단일 세율을 적용하므로, 웨스트 록스베리의 주택도 2026 회계연도 기준 백베이의 콘도와 똑같이 평가액 천 달러당 $12.40의 세율이 적용됩니다. 해당 회계연도 세율은 12월 말에 발송되는 3분기 고지서에 표시되며, 앞선 두 차례 분기 고지서는 전년도 자료를 기준으로 한 추정 금액입니다. 본인이 실제로 거주하는 주택이라면 거주자 면제(residential exemption)를 신청할 수 있으며, 2026 회계연도에는 자격을 갖춘 주택 소유자의 세금이 최대 $4,353.74까지 줄었습니다. 최근의 홈룰 청원(home rule petition)에 따라, 2026년 1월 1일부터 6월 30일 사이에 서퍽 카운티 등기소(Suffolk County Registry of Deeds)에 등기하고 실거주를 시작한 경우도 2027 회계연도부터 신청 대상이 될 수 있으며, 신청 마감일은 2027년 4월 1일입니다.

특정 주소에 대한 수치가 궁금하시면 알려주세요. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty. 한국어 상담 가능합니다.

자주 묻는 질문

웨스트 록스베리 주택 중 자가 거주 비율은 얼마나 되나요?

보스턴 시 계획국의 2025년 1월 1일 기준 추정치에 따르면, 웨스트 록스베리의 거주 중인 주택 13,917호 가운데 9,488호가 자가 거주로, 비율로는 68.2%이며 이는 보고서에 나온 보스턴 동네 가운데 가장 높은 수치입니다. 시 전체 비율은 35.4%입니다.

웨스트 록스베리의 규모는 어느 정도인가요?

시는 2025년 1월 1일 기준 인구를 31,381명, 주택을 14,588호로 추정합니다. 전체 14,588호 가운데 7,282호, 즉 49.9%가 방 세 개 이상이며, 시 전체 평균은 32.4%입니다.

웨스트 록스베리의 재산세율은 어떻게 되나요?

보스턴 시는 주거용 부동산에 시 전체 단일 세율을 적용하며, 2026 회계연도 기준 평가액 천 달러당 $12.40입니다. 본인이 실제로 거주하는 주택이라면 거주자 면제(residential exemption)를 신청할 수 있으며, 2026 회계연도에는 자격을 갖춘 주택 소유자의 세금이 최대 $4,353.74까지 줄었습니다. 2027 회계연도 신청 마감일은 2027년 4월 1일입니다.

9월 1일은 보스턴에서 많은 가구가 이사하는 날입니다. 주차 관련 서류는 자동차 앞유리에 딱지가 붙기 전까지는 잊고 지나치기 쉬운 부분입니다. 새 주소로 이사한 첫 주에는 두 가지를 챙겨야 합니다. 거주자 주차 허가증(Resident Parking Permit)과 집 앞 도로 청소 표지판입니다.

허가증은 무료지만, 신청 기한이 있습니다

보스턴 거주자 주차 허가증은 발급 비용이 없습니다. 시(City of Boston)는 온라인으로 신청할 경우 이사한 날부터 10일 안에 신청하라고 안내합니다. 온라인 신청 후 승인이 되면 허가증을 받기까지 영업일 기준 약 10일이 걸립니다. 기다리고 싶지 않다면 필요한 서류를 모두 갖춰 시청(City Hall)에 직접 방문하면 그날 바로 발급받을 수 있습니다.

시에서 확인하는 사항

• 유효한 매사추세츠 차량 등록증. 본인 이름으로 등록되어 있고, 현재 거주 중인 보스턴 주소에 평소 주차한다고 되어 있어야 합니다.
• 거주 증명. 고지서를 사용한다면 최근 30일 이내에 발행되거나 소인이 찍힌 것이어야 하고, 차량 등록증에 적힌 이름과 같아야 합니다.
• 밀린 과태료가 없어야 합니다. 허가증을 신청하거나 갱신하기 전에 밀린 주차 위반 과태료를 모두 납부해야 합니다.
• 방문객용 허가증은 없습니다. 시는 보스턴에는 방문객용 주차 허가증이 없다고 명확히 안내합니다. 거주자 전용 구간이 있는 동네를 방문하는 가족이나 친구는 노상이 아닌 곳에 차를 세워야 합니다.

도로 청소 일정

주간 도로 청소(Daytime Street Cleaning) 프로그램은 대부분의 보스턴 동네에서 4월 1일부터 11월 30일까지 운영되므로, 9월에 이사하면 이 기간 중간에 해당됩니다. 노스엔드, 사우스엔드, 비컨힐에서는 주간 청소가 겨울에도 이어지다가 12월 31일에 멈추고 3월 1일에 다시 시작합니다. 야간 도로 청소(Nighttime Street Cleaning) 프로그램은 주요 도로, 간선 도로, 상업 도로에서 연중 운영됩니다. 집 앞 도로에 있는 표지판에 청소 요일과 시간이 적혀 있으며, 이메일로 신청하면 견인 방지 알림(No Tow reminder)을 받을 수 있습니다.

규정을 지키지 않으면 드는 비용

도로 청소 위반 딱지는 $40이며, 같은 위반이라도 찰스타운(Charlestown)에서는 $90입니다. 야간 도로 청소 위반 벌금은 $90입니다. 같은 과태료표에서 'Resident Permit Only' 위반은 $60이고, 'No Valid Resident Parking Permit/Sticker' 위반은 $100입니다. 견인까지 가면 비용은 훨씬 커집니다. 경찰의 요청에 따라 사유지에서 강제로 견인되는 경우, 사설 견인업체가 청구할 수 있는 최대 요금은 $132로, 이는 매사추세츠 차량 견인 요금을 정한 220 CMR 272.00(DPU 요금 규정)에 따른 것입니다. 여기에 24시간마다 $35씩 보관료가 G.L. c. 159B, § 6B에 따라 별도로 붙고, 유류할증료(fuel surcharge)도 추가됩니다. 매입할 집을 알아보는 동안 1년 임대로 지내고 있다면, 이사한 첫 주에 허가증을 발급받고 집 앞 도로의 청소 요일을 휴대폰에 저장해 두시길 바랍니다. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty.

자주 묻는 질문

보스턴 거주자 주차 허가증 비용은 얼마인가요?

Resident Parking 허가증은 발급 비용이 없습니다. 시는 온라인 신청의 경우 이사한 날부터 10일 안에 신청하라고 안내하며, 승인된 허가증을 받기까지 영업일 기준 약 10일이 걸린다고 안내합니다. 시청(City Hall)에 직접 방문해 필요한 서류를 모두 제출하면 그날 바로 발급받을 수 있습니다.

보스턴 거주자 주차 허가증을 신청할 때 무엇을 준비해야 하나요?

본인 이름으로 등록되어 있고 현재 거주 중인 보스턴 주소에 평소 주차한다고 되어 있는 유효한 매사추세츠 차량 등록증이 필요하며, 거주 증명도 필요합니다. 거주 증명으로 고지서를 사용한다면 최근 30일 이내에 발행되거나 소인이 찍힌 것이어야 하고, 등록증에 적힌 이름과 같아야 합니다. 또한 허가증을 신청하거나 갱신하기 전에 밀린 주차 위반 과태료를 모두 납부해야 합니다.

보스턴의 도로 청소는 언제 진행되나요?

주간 도로 청소(Daytime Street Cleaning) 프로그램은 대부분의 동네에서 4월 1일부터 11월 30일까지 운영됩니다. 노스엔드, 사우스엔드, 비컨힐에서는 겨울에도 이어지다가 12월 31일에 멈추고 3월 1일에 다시 시작합니다. 도로 청소 위반 딱지는 $40이며, 찰스타운에서는 $90입니다.

결론부터 말씀드리면 정해진 답이 없습니다. 4년이면 사는 게 유리하게 나오는 경우도 있고 불리하게 나오는 경우도 있습니다. 숫자를 보지 않고 답하는 사람은 추측하는 것입니다.

대신 무엇이 결과를 가르는지는 분명합니다. 상담에서 실제로 계산해 보는 항목들을 순서대로 적어 두겠습니다.

실제 보유 기간이 4년이 아닐 수 있습니다

계산의 출발점은 "몇 년 보유하느냐"인데, 이게 가장 자주 어긋납니다.

학부 4년으로 시작했다가 대학원으로 이어져 6~7년이 되기도 하고, 반대로 2년 차에 편입이나 귀국으로 계획이 바뀌기도 합니다. 부동산은 보유 기간이 길수록 유리해지는 구조라, 4년을 가정하고 샀는데 2년 만에 팔게 되면 계산이 거의 확실하게 뒤집힙니다.

그래서 저는 이 질문을 먼저 드립니다. "계획이 2년 차에 바뀌면 어떻게 하실 건가요?" 팔지, 세를 놓을지, 가족 중 누가 쓸지에 따라 애초에 골라야 할 집이 달라집니다.

양쪽 끝에서 나가는 거래 비용

렌트는 들어갈 때 한 번 비용이 듭니다. 구매는 살 때와 팔 때 두 번 듭니다.

살 때는 클로징 비용, 인스펙션, 감정, 등기 관련 비용이 들고, 팔 때는 중개 수수료와 주정부 인지세, 그리고 다시 클로징 비용이 듭니다. 보유 기간이 짧을수록 이 왕복 비용이 전체 계산에서 차지하는 비중이 커집니다.

집값이 오르면 되지 않느냐고 물으시는데, 오른 만큼이 이 왕복 비용을 넘어야 비로소 이익입니다. 그 지점이 몇 년째에 오는지가 사실상 이 결정의 전부입니다.

매달 나가는 돈은 모기지만이 아닙니다

한국 부동산 감각으로 오시면 이 부분에서 가장 많이 어긋납니다.

• 재산세 — 매년 부과되고, 도시마다 세율이 다릅니다.
• 콘도 관리비(HOA) — 보스턴 도심 콘도는 관리비가 상당한 경우가 많습니다.
• 주택보험, 그리고 물가에 가까운 물건이면 홍수보험이 별도로 붙습니다.
• 수리비 — 오래된 건물이 많은 도시입니다. 세입자일 때는 집주인 몫이던 것이 소유자가 되면 내 몫이 됩니다.

이 항목들을 빼고 모기지 월납만 렌트비와 비교하면 구매가 실제보다 유리해 보입니다.

명의를 누구로 하느냐가 세금을 바꿉니다

여기가 유학생 가정에서 가장 자주 놓치는 부분입니다.

F-1 비자 유학생도 법적으로 부동산을 소유할 수 있습니다. 다만 미국 내 소득과 신용 기록이 거의 없는 상태에서 본인 이름으로 모기지를 받기는 어렵습니다. 그래서 부모님 명의로 사는 경우가 많은데, 여기에 알아 두셔야 할 조항이 하나 있습니다.

미국 세법상 외국인이 미국 부동산을 매도하면, 매수인이 실현금액의 15%를 원천징수해 국세청에 납부해야 합니다. FIRPTA라고 부르는 규정입니다. 최종 세액이 아니라 선납이고 신고를 통해 정산되지만, 파는 시점에 매도 대금의 상당 부분이 일단 묶인다는 뜻입니다. 매수인이 주거용으로 쓸 목적이고 가격이 일정 기준 이하인 경우 등 예외가 있습니다.

반대로 자녀가 실제로 거주한 경우에는 연방 주택 매도 양도차익 공제를 따져볼 여지가 생깁니다. 매도일 기준 직전 5년 안에 24개월 소유·24개월 거주가 요건이라, 4년을 실제로 살았다면 거주 요건 자체는 충족됩니다. 다만 명의자가 누구이고 그 사람의 세무상 지위가 어떤지에 따라 적용이 달라집니다.

이 부분은 제 영역이 아니라 회계사와 변호사의 영역입니다. 제가 해드릴 수 있는 건, 결정하시기 전에 이런 조항이 존재한다는 것을 알려드리고 어느 구조를 렌더가 실제로 승인해주는지 정리해 드리는 것입니다.

그래서 어떻게 판단하나

계산을 시작하기 전에 이 네 가지가 정해져야 합니다.

1. 최소 보유 기간 — 계획이 아니라, 최악의 경우에도 유지할 수 있는 기간
2. 명의 — 자녀인지 부모인지, 그리고 그 선택의 대출·세무 결과
3. 자금 출처 — 한국에서 송금한다면 증빙 준비를 계약 전에 시작해야 합니다
4. 계획이 바뀔 때의 출구 — 매도인지 임대인지

이게 정해지면 나머지는 산수입니다. 저는 실제 숫자로 계산해 드리고, 렌트가 나은 경우에는 그렇게 말씀드립니다. 팔 이유가 있는 사람이 하는 계산과, 계산해 보고 결정하는 것은 다릅니다.

미국 크레딧이 없는 상태에서의 대출 가능성이나 9월 1일에 몰리는 보스턴 렌트 사이클이 궁금하시면 따로 정리해 두었습니다. 계산이 필요하시면 상담 신청에서 시작하시면 됩니다.

이 글은 일반적인 정보이며 세무·법률 자문이 아닙니다. 개별 상황은 회계사 및 변호사와 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

4년 유학이면 집을 사는 게 렌트보다 유리한가요?

정해진 답은 없습니다. 실제 보유 기간, 살 때와 팔 때 양쪽에서 나가는 거래 비용, 콘도 관리비와 재산세, 같은 돈으로 빌릴 수 있는 집의 수준, 그리고 중간에 계획이 바뀔 가능성이 결과를 가릅니다. 4년이면 구매가 유리하게 나오기도 하고 불리하게 나오기도 하므로, 일반론이 아니라 본인 숫자로 계산해야 합니다.

부모가 한국 거주자인데 미국 집을 팔면 세금이 어떻게 되나요?

미국 세법상 외국인이 미국 부동산을 매도하면 매수인이 실현금액(amount realized)의 15%를 원천징수해 국세청에 납부해야 합니다(FIRPTA). 이는 최종 세액이 아니라 선납이며, 정산은 신고를 통해 이루어집니다. 매수인이 주거용으로 쓸 목적이고 가격이 일정 기준 이하인 경우 등 예외가 있으므로 구체적인 적용은 회계사에게 확인해야 합니다.

유학생 자녀가 살던 집을 팔 때 양도차익 공제를 받을 수 있나요?

연방 주택 매도 양도차익 공제는 매도일 기준 직전 5년 안에 24개월을 소유하고 24개월을 주된 거주지로 사용한 경우에 적용되며, 단독 신고자는 최대 $250,000, 부부 공동신고자는 최대 $500,000입니다. 4년을 실제 거주했다면 거주 요건 자체는 충족되지만, 명의가 누구인지와 그 사람의 세무상 지위에 따라 결과가 달라지므로 회계사 확인이 필요합니다.

이번 가을 보스턴 근교에서 집을 내놓을 계획이라면, 가격을 정하기 전에 날짜부터 확인하세요. 주된 거주 주택을 팔 때 받는 연방세 공제는 그 집을 얼마나 오래 소유했는지, 그리고 얼마나 오래 실제로 살았는지에 따라 달라집니다.

두 가지 공제 한도

주된 거주 주택을 팔아 양도차익(capital gain)이 생겼다면, 그 차익 중 최대 $250,000까지 소득에서 제외할 수 있습니다. 배우자와 공동으로 신고하면 최대 $500,000까지 제외할 수 있습니다. 여기서 차익이란 실현된 금액을 말하는데, 매매가에서 매도 비용을 뺀 금액에서 다시 취득원가(basis)를 뺀 것입니다. 취득원가는 대략 구입가에 그동안의 개량 공사비를 더한 금액입니다.

소유 요건과 거주 요건

이 공제를 받으려면 매도일을 기준으로 직전 5년 중 최소 24개월 동안 그 집을 소유했어야 하고, 같은 기간 중 최소 24개월 동안 그 집을 주된 거주지로 사용했어야 합니다. 거주한 24개월은 그 5년 안에서 흩어져 있어도 되고, 연속된 기간이 아니어도 됩니다. 부부가 공동으로 신고하는 경우, $500,000 한도는 두 사람 모두가 거주 요건과 룩백(look back) 요건을 충족하고, 둘 중 한 명 이상이 소유 요건을 충족할 때 적용됩니다. 한 배우자만 단독으로 자격을 갖춘다면, 공동신고에서도 그 배우자가 단독 신고자로서 받을 수 있는 만큼만 제외됩니다.

룩백(look back) 규정

일반적으로 이번 매도 이전 2년 안에 다른 주택을 팔면서 이미 이 공제를 받았다면, 이번 매도에는 공제를 받을 수 없습니다. 예외 사항은 국세청 발간물 Publication 523에 나와 있습니다. 이미 한 번 이사하면서 이 공제를 받은 뒤 두 번째 집을 파는 매도자라면, 미리 짐작하지 말고 앞서 매도한 집의 클로징(closing) 날짜를 먼저 확인해 보세요.

개량 공사비는 취득원가를 높여줍니다

집의 가치를 높이거나, 사용 가능 기간을 늘리거나, 용도를 바꾸는 개량 공사는 취득원가에 더해져 결과적으로 차익을 줄여 줍니다. 가치를 높이지도 사용 기간을 늘리지도 않는 단순 수리나 일상적인 유지관리는 여기에 포함되지 않습니다. 다만 수리 성격의 작업이라도 대규모 리모델링의 일부라면 포함될 수 있습니다. 욕실 증설, 지붕 교체, 난방 시스템, 데크, 진입로 공사 등이 모두 해당하므로, 집을 내놓기 전에 관련 영수증을 챙겨 두는 편이 좋습니다. 한 가지 더, 그 집을 임대한 적이 있다면 1997년 5월 6일 이후 기간에 대해 허용되었거나 허용될 수 있었던 감가상각(depreciation)은 공제 대상에서 제외되며, 2008년 이후 주된 거주지가 아니었던 기간 역시 공제 금액을 줄일 수 있습니다.

공제받아도 매도 사실은 신고해야 합니다

Form 1099-S와 같은 소득 신고 서류를 받았다면, 차익 전액이 공제 대상이라 하더라도 주택 매도 사실 자체는 세금 신고서에 기재해야 합니다. 이런 서류를 받게 되는지는 클로징을 진행하는 변호사에게 미리 물어보세요. 이번 가을 보스턴 근교에서 집을 팔 계획인데 개월 수 계산이 맞는지 확실하지 않으신가요? 그 집을 클로징한 날짜와 입주한 날짜를 저에게 보내 주시면, 매물을 내놓기 전에 함께 달력에 맞춰 확인해 드리겠습니다. 이 글은 일반적인 정보이며 세무 자문이 아니므로, 구체적인 계산 결과는 세무 전문가와 함께 확인하시기 바랍니다. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty.

자주 묻는 질문

집을 팔 때 양도차익을 얼마나 공제받을 수 있나요?

국세청(IRS) 안내에 따르면, 주된 거주 주택을 팔 때 생긴 차익 중 최대 $250,000까지 제외할 수 있고, 배우자와 공동으로 신고하면 최대 $500,000까지 제외할 수 있습니다. 공제 대상은 차익 자체, 즉 매매가에서 취득원가를 뺀 금액입니다.

양도차익 과세를 피하려면 집을 팔기 전에 얼마나 오래 살아야 하나요?

매도일을 기준으로 직전 5년 중 최소 24개월 동안 그 집을 소유하고, 같은 기간 중 최소 24개월 동안 그 집에 실제로 거주했어야 합니다. 거주한 24개월은 연속되지 않아도 되고, 소유했던 기간과 반드시 같은 달일 필요도 없습니다.

차익이 공제 대상이라도 매도 사실을 신고해야 하나요?

네. Form 1099-S와 같은 소득 신고 서류를 받았다면, 차익이 공제 대상이더라도 주택 매도 사실은 신고해야 합니다. 또한 일반적으로 이번 매도 이전 2년 안에 다른 주택을 팔면서 이미 공제를 받았다면 이번에는 공제를 받을 수 없으며, 예외 사항은 Publication 523에 나와 있습니다.

보스턴에서는 9월 초에 많은 임대차 계약이 갈립니다. 그만큼 지금 이 순간 예전 집주인 손에 보증금이 머물러 있는 세입자도 많다는 뜻입니다. 매사추세츠는 이 돈에 엄격한 기한을 두는데, 그 기한은 임대차가 끝난 날부터 시작됩니다.

30일, 그리고 공제 가능한 항목은 네 가지뿐

매사추세츠법(M.G.L. c.186 §15B(4))에 따르면, 임대인은 임의임대차(tenancy-at-will)가 끝난 날, 또는 유효한 서면 임대차계약에 정한 임대차 종료일로부터 30일 안에 보증금이나 그 잔액을 돌려줘야 합니다. 법은 공제할 수 있는 항목을 정해두었고, 그 외에는 인정되지 않습니다:

• 일반법이나 특별법에 따라 적법하게 유보되거나 공제되지 않은 미납 임대료 또는 미납 수도 요금
• 매사추세츠법(c.186 §15C) 요건을 갖춘 재산세 인상 조항에 따라 세입자가 부담하기로 한 재산세 인상분
• 통상적인 마모를 제외하고 세입자가 유닛에 입힌 손상을 수리하는 데 필요한 합리적인 금액

선서한 명세서

집주인이 편지에 숫자 하나 적어놓고 그 돈을 그냥 가질 수는 없습니다. §15B(4)(iii)은 임대인이나 그 대리인이 위증 시 처벌을 감수하겠다고 선서한 항목별 손상 명세서를, 견적서·청구서·송장·영수증 같은 서면 증빙과 함께 제출하도록 요구합니다. 이 명세서는 임대차 종료 후 같은 30일 안에 세입자에게 전달돼야 합니다.

연 5% 이자, 조건은 두 가지

임대인이 임대차 시작일로부터 1년 이상 보유한 보증금에는 §15B(3)(b)에 따라 연 5%, 또는 예치한 은행에서 실제로 받은 그보다 적은 이자율 중 낮은 쪽이 적용되며, 매 임대차 연도 말에 세입자에게 지급됩니다. 임대차가 그 기념일 전에 끝나면 쌓인 이자 전액을 30일 안에 지급해야 합니다. 마지막 달 임대료를 미리 낸 경우에는 §15B(2)(a)에 따라 1년 보유 조건 없이 임대차 첫날부터 같은 요율의 이자가 붙지만, 미리 낸 마지막 달 임대료 자체에 대해서는 그 마지막 달만큼 이자가 쌓이지 않습니다. 첫 달, 마지막 달, 보증금을 모두 미리 냈다면 이 셋 중 두 가지에 이자가 붙는다는 뜻입니다.

집주인이 이를 지키지 않으면 벌어지는 일

§15B(6)은 집주인이 무엇을 잘못하면 무엇을 잃는지를 정합니다. 임대인은 §15B(3)이 요구하는 계좌에 보증금을 예치하지 않았을 때, 임대차 종료 후 30일 안에 항목별 명세서를 제출하지 않았을 때, 이 조항과 충돌하는 내용을 서명된 임대차계약서에 넣고 이를 집행하려 하거나 포기 각서를 받으려 했을 때, 건물을 넘기면서 승계인에게 보증금을 이전하지 않았을 때, 또는 임대차 종료 후 30일 안에 보증금이나 잔액을 돌려주지 않았을 때, 보증금의 어느 부분도 보유할 권리를 잃습니다. §15B(7)은 이 다섯 가지 중 세 가지에만 적용됩니다. 임대인이 §15B(6)의 (a), (d), (e)항, 즉 계좌 예치, 승계인 이전, 30일 내 반환 중 하나를 지키지 않으면 세입자는 받아야 할 보증금이나 잔액의 3배에, 지급 기한이 지난 날부터의 연 5% 이자, 소송 비용, 합리적인 변호사비까지 더해 받을 권리를 갖습니다. (b)항에 따른 명세서 지연 제출이나 (c)항에 따른 충돌 조항은 보증금 보유 권리만 잃게 하며 3배 배상으로는 이어지지 않습니다. 보스턴 광역권에서 임차 중이고 1년 또는 2년 안에 집을 살 계획이라면, 이 돈은 챙길 만한 가치가 있습니다. 임대차계약서를 보내주시면 함께 읽어보겠습니다. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty.

자주 묻는 질문

매사추세츠에서 집주인은 보증금을 얼마 안에 돌려줘야 하나요?

매사추세츠법(M.G.L. c.186 §15B(4))은 임의임대차 종료일, 또는 유효한 서면 임대차계약에 정한 임대차 종료일로부터 30일 안에 임대인이 보증금이나 그 잔액을 돌려주도록 정합니다. 공제를 뒷받침하는 항목별 손상 명세서도 같은 30일 안에 제출해야 합니다.

매사추세츠에서 집주인은 보증금에서 무엇을 공제할 수 있나요?

적법하게 유보되거나 공제되지 않은 미납 임대료 또는 미납 수도 요금, 매사추세츠법(c.186 §15C) 요건을 갖춘 재산세 인상 조항에 따라 세입자가 부담하기로 한 재산세 인상분, 그리고 통상적인 마모를 넘어서는 세입자 과실 손상을 수리하는 데 필요한 합리적인 금액뿐입니다. 손상에 대한 공제는 위증 시 처벌을 감수하겠다고 선서한 항목별 명세서와 서면 증빙이 있어야 합니다.

매사추세츠 보증금에는 이자가 붙나요?

네, 임대인이 임대차 시작일로부터 1년 이상 보증금을 보유하는 경우에 그렇습니다. §15B(3)(b)에 따라 연 5%, 또는 예치 은행에서 실제로 받은 그보다 적은 이자율 중 낮은 쪽이 적용되며 매 임대차 연도 말에 세입자에게 지급됩니다. 임대차가 그 기념일 전에 끝나면 쌓인 이자를 30일 안에 지급해야 합니다. 마지막 달 임대료를 미리 낸 경우에도 같은 조건으로 임대차 첫날부터 이자가 붙습니다.

대부분의 경우 됩니다. 그리고 이건 제 의견이 아니라 규정에 적혀 있는 내용입니다.

먼저, 규정이 뭐라고 되어 있나

미국 모기지 대부분은 렌더가 돈을 빌려준 뒤 패니매(Fannie Mae) 같은 기관에 팔립니다. 그래서 패니매의 기준이 사실상 시장의 기준입니다.

그 셀링 가이드에는 이렇게 적혀 있습니다 — 적법한 영주권자와 비영주 거주자(non-permanent resident)에게, 시민권자에게 제공되는 것과 동일한 조건으로 모기지를 매입한다.

"비자니까 금리가 더 높다", "비자니까 다운페이먼트를 더 내야 한다" 같은 말은 이 기준상 근거가 없습니다. H-1B든 L-1이든 E-2든, 소득과 크레딧과 서류가 갖춰져 있으면 시민권자와 같은 상품을 봅니다.

그리고 애초에 미국에서 부동산을 소유하는 데는 시민권도 영주권도 필요 없습니다. 대출이 문제일 뿐이지 소유 자체는 신분과 무관합니다.

그런데 왜 거절당하는 사람이 있나

세 가지 이유입니다.

1. 렌더마다 자체 기준을 더 얹습니다

패니매 기준은 하한선이고, 개별 은행은 그 위에 자기 조건(오버레이)을 붙일 수 있습니다. 어떤 곳은 비자 종류별로 내부 규정이 있고, 어떤 곳은 아예 취급을 안 합니다.

그래서 한 곳에서 거절당한 것이 "안 된다"는 뜻이 아닙니다. 이게 실무적으로 가장 중요한 이야기입니다. 두세 곳과 이야기해 보시고, 특히 이민자 고객을 많이 다뤄본 렌더를 찾으세요.

2. 서류가 만료됐거나 불완전합니다

패니매는 렌더가 어떤 서류로 적법 체류를 확인해야 하는지 구체적으로 지정하지 않고, 사안별로 렌더가 판단하도록 합니다. 다만 요건은 분명합니다 — 제출한 서류가 유효하고 만료되지 않았을 것.

일반적으로 인정되는 것: 유효한 소셜번호 또는 ITIN, 그리고 EAD(고용허가서), 취업 비자, 입국 스탬프가 있는 여권, I-551 스탬프가 있는 여권 중 하나.

갱신 중이라 서류가 애매한 시기에 신청하면 여기서 막힙니다. 갱신 타이밍과 대출 신청 타이밍을 겹치지 않게 하는 것이 실제로 도움이 됩니다.

3. 미국 내 소득·크레딧 이력이 짧습니다

이건 신분 문제가 아니라 파일 문제입니다. 갓 오신 분이 부딪히는 진짜 벽은 비자가 아니라 "미국에서의 기록이 아직 없다"는 것입니다. 이 경우는 미국 크레딧 없이 집 사기에 정리해 두었습니다.

신분별로 실제 상황

영주권자(그린카드) — 사실상 시민권자와 같습니다. 신분을 이유로 조건이 달라질 이유가 없습니다.

취업 비자(H-1B, L-1, E-2, O-1 등) — 비영주 거주자로 분류되고 위 규정이 그대로 적용됩니다. 재직 상태와 소득 이력이 핵심이고, 비자 자체는 유효하기만 하면 됩니다.

F-1 학생 — 가장 까다롭습니다. 미국 내 소득이 없거나 적은 경우가 많아서, 공동 차주(부모 등)를 넣거나 다운페이먼트를 크게 하거나 현금 구매로 가는 경우가 많습니다. 유학 기간이 길다면 렌트 대 구매 계산을 먼저 해보시는 게 순서입니다.

미국 거주 없이 한국에서 구매 — 외국인 대출(foreign national loan)이라는 별도 상품군입니다. 다운페이먼트가 크게 요구되고 금리가 높습니다. 그리고 나중에 파실 때 FIRPTA 원천징수가 걸리므로 사기 전에 그 부분까지 회계사와 확인하세요.

ITIN 대출

소셜번호 없이 미국 세금을 신고하는 분들에게 발급되는 것이 ITIN입니다. 그리고 ITIN 보유자를 대상으로 한 모기지 상품이 실제로 있습니다.

다만 성격이 다릅니다. ITIN 대출은 패니매·프레디맥이 매입하지 않습니다. 렌더가 직접 보유하거나 다른 시장에 파는 상품입니다. 그래서:

• 다운페이먼트 요구가 큽니다
• 금리가 일반 모기지보다 높습니다
• 취급하는 렌더가 적어서 비교할 곳이 많지 않습니다

실재하는 정당한 경로입니다. 다만 "이것밖에 없다"고 단정하기 전에, 다른 선택지가 열릴 때까지 기다리는 쪽과 비교해 보셔야 합니다. 1~2년 뒤에 소셜번호가 나오거나 크레딧이 쌓여서 일반 모기지가 가능해진다면, 그 차이가 수십 년에 걸쳐 상당한 금액이 됩니다.

실제로 하실 일

1. 렌더 두세 곳과 먼저 이야기하세요. 집을 보기 전에. 조건이 렌더마다 달라서, 한 곳의 답으로 전체를 판단하면 틀립니다.
2. 이민자 고객 경험이 있는 렌더를 찾으세요. 같은 서류를 놓고도 익숙한 곳과 아닌 곳의 답이 다릅니다.
3. 서류를 미리 정리해 두세요. 유효기간이 남은 신분 서류, 급여명세서, 세금 신고서, 은행 거래내역, 그리고 필요하면 한국 자산의 영문 증빙.
4. 거절당해도 이유를 물어보세요. "비자라서"가 아니라 구체적인 항목이 나올 겁니다. 그 항목이 다음에 무엇을 준비해야 할지 알려줍니다.

마지막으로

이 글은 일반적인 기준을 정리한 것이지 개별 승인 여부를 판단한 것이 아닙니다. 최종 조건은 렌더가, 세무는 회계사가, 이민 관련 판단은 이민 변호사가 합니다.

제가 하는 일은 이 과정을 한국어로 함께 진행하고, 이런 상황에 익숙한 렌더를 연결해 드리고, 서명 전에 서류를 함께 읽는 것입니다. "저는 안 되겠죠"라고 미리 접으신 분들 중에 실제로는 되셨던 경우가 많았습니다. 상담 문의 주시면 상황부터 정리해 드리겠습니다.

자주 묻는 질문

비자 신분이면 모기지를 못 받나요?

받을 수 있습니다. 패니매(Fannie Mae) 셀링 가이드는 적법한 영주권자와 비영주 거주자(non-permanent resident)에게 시민권자와 동일한 조건으로 모기지를 매입한다고 명시하고 있습니다. 다만 이는 패니매의 기준이고 개별 렌더는 자체 추가 조건(오버레이)을 둘 수 있어 렌더마다 답이 다를 수 있습니다. 서류가 유효하고 만료되지 않았다는 점이 공통 요건입니다.

비자 만료일이 얼마 안 남았는데 대출이 되나요?

패니매는 렌더가 어떤 서류로 적법 체류를 확인할지 구체적으로 지정하지 않고, 개별 사안의 사정에 따라 렌더가 판단하도록 하고 있습니다. 요건은 제출 서류가 유효하고 만료되지 않았을 것입니다. 남은 기간을 어떻게 볼지는 렌더마다 다르므로, 한 곳에서 거절당했다고 전부 거절이라고 단정하지 마시고 두세 곳과 이야기해 보시는 것이 실질적인 방법입니다.

ITIN 대출은 일반 모기지와 뭐가 다른가요?

ITIN 대출은 패니매·프레디맥이 매입하는 상품이 아니라 렌더가 자체 보유하거나 별도 시장에 파는 상품입니다. 그래서 다운페이먼트 요구가 크고 금리가 일반 모기지보다 높은 것이 일반적입니다. 실재하는 정당한 경로이지만, 조건이 렌더마다 크게 다르므로 반드시 여러 곳을 비교하고 다른 선택지가 열릴 때까지 기다리는 쪽과도 견줘 보셔야 합니다.

그런데 숫자를 보면 두 동네는 생각보다 많이 다릅니다.

숫자부터

Zillow 주택가치지수(ZHVI) 2026년 7월 기준입니다.

먼저 이 숫자가 무엇인지 정확히 짚겠습니다. ZHVI는 실제 거래된 집들의 중간 가격이 아닙니다. 지역 안에서 중간 가격대에 해당하는 주택의 가치를 Zillow가 모형으로 추정한 지수이고, 단독주택과 콘도를 함께 집계합니다. "뉴턴 집이 154만 달러에 팔린다"는 뜻이 아니라 "뉴턴의 대표적인 주택 가치가 그 정도 수준으로 추정된다"는 뜻입니다. 매물 하나하나의 가격은 이 값과 얼마든지 다를 수 있습니다.

그 전제를 깔고 보면, 눈에 띄는 것은 가격 차이가 아니라 5년 격차입니다. 같은 기간에 뉴턴은 28% 넘게 움직였고 브루클라인은 사실상 제자리였습니다.

왜 이렇게 벌어졌나

두 동네가 파는 물건이 다르기 때문입니다.

뉴턴의 주택은 압도적으로 단독주택입니다. 브루클라인은 동쪽 절반이 1920~30년대에 지은 대형 벽돌 콘도 건물로 채워져 있습니다. 지난 5년간 미국 주택시장에서 단독주택과 콘도는 같은 속도로 움직이지 않았고, 두 동네의 지수 차이는 그 구성 차이를 상당 부분 반영합니다.

그래서 이 격차를 "뉴턴이 더 좋은 투자"로 읽으면 안 됩니다. 과거 지수는 그 지역에 어떤 종류의 집이 많았는지를 말해줄 뿐, 앞으로 무엇이 오를지 말해주지 않습니다. 브루클라인이 최근 1년 −5.5%라는 것도 마찬가지입니다. 콘도 시장이 약했던 구간을 지나고 있다는 뜻이지, 동네의 가치가 훼손됐다는 뜻이 아닙니다.

실제로 결정을 가르는 것

상담에서 이 두 동네를 놓고 이야기할 때 실제로 답을 정하는 건 지수가 아니라 아래 네 가지입니다.

1. 콘도로 학군에 들어갈 것인가

브루클라인의 가장 큰 실질적 장점입니다. 학교 배정은 주택 종류가 아니라 타운 거주를 따르므로, 콘도를 사도 같은 교육구에 들어갑니다. 단독주택 예산이 없는 가족에게 브루클라인이 열려 있는 이유가 이것입니다. 뉴턴에서 같은 학군 효과를 보려면 대개 단독주택을 사야 하고, 그 차이가 위 표의 가격 차이입니다.

단, 교육구 안 어느 학교로 배정되는지는 주소와 타운의 현행 정책에 달려 있고 정책은 바뀝니다. 학군을 근거로 오퍼를 넣으신다면 그 주소의 현재 규정을 반드시 확인하세요.

2. 차 없이 살 것인가

브루클라인 동쪽(쿨리지 코너, 워싱턴 스퀘어)은 그린라인이 지나가고 식료품점·약국·병원이 걸어서 닿습니다. 차 한 대로, 혹은 아예 없이 지내는 가구가 많습니다. 서울에서 오셔서 운전을 부담스러워하는 분들이 첫해에 특히 크게 느끼는 차이입니다.

뉴턴은 마을마다 다릅니다. 뉴턴 센터와 뉴턴빌은 걸을 만하고, 웨이번이나 어번데일은 사실상 운전이 필요합니다. "뉴턴"으로 검색하지 마시고 마을 단위로 좁히셔야 하는 이유입니다.

3. 면적이 얼마나 필요한가

같은 돈으로 뉴턴이 훨씬 넓습니다. 마당이 있고, 아이 둘이 각자 방을 쓰고, 한국에서 오시는 부모님이 머무를 방이 나옵니다. 브루클라인의 오래된 콘도는 방이 크고 천장이 높지만 총면적은 작습니다.

이건 취향이 아니라 생활의 문제라, 두 곳을 실제로 걸어보시면 대개 답이 빨리 나옵니다.

4. 몇 년 사실 것인가

프리미엄 시장에 들어왔다 나가는 거래 비용은 짧은 체류로 회수되지 않습니다. 주재원 3년 파견이라면 두 동네 다 신중하게 보셔야 하고, 아이가 초등학교에 들어가 고등학교를 마칠 때까지 계신다면 그때 이 표의 숫자는 거의 의미가 없어집니다.

그리고 세 번째 선택지

두 동네를 다 보시고 숫자가 맞지 않는다는 결론에 도달하는 가족이 많습니다. 그때 다음으로 보시는 곳이 대개 월섬(약 $831,000)이나 워터타운입니다. 학군은 주소 단위로 확인하셔야 하지만, 같은 돈으로 훨씬 넓고 128번 도로변 직장까지 오히려 가깝습니다.

솔직히 말씀드리면, 학군만 보고 무리해서 들어간 집보다 감당 가능한 집에서 여유 있게 사는 쪽이 아이에게 더 나은 경우를 여러 번 봤습니다.

정리

• 뉴턴이 약 31% 비싸고, 그 차이의 상당 부분은 "단독주택 대 콘도"의 차이입니다.
• 5년 상승률 격차(28.3% vs 0.4%)는 주택 구성이 만든 결과이지 미래 예측이 아닙니다.
• 브루클라인은 콘도로 학군에 들어갈 수 있다는 것이 결정적 장점입니다.
• 뉴턴은 마을마다 성격이 달라 타운 단위로 판단하면 틀립니다.

두 동네 뉴턴 가이드와 브루클라인 가이드에 각 동네의 세부 내용을 정리해 두었습니다. 어느 쪽이 맞을지 함께 따져보고 싶으시면 상담 문의 주세요. 예산과 통근, 아이 나이를 알려주시면 숫자로 비교해 드립니다.

자주 묻는 질문

뉴턴과 브루클라인 중 어디가 더 비싼가요?

2026년 7월 Zillow 주택가치지수(ZHVI) 기준으로 뉴턴이 약 154만 달러, 브루클라인이 약 118만 달러입니다. 뉴턴이 약 31% 높습니다. 다만 이 지수는 실거래 중간값이 아니라 지역 내 중간 가격대 주택의 가치를 모형으로 추정한 값이고, 단독주택과 콘도를 함께 집계합니다. 두 동네는 주택 구성이 서로 달라서 이 차이의 상당 부분이 '무엇을 사느냐'의 차이이기도 합니다.

브루클라인은 콘도로도 학군에 들어갈 수 있나요?

네. 학교 배정은 주택 종류가 아니라 타운 거주 여부를 따르므로 콘도도 자격이 됩니다. 이것이 단독주택 예산이 없는 가족에게 브루클라인이 열려 있는 이유입니다. 다만 교육구 안에서 어느 학교에 배정되는지는 정확한 주소와 타운의 현행 정책에 달려 있고 그 정책은 바뀌므로, 학군을 근거로 오퍼를 넣으실 거라면 해당 주소의 현재 규정을 먼저 확인하셔야 합니다.

지난 5년 상승률이 뉴턴이 훨씬 높은데, 앞으로도 그럴까요?

그렇게 읽으시면 안 됩니다. 2021년 7월부터 2026년 7월까지 ZHVI 기준으로 뉴턴은 약 28.3%, 브루클라인은 약 0.4% 움직였는데, 이 격차는 미래 예측이 아니라 두 동네의 주택 구성 차이가 만든 결과에 가깝습니다. 단독주택이 많은 지역과 콘도가 많은 지역은 같은 기간에도 다르게 움직입니다. 과거 지수 차이를 근거로 앞으로의 수익을 기대하는 것은 위험합니다.

물어보셔도 됩니다. 그리고 사실 이 단어들은 어렵지 않습니다. 낯설 뿐입니다. 거래가 진행되는 순서대로 정리하겠습니다.

1단계 — 집을 보기 전

사전자격 (Pre-qualification)

렌더에게 소득과 자산을 말로 알려주면, "그 정도면 대략 이만큼까지 가능하겠습니다"라고 답해주는 것입니다. 서류 검증이 없습니다. 참고용이지 무기가 아닙니다.

사전승인 (Pre-approval)

렌더가 급여명세서, 세금 신고서, 은행 잔고, 크레딧을 실제로 들여다본 뒤 서면으로 금액을 밝히는 것입니다. 그레이터 보스턴에서는 이게 없으면 오퍼가 진지하게 취급되지 않습니다. 집을 본격적으로 보러 다니기 전에 받아 두세요.

바이어 에이전시 계약 (Buyer Agency Agreement)

저 같은 에이전트가 구매자 편에서 일한다는 것과 보수가 얼마이고 누가 내는지를 적은 서면 계약입니다. 2024년 제도 변경 이후 집을 보러 다니기 전에 쓰는 것이 표준이 되었습니다. 금액이 적혀 있으니 반드시 읽고 서명하세요.

2단계 — 오퍼

오퍼 (Offer to Purchase)

매사추세츠 특유의 순서입니다. 먼저 비교적 짧은 문서로 가격, 입주 희망일, 계약금, 그리고 조건들을 제시합니다. 상대가 서명하면 구속력이 생깁니다. "가볍게 던져보는 것"이 아닙니다.

계약금 (Deposit / Earnest money)

"진지하게 살 의사가 있다"는 표시로 거는 돈입니다. 오퍼 시점에 소액, P&S 시점에 추가로 내는 식이 일반적입니다. 이 돈은 매도인 주머니로 가는 게 아니라 에스크로에 보관됩니다.

컨틴전시 (Contingency, 조건부 조항)

"이 조건이 충족되지 않으면 계약을 물릴 수 있다"는 안전장치입니다. 주로 세 가지입니다.

• 인스펙션 컨틴전시 — 검사 결과가 나쁘면 재협상하거나 빠질 수 있음
• 파이낸싱 컨틴전시 — 대출이 최종 거절되면 빠질 수 있음
• 감정 컨틴전시 — 감정가가 계약가보다 낮게 나오면 조정할 수 있음

경쟁이 심한 시장에서는 이 조항들을 줄이거나 포기해서 오퍼를 강하게 만듭니다. 그건 진짜 위험을 떠안는 것이고, 무엇을 포기하는지 정확히 알고 하셔야 합니다. 저는 이 부분을 대신 결정해 드리지 않고 각 조항이 없어질 때 무슨 일이 생길 수 있는지 설명드립니다.

3단계 — 계약과 검사

홈 인스펙션 (Home Inspection)

전문 검사관이 집의 구조, 지붕, 난방, 전기, 배관을 점검하는 절차입니다. 법으로 강제되지는 않지만 받으시는 게 맞습니다. 보스턴처럼 오래된 집이 많은 지역에서 반복해서 나오는 항목은 난방 설비 연식, 노브앤튜브 배선, 지하 누수, 납 페인트입니다.

인스펙션은 "합격/불합격"이 아닙니다. 보고서를 받아 무엇을 재협상할지, 무엇을 감수할지, 언제 빠질지를 판단하는 자료입니다.

P&S (Purchase and Sale Agreement, 매매계약서)

오퍼 이후 보통 1~2주 뒤에 쓰는 훨씬 상세한 계약서입니다. 매사추세츠에서는 양측에 변호사가 붙는 것이 관행이고, 이 단계에서 조건이 다듬어집니다. 타주에서 오신 분들이 "계약서를 왜 두 번 쓰냐"고 놀라시는 지점입니다.

에스크로 (Escrow)

매사추세츠에서는 두 가지 뜻으로 쓰입니다.

1. 계약금 보관 — 계약부터 클로징까지 제3자(보통 리스팅 브로커나 변호사)가 돈을 들고 있는 것
2. 에스크로 계좌 — 클로징 이후 렌더가 월 납입금의 일부를 떼어 모아 두었다가 재산세와 주택보험을 대신 내주는 계좌

같은 단어가 전혀 다른 두 가지를 가리키니, 대화 중에 헷갈리면 "지금 어느 쪽 말씀이세요?"라고 물어보세요. 원어민도 물어봅니다.

4단계 — 대출과 서류

Loan Estimate (대출 견적서)

렌더가 신청 후 3영업일 안에 반드시 줘야 하는 표준 양식입니다. 금리, 월 납입금, 그리고 클로징에 드는 비용이 항목별로 적혀 있습니다. 렌더 두세 곳의 이 문서를 나란히 놓고 비교하는 것이 금리 쇼핑의 정석입니다.

감정 (Appraisal)

렌더가 고용한 감정평가사가 "이 집이 정말 그 가격의 가치가 있는가"를 판단합니다. 렌더는 감정가 이상으로 빌려주지 않으므로, 감정가가 계약가보다 낮으면 차액을 현금으로 메우거나 재협상해야 합니다.

권원과 권원보험 (Title / Title Insurance)

권원은 "이 집의 소유권이 깨끗한가"입니다. 변호사가 등기 기록을 거슬러 올라가 미납 세금, 저당, 상속 분쟁 같은 문제가 없는지 확인합니다. 권원보험은 그럼에도 나중에 문제가 튀어나올 경우를 대비한 보험입니다.

Closing Disclosure (클로징 명세서)

클로징 최소 3영업일 전에 받아야 하는 최종 명세서입니다. 실제로 얼마를 가져가야 하는지가 여기 적혀 있습니다. Loan Estimate와 나란히 놓고 달라진 항목이 있는지 확인하세요. 그러라고 3일을 주는 것입니다.

5단계 — 클로징

클로징 (Closing)

서류에 서명하고 돈이 오가고 열쇠를 받는 자리입니다. 매사추세츠에서는 보통 변호사 사무실이나 등기소에서 진행합니다.

최종 점검 (Final Walk-through)

클로징 직전에 집을 마지막으로 둘러보는 절차입니다. 합의된 수리가 됐는지, 포함하기로 한 물건이 남아 있는지, 이사 과정에서 파손된 것은 없는지 확인합니다. 건너뛰지 마세요.

연기·일산화탄소 감지기 증명서

매사추세츠에서는 주택을 매도할 때 소방서가 발급한 감지기 증명서가 있어야 합니다. 매도인 책임이지만, 이것 때문에 클로징이 밀리는 경우가 실제로 있습니다.

증서와 등기 (Deed / Registry of Deeds)

증서는 소유권을 넘기는 문서이고, 카운티 등기소(Registry of Deeds)에 등록되면서 공적으로 확정됩니다.

콘도를 사신다면 추가로

관리비 (Condo fee)

매달 내는 공용 관리비입니다. 건물마다 포함 항목이 달라서 금액만 비교하면 틀립니다.

특별부담금 (Special assessment)

지붕이나 외벽처럼 큰 공사가 필요한데 적립금이 부족하면 소유주들에게 별도로 부과되는 금액입니다. 관리비가 유난히 싼 건물은 좋은 신호가 아닐 수 있습니다 — 적립을 안 하고 있다는 뜻일 수 있고, 그건 나중에 특별부담금으로 돌아옵니다.

콘도 도큐먼트 (Condo docs)

관리조합의 재정 상태, 규정, 회의록입니다. 실사의 일부이고, 여기서 특별부담금 논의나 소송 이력이 드러납니다.

모르면 물어보세요

이 단어들을 다 외우실 필요는 없습니다. 그러라고 에이전트가 있습니다. 저는 이 과정을 한국어로 진행하고, 서명 전에 계약서를 한 줄씩 함께 읽습니다. 이해 못 한 채로 서명하는 일은 없어야 합니다.

미국 크레딧이 없는 상태에서 시작하신다면 이 글을, 첫 구매자가 자주 하는 실수는 이 글을 참고하세요. 궁금한 게 생기면 상담 문의 주시면 됩니다.

자주 묻는 질문

사전자격(pre-qualification)과 사전승인(pre-approval)은 뭐가 다른가요?

사전자격은 본인이 말한 소득과 자산을 바탕으로 렌더가 대략 얼마까지 가능하겠다고 알려주는 것으로, 서류 검증이 없습니다. 사전승인은 렌더가 소득 증빙, 자산, 크레딧을 실제로 검토한 뒤 서면으로 금액을 밝히는 것입니다. 그레이터 보스턴에서는 사전승인 없이 넣은 오퍼가 진지하게 받아들여지지 않는 경우가 대부분입니다.

매사추세츠에서 에스크로는 무슨 뜻인가요?

두 가지를 뜻합니다. 첫째, 계약부터 클로징 사이에 제3자(보통 리스팅 브로커나 변호사)가 보관하는 계약금입니다. 둘째, 클로징 이후 렌더가 유지하는 계좌로, 월 납입금의 일부를 떼어 두었다가 재산세와 주택보험 납부 시점에 대신 내주는 용도입니다. 문맥에 따라 어느 쪽인지 달라지므로 대화 중에 헷갈리면 되물어보는 편이 낫습니다.

매사추세츠는 왜 오퍼와 P&S를 따로 쓰나요?

매사추세츠는 먼저 비교적 짧은 오퍼(Offer to Purchase)로 가격과 주요 조건을 확정하고, 보통 1~2주 뒤에 훨씬 상세한 매매계약서(Purchase and Sale Agreement, P&S)를 씁니다. 그 사이에 인스펙션이 이루어지고 양측 변호사가 조건을 다듬습니다. 타주에서 오신 분들이 계약서를 한 번만 쓰는 줄 알고 놀라시는 지점입니다.

대서양 허리케인 시즌은 6월 1일부터 11월 30일까지이며, NOAA는 절정을 9월 10일로 보고 있고, 대부분의 활동은 8월 중순에서 10월 중순 사이에 일어납니다. 보스턴 지역의 주택 소유자와 가을철 매수자에게 이 날짜가 중요한 이유는, 홍수 피해가 대부분의 주택보험(homeowners policy)으로 보장되지 않으며, 이를 보장하는 별도의 보험은 효력이 발생하기까지 30일이 걸리기 때문입니다.

FEMA의 통계

• 1998년 이후 미국 카운티의 99%가 홍수를 겪었습니다.
• FEMA에 따르면 물이 단 1인치만 차도 주택에 약 $25,000의 피해가 발생할 수 있습니다.
• 국가 홍수보험 프로그램(NFIP)의 공식 사이트인 FloodSmart.gov에 따르면, 홍수보험 청구의 29%는 고위험 홍수 지역 밖에서 발생합니다.
• 대부분의 주택보험과 임차인보험(renters insurance)은 홍수 피해를 보장하지 않으며, 홍수보험은 주택보험과 임차인보험을 취급하는 동일한 보험 대리인을 통해 별도로 가입해야 합니다.

30일 대기 기간과 매수자에게 유리한 예외

별도로 가입하는 홍수보험은 일반적으로 가입일로부터 30일이 지나야 효력이 발생합니다. 폭풍이 이미 지도에 나타난 뒤에 가입하면 그 폭풍에 대해서는 보장을 받을 수 없습니다. 다만 매수자에게 유리한 예외가 있습니다: 모기지를 새로 받거나, 증액하거나, 연장하거나, 갱신하면서 함께 홍수보험에 가입하면 대기 기간이 없습니다. 이번 가을에 클로징을 한다면 열쇠를 받는 날부터 보험이 효력을 발생할 수 있으므로, 보험 대리인과 대출기관에 시작일을 반드시 확인하시기 바랍니다.

이번 주에 실제로 해야 할 일

본인 소유이든, 매물을 알아보는 중이든 msc.fema.gov의 FEMA 홍수 지도 서비스 센터(Flood Map Service Center)에서 주소를 확인해 보시기 바랍니다. 지도상 해당 매물이 특별 홍수 위험 지역(Special Flood Hazard Area)에 속한다면, 연방법에 따라 연방 지원을 받는 모기지 대출기관은 대출 기간 내내 홍수보험 가입을 의무화합니다. 이 구역 밖이라면 홍수보험은 선택 사항이지만, FloodSmart.gov는 여전히 청구의 29%가 고위험 지역 밖에서 발생한다고 보고합니다. 그다음에는 주택보험을 담당하는 보험 대리인에게 건물과 개인 소지품(contents)에 대한 홍수보험료가 얼마나 되는지 문의하시기 바랍니다. 이미 계약(under agreement) 중이라면, 대출기관에 모기지와 함께 홍수보험을 시작할 수 있는지 문의하시기 바랍니다. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty.

자주 묻는 질문

매사추세츠에서 주택보험이 홍수 피해를 보장하나요?

FEMA에 따르면 대부분의 주택보험과 임차인보험은 홍수 피해를 보장하지 않습니다. 홍수보장은 별도의 보험으로, 보통 국가 홍수보험 프로그램(NFIP)을 통해 가입하며, 대개 주택보험과 임차인보험을 취급하는 동일한 보험 대리인이 판매합니다.

홍수보험은 가입 후 효력이 발생하기까지 얼마나 걸리나요?

별도로 가입하는 홍수보험은 일반적으로 가입일로부터 30일이 지나야 효력이 발생합니다. 다만 모기지를 새로 받거나, 증액하거나, 연장하거나, 갱신하면서 함께 가입하면 대기 기간이 없어 클로징 당일부터 보장받을 수 있습니다.

고위험 홍수 지역이 아니라면 홍수보험이 필요 없나요?

가격을 확인해 볼 가치가 있습니다. FloodSmart.gov에 따르면 홍수보험 청구의 29%는 고위험 홍수 지역 밖에서 발생하며, FEMA는 1998년 이후 미국 카운티의 99%가 홍수를 겪었다고 밝혔습니다. msc.fema.gov에서 주소를 확인해 보시기 바랍니다.

홈스테드 선언서(Declaration of Homestead)는 등기 비용이 $35에 불과한데, 이를 기록하면 주택에서 보호받는 지분이 최대 $1,000,000까지 올라갑니다. 제가 만나는 대부분의 소유자분들은 자신의 집에 이 선언서가 기록되어 있는지조차 확인해 본 적이 없습니다.

두 단계의 보호

매사추세츠 일반법 M.G.L. c.188에 따르면, 홈스테드 자산(estate of homestead)은 본인의 주된 거주지로 쓰이는 주택을 여러 채무에 대한 압류, 강제집행, 판결에 따른 집행으로부터 보호합니다. 자동 보호 단계는 별도의 절차가 필요 없습니다. 선언서가 기록되어 있지 않은 한, 집을 소유하고 거주하는 날부터 $125,000까지 자동으로 보호됩니다. 기록형 보호 단계는 홈스테드 선언서를 등기소에 기록해야 하며, 이 경우 해당 주택에 대한 면제 한도가 $1,000,000까지 올라갑니다.

보호되지 않는 경우

법률은 예외 사항을 명확히 규정하고 있습니다. 홈스테드는 연방·주·지방 세금, 부과금, 청구권 및 리엔(lien)에 따른 매각에는 대항할 수 없습니다. 주택에 설정된 모기지나 홈스테드가 생기기 전에 이미 기록된 리엔에도 대항하지 못합니다. 배우자 부양료나 자녀 양육비에 관한 법원 명령도 이를 우회하며, 사기, 강박, 부당위압 또는 의사무능력에 근거한 판결에 따른 강제집행도 마찬가지입니다.

등기 절차

선언서는 서면으로 작성되어야 하고, 혜택을 받을 각 소유자가 위증 시 처벌을 받는다는 것을 인지한 상태로 서명하고 공증을 받아야 하며, 그 안에 이름이 기재된 각 사람이 해당 주택을 주된 거주지로 실제 거주하거나 거주할 예정이라는 내용을 명시해야 합니다. 양식은 주정부(Secretary of the Commonwealth) 웹사이트에서 무료로 내려받을 수 있고, 해당 카운티 또는 디스트릭트 등기소(Registry of Deeds)에서 $35의 수수료로 기록해 줍니다. 공유 소유(tenants in common) 형태로 소유한 공동 소유자들은 면제 한도를 나누어 갖게 되며, 고령자나 장애가 있는 소유자에게는 이 장(章)에 따로 정해진 규정이 있고, 신탁(trust) 형태로 보유한 주택에는 별도의 양식이 있습니다.

이미 기록되어 있는지 확인하는 방법

일부 주택 소유자는 클로징 당시 이미 선언서가 기록되었는데도 이를 기억하지 못하는 경우가 있습니다. 해당 카운티 또는 디스트릭트 등기소 웹사이트에서 본인 이름을 검색해, 클로징 날짜와 같거나 그 이후에 기록된 홈스테드 선언서가 있는지 확인해 보시기 바랍니다. 만약 없다면 새로 기록하는 절차는 간단합니다. 주정부 양식은 두 페이지 분량이고 수수료는 $35입니다. 올해 주택을 구매하신다면, 클로징 담당 변호사에게 함께 기록해 달라고 요청하시기 바랍니다. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty.

자주 묻는 질문

매사추세츠 홈스테드 선언서를 기록하는 데 비용이 얼마나 드나요?

카운티 또는 디스트릭트 등기소에서 $35의 수수료로 기록해 주며, 양식 자체는 주정부(Secretary of the Commonwealth) 웹사이트에서 무료로 내려받을 수 있습니다. 혜택을 받을 각 소유자가 서명해야 하고, 선언서에는 해당 주택이 주된 거주지라는 내용을 명시해야 합니다.

아무것도 등기하지 않았는데도 홈스테드 보호를 받을 수 있나요?

네. M.G.L. c.188은 주된 거주지로 실제 거주하는 소유자에게 자동으로 $125,000의 홈스테드 면제를 부여하며, 이는 선언서가 기록되어 있지 않은 경우에 적용됩니다. 홈스테드 선언서를 기록하면 해당 주택에 대한 면제 한도가 $1,000,000까지 올라갑니다.

매사추세츠 홈스테드가 보호해 주지 않는 경우는 무엇인가요?

연방·주·지방 세금, 부과금, 청구권 및 리엔에 따른 매각, 주택에 설정된 모기지, 홈스테드가 생기기 전에 기록된 리엔, 배우자 부양료·자녀 양육비에 관한 법원 명령, 그리고 사기, 강박, 부당위압 또는 의사무능력에 근거한 판결에 따른 강제집행에는 적용되지 않습니다.

가을철 매수를 준비하는 분들은 대개 금리부터 물어봅니다. 서류 마감 기한은 상대적으로 관심을 덜 받지만, 사실 매수자가 직접 통제할 수 있는 부분입니다. 두 가지 연방 공시 규정과 한 가지 신용평가 관행이 모기지 절차에 세 개의 마감 시계를 만들어내는데, 각각은 서명하기 전에 매수자에게 시간을 벌어주기 위해 존재합니다.

사전승인이 실제로 확인하는 것

CFPB는 이 부분에서 신중하게 안내합니다. 대출기관마다 두 용어를 다르게 사용하기 때문에, 편지에 적힌 단어만으로는 대출기관의 심사 절차를 알 수 없다는 것입니다. CFPB가 밝히는 바에 따르면, 일부 대출기관은 매수자가 직접 알려준, 확인되지 않은 정보만으로 사전심사(prequalification) 레터를 발급하고, 사전승인(preapproval) 레터는 확인을 거친 정보로만 발급합니다. 따라서 중요한 질문은 편지에 어떤 단어가 쓰였는지가 아니라, 대출기관이 실제로 무엇을 확인했는지입니다. 한 매물에 여러 건의 오퍼가 몰릴 때, 바로 이 답을 손에 쥐고 있어야 합니다.

첫 번째 시계: Loan Estimate

대출기관에 신청서를 접수하면, 대출기관은 신청서를 받은 날로부터 3영업일 안에 Loan Estimate를 제공해야 합니다. 금리, 예상 상환액, 클로징 비용이 담긴 표준화된 3페이지짜리 양식입니다. 모든 대출기관이 동일한 양식을 사용하기 때문에, 두 곳의 서류를 나란히 놓고 어느 항목에서 숫자가 다른지 비교할 수 있습니다. 그러니 여러 곳에 요청해 보는 것이 좋습니다.

두 번째 시계: 45일 조회 기간

CFPB에 따르면, 최초 신용조회를 기준으로 45일 안에 이루어진 여러 모기지 대출기관의 신용조회는 신용보고서에 한 건의 조회로만 기록됩니다. 즉, 45일 안에 대출기관 세 곳에서 조회하더라도 보고서에는 한 건으로 나타납니다. 이 기간이 열려 있는 동안 여러 견적을 모아두는 것이 좋습니다.

세 번째 시계: Closing Disclosure

Closing Disclosure는 최종 대출 조건, 예상 월 상환액, 클로징 비용이 담긴 5페이지짜리 양식이며, 대출기관은 클로징 최소 3영업일 전에 이를 매수자에게 전달해야 합니다. Loan Estimate와 비교해 읽어보고, 달라진 숫자가 있다면 반드시 물어보시기 바랍니다. 이번 가을 보스턴 광역권에서 주택 구매를 준비 중이시고 서류 순서를 함께 검토해줄 사람이 필요하시다면, Loan Estimate를 보내주세요. 함께 살펴보겠습니다. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty.

자주 묻는 질문

대출기관은 Loan Estimate를 얼마나 빨리 보내야 하나요?

CFPB에 따르면 신청서를 받은 날로부터 3영업일 안입니다. 모든 대출기관은 동일한 표준 3페이지짜리 Loan Estimate 양식을 사용해야 하므로, 서로 다른 대출기관의 견적을 나란히 비교할 수 있습니다.

여러 모기지 대출기관에 견적을 문의하면 신용점수에 나쁜 영향을 주나요?

CFPB에 따르면 45일 안에 이루어진 여러 모기지 대출기관의 신용조회는 신용보고서에 한 건의 조회로 기록됩니다. 따라서 이 기간 안에 여러 견적을 모으는 것은 하나의 조회 활동으로 처리됩니다.

사전심사(prequalified)와 사전승인(preapproved)의 차이는 무엇인가요?

CFPB에 따르면 대출기관마다 두 용어를 다르게 사용하며, 일부 대출기관은 매수자가 보고한 확인되지 않은 정보만으로 사전심사(prequalification) 레터를 발급하고, 사전승인(preapproval) 레터는 확인을 거친 정보로만 발급합니다. CFPB의 조언은 단어 자체에 너무 큰 의미를 두지 말고, 대출기관에 무엇을 확인했는지 직접 물어보라는 것입니다.

연방주택금융청(FHFA)이 2026년 8월 25일 2026년 2분기 주택가격지수를 발표했습니다. 이는 연방정부가 직접 집계하는 주택 가격 지표로, 보스턴은 전국 평균을 크게 웃돌았습니다.

수치

• 보스턴(Boston, MA) 대도시 디비전: 2025년 2분기 대비 2026년 2분기 4.58% 상승, 직전 분기 대비 1.40% 상승.
• 케임브리지-뉴턴-프레이밍햄 디비전: 연간 3.38% 상승.
• 우스터(Worcester): 연간 2.97% 상승.
• 매사추세츠 전체: 3.64% 상승, 주 가운데 16위.
• 뉴잉글랜드: 3.78% 상승, 9개 센서스 디비전 중 세 번째로 빠른 상승률.
• 미국 전체: 연간 2.1%, 분기 기준 0.3% 상승, 46개 주와 워싱턴 D.C.에서 가격 상승.

지수가 측정하는 것

FHFA HPI 대표지수는 매매 전용, 계절조정 반복매매 지수(purchase-only, seasonally adjusted repeat-sales index)입니다. 같은 주택의 매매가를 시간에 따라 비교하며, 패니메이(Fannie Mae)와 프레디맥(Freddie Mac)이 매입하거나 증권화한 모기지를 기반으로 합니다. 이런 방식은 매매된 주택의 구성 변화를 걸러내기 때문에 중간 판매가와는 다르게 움직입니다.

지수가 놓치는 것

현금 매매와 적합대출 한도(conforming limit)를 초과하는 초대형 대출(jumbo loan)은 매매 전용 지수에 포함되지 않으며, 대도시 디비전은 여러 타운의 평균값입니다. 이번 보고서는 보스턴과 케임브리지-뉴턴-프레이밍햄을 별도 디비전으로 구분했는데, 이번 분기에는 두 지역의 수치가 눈에 띄게 달랐습니다. 특정 매물에 실제로 의미 있는 숫자는 같은 거리나 같은 건물의 최근 비교 매매 사례(comps)에서 나옵니다.

제가 활용하는 방법

저는 매달 이 지수를 MAR(매사추세츠 공인중개사협회) 보고서와 함께 확인합니다. FHFA는 가격이 어느 방향으로 움직이는지 알려주고, MAR의 중간 판매가와 평균 시장 노출 기간(days on market)은 지금 매수자들이 실제로 얼마를 지불하고 있는지 알려줍니다. 실제 매물을 볼 때는 여전히 비교 매매 사례를 직접 확인합니다. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty.

자주 묻는 질문

2026년 6월까지 1년간 보스턴 주택 가격은 얼마나 올랐나요?

2026년 8월 25일 발표된 FHFA 2026년 2분기 주택가격지수에 따르면 보스턴 대도시 디비전은 4.58% 상승했습니다. 분기별 변화는 1.40%였습니다.

매사추세츠는 전국과 비교해 어떤가요?

매사추세츠는 연간 3.64% 상승해 주 가운데 16위를 기록했습니다. 미국 전체 지수는 2.1%, 뉴잉글랜드 디비전은 3.78% 상승했습니다.

FHFA 주택가격지수는 중간 판매가와 같은가요?

아닙니다. 이는 패니메이와 프레디맥의 대출을 기반으로 한 반복매매 지수로, 같은 주택을 시간에 따라 추적하며 현금 매매와 초대형 대출은 제외합니다. 중간값은 해당 기간의 모든 완료된 매매를 기반으로 합니다.

2026년 노동절은 9월 7일입니다. 보스턴 시(City of Boston)와 MBTA 모두 이날 달라지는 사항을 공지했는데, 이번 연휴 주말에 집을 보러 다닐 계획이라면 몇 가지는 미리 알아두는 게 좋습니다.

시 행정 서비스

보스턴 시청 사무실, 보스턴 공공도서관(Boston Public Library) 지점, BCYF 커뮤니티센터가 모두 문을 닫습니다. 주차 미터기는 시간 제한 없이 무료로 이용할 수 있습니다. 낮 시간 도로 청소는 취소되지만, 야간 도로 청소는 평소 일정대로 진행되니 게시된 야간 청소 표지판은 그대로 적용됩니다.

쓰레기 및 재활용 수거

연휴 주간에는 일부 동네에서 쓰레기 및 재활용 수거가 미뤄집니다. 모든 거리가 바뀌는 것은 아니니, 수거함을 내놓기 전에 Trash Day 앱에서 본인 주소를 확인하세요.

MBTA

지하철, 버스, The RIDE는 일요일 시간표로 운행합니다. 커뮤터 레일(Commuter Rail)은 주말 시간표로 운행합니다. Harbor Loop 페리는 운행하지 않으며, 다른 페리 노선은 노선에 따라 주말 시간표 또는 일요일 시간표로 운행하니, 선착장으로 가기 전에 MBTA 홀리데이 페이지에서 본인 노선을 확인하세요.

그 주말에 집을 보러 다니거나 매물을 내놓는다면

제 경험상 노동절 다음 주부터 보스턴 지역의 가을 매물과 오픈하우스가 다시 늘어나기 시작합니다. 그 주말에 집을 보러 다니실 계획이라면, 출발 전에 해당 블록의 주차 규정과 열차 시간표를 확인하세요. 매물을 내놓으실 계획이라면, 이날 시청이 문을 닫으므로 시에서 처리해야 할 업무는 다음 영업일까지 기다려야 합니다. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty.

자주 묻는 질문

2026년 노동절에 보스턴 쓰레기 수거가 미뤄지나요?

보스턴 시에 따르면 연휴 주간에는 일부 동네에서 쓰레기 및 재활용 수거가 미뤄집니다. Trash Day 앱에서 본인 주소를 확인하세요.

노동절에 보스턴 주차 미터기는 무료인가요?

네. 노동절을 포함한 보스턴 시 공휴일에는 주차 미터기가 시간 제한 없이 무료입니다. 낮 시간 도로 청소는 취소되지만 야간 도로 청소는 평소대로 진행됩니다.

2026년 노동절에 MBTA는 어떤 시간표로 운행하나요?

지하철, 버스, The RIDE는 일요일 시간표로 운행합니다. 커뮤터 레일은 주말 시간표로 운행하며, Harbor Loop 페리는 운행하지 않습니다.

제가 보스턴 지역에서 보여드리는 매물 대부분은 1978년 이전에 지어진 집이라, 이 서류 작업은 제 거래의 상당 부분에 해당됩니다. 고지서부터 세액공제까지, 매수인 입장에서 알아야 할 내용을 정리했습니다.

매매계약서(P&S) 서명 전

매사추세츠 일반법 M.G.L. c.111 §197A에 따라, 주거용 부동산을 매도하는 사람은 매매계약서(P&S) 서명 전에 매수인에게 주정부 납 페인트 고지서(Property Transfer Lead Paint Notification)와 관련 자료, 그리고 해당 부동산에 대해 발급된 임시 관리 확인서(letter of interim control)나 납 제거 완료 확인서(letter of full compliance)가 있으면 함께 건네야 합니다. 매도인과 관련 부동산 중개인은 집 안의 납 페인트, 회벽 또는 그 밖에 접근 가능한 자재에 대해 알고 있는 내용도 고지해야 하며, 매수인은 고지서를 수령했다는 사실을 서면으로 확인 서명합니다. 연방 규정에서는 여기에 EPA 안내책자 「Protect Your Family From Lead in Your Home」과 계약서에 첨부되는 납 경고문(Lead Warning Statement)이 추가됩니다.

열흘간의 검사 기간

EPA 고지 규정에 따르면 1978년 이전에 지어진 주택의 매도인은 매수인에게 페인트 검사나 위험성 평가를 할 수 있도록 열흘의 기간을 주어야 합니다. 매사추세츠 주법도 동일합니다: 매수인이 납 검사를 받기로 하면, 매도인은 매매계약서(P&S)에 포함된 납 검사 특약(lead inspection contingency)이나 다른 방식을 통해 열흘, 양측이 합의하면 그보다 긴 기간을 허용해야 합니다. 양측이 서면으로 합의하면 기간을 달리 정하거나 아예 포기할 수도 있으므로, 오퍼(offer) 내용을 꼭 확인해야 합니다.

소유권 이전 후: 90일의 의무

집에 만 6세 미만 아이가 거주하면 의무 내용이 달라집니다. 위험한 수준의 납이 있으면 소유주는 이를 제거하거나 관리해야 하며(M.G.L. c.111 §197), 새 소유주는 소유권을 이전받은 날로부터 90일 안에 이를 이행해야 합니다. 소유주는 납 제거 완료 전 단계로 임시 관리(interim control)를 활용할 수 있으며, 임시 관리 확인서는 발급 후 1년이 지나면 만료되고 한 차례 갱신할 수 있지만 전체 기간이 2년을 넘을 수는 없습니다.

주 소득세 세액공제

주정부는 비용의 일부를 세액공제로 돌려줍니다. 완전한 납 제거를 하면 유닛당 최대 $3,000의 세액공제를 받을 수 있으며(실제 비용과 $3,000 중 더 적은 금액), 임시 관리를 하면 유닛당 최대 $1,000, 즉 비용의 절반과 $1,000 중 더 적은 금액을 공제받을 수 있습니다. 이후 완전한 납 제거를 완료하면 이 금액은 유닛당 $3,000 한도에 합산됩니다(M.G.L. c.62 §6(e)). 다 쓰지 못한 공제분은 최대 7개 과세연도까지 이월할 수 있습니다. 자세한 내용은 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.

제가 매수인과 함께 진행하는 방식

저는 매매계약서(P&S) 단계가 아니라 오퍼를 넣기 전에 매수인에게 납 페인트 고지서를 미리 보여드리고, 열흘의 검사 기간이 실제 주택 검사(home inspection) 일정과 맞물리도록 검사 특약을 작성합니다. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty. 한국어 상담 가능합니다.

자주 묻는 질문

매사추세츠에서 매수인은 납 검사를 할 수 있는 기간이 얼마나 되나요?

M.G.L. c.111 §197A와 1978년 이전 주택에 적용되는 연방 EPA 고지 규정에 따라 열흘, 양측이 합의하면 그보다 길게 가능합니다. 보통 매매계약서(P&S)에 특약(contingency) 형태로 명시됩니다.

매사추세츠에서 매도인은 집을 팔기 전에 납을 제거해야 하나요?

아닙니다. 이 의무는 만 6세 미만 아이가 집에 거주할 때 소유주에게 부과됩니다. M.G.L. c.111 §197에 따라 새 소유주는 소유권을 이전받은 날로부터 90일 안에 납을 제거하거나 임시 관리 상태로 만들어야 합니다.

매사추세츠에는 납 제거에 대한 세액공제가 있나요?

네. M.G.L. c.62 §6(e)에 따라 완전한 납 제거는 유닛당 최대 $3,000, 임시 관리는 유닛당 최대 $1,000(비용의 절반과 $1,000 중 더 적은 금액)까지 세액공제를 받을 수 있으며, 다 쓰지 못한 공제분은 최대 7년까지 이월됩니다.

봄이 주목받는 계절이지만, 매사추세츠에서는 9월이 한 해의 두 번째 매물 물결을 가져옵니다. 매사추세츠부동산협회(Massachusetts Association of REALTORS®, MAR)의 월간 지표에 따르면, 단독주택 신규 매물은 2025년 8월 3,862건에서 2025년 9월 5,476건으로 42% 증가했습니다. 같은 달 재고는 9,202건으로 정점을 찍으며 연중 최고치를 기록했습니다.

현재 시세

2026년 7월 기준 매사추세츠 주 전체 단독주택 중간 거래가는 $715,000으로, 2025년 7월 대비 2.9% 상승했습니다. 종결(closed) 거래 건수는 전년 대비 8.2% 늘었고, 재고는 6.8% 줄었습니다. 여름 내내 매물 수는 빠듯한 가운데 수요는 견조하게 유지되었습니다. Newton, Brookline, Lexington의 동네별 중간가는 주 전체 수치와 크게 다르므로, 가격을 책정할 때는 바로 그 수치를 기준으로 삼아야 합니다.

이번 가을에 매수하신다면

• 노동절(Labor Day) 전에 사전승인(pre-approval)을 받아두면 9월 매물에 지체 없이 움직일 수 있습니다.
• 지난해 9월, 매도인은 평균적으로 최초 호가(asking price)의 98.1%를 받았습니다. 가을 시장에서는 호가보다 낮은 오퍼도 드물지 않았습니다.
• 지난해 9월 평균 매물 체류 기간(days on market)은 40일이었습니다. 이 기간을 넘긴 매물은 대체로 협상의 여지가 있었습니다.

이번 가을에 매도하신다면

• 매물 물결이 본격화되기 전인 9월 상반기에 내놓으세요. 지난해 9월 재고는 9,202건으로 연중 최고치를 기록했습니다.
• 봄철 실적이 아니라 우리 동네에서 최근 종결된 거래를 기준으로 가격을 책정하세요.
• 2025년 12월에는 주 전체 신규 매물이 1,580건까지 줄었습니다. 당시 활동한 매수인은 수는 적었지만 진지했습니다.
• 9월의 햇빛 아래 집을 촬영하세요.

제가 고객들에게 드리는 말씀

그레이터 보스턴의 가을 매수인은 봄철 매수인보다 선택지가 많고, 2025년 데이터를 보면 협상의 여지도 더 큽니다. 주 전체 중간가는 참고 자료일 뿐, 우리 동네에서 실제로 종결된 거래가 가격의 기준점입니다. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty.

자주 묻는 질문

보스턴 지역에서 가을은 집을 사기 좋은 시기인가요?

9월은 한 해 중 두 번째로 큰 신규 매물 물결을 가져옵니다(매사추세츠부동산협회 자료에 따르면 2025년 8월 대비 42% 증가). 2025년 데이터를 보면 매도인은 호가의 약 98.1%를 받았고 매물 체류 기간은 평균 40일이었는데, 이는 봄철보다 매수인에게 더 많은 선택지와 협상 여지를 준 것입니다.

매사추세츠에서 가을에 집을 내놓기 좋은 시기는 언제인가요?

9월 상반기입니다. 재고는 9월에 정점을 찍었고(2025년 9월 9,202건), 신규 매물은 12월에 크게 줄었습니다(2025년 12월 주 전체 1,580건).

2026년 매사추세츠 주택 중간 가격은 얼마인가요?

2026년 7월 기준 매사추세츠 주 전체 단독주택 중간 거래가는 $715,000으로, 전년 대비 2.9% 상승했습니다(매사추세츠부동산협회). 동네별 중간가는 이와 다릅니다.

9월 1일은 보스턴시 자체 추산으로 보스턴 리스의 약 70%가 바뀌는 날입니다. 알스턴(Allston), 브라이튼(Brighton), 펜웨이(Fenway), 미션힐(Mission Hill) 지역이 가장 붐비며, 보스턴시는 8월 28일 2026년 입주 계획을 발표했습니다. 이번 주에 입주하는 분이라면 확인해야 할 세 가지가 있습니다.

보증금 관련 서류

보증금을 냈다면, 매사추세츠 일반법 186장 15B조(Massachusetts General Laws chapter 186, section 15B)에 따라 집주인은 입주 후 10일 안에 상태확인서(statement of condition)를 줘야 합니다. 세입자는 15일 안에 집주인이 놓친 하자를 추가로 적어 돌려줄 수 있습니다. 이 서류 하나로 내년 보증금 환급 여부가 결정되므로, 짐을 들이기 전에 모든 방과 두 계량기를 사진으로 남겨두세요.

이사 트럭 주차 허가

보스턴시의 1일 이사 트럭 허가를 받으면 오전 7시부터 오후 5시까지 미터기 없는 주차 공간 2칸을 $69에 확보할 수 있으며, 표지판 설치비도 포함됩니다. 미터기가 있는 공간을 이용하려면 $40이 추가됩니다. 온라인 신청은 이사 15일 전부터 8주 전 사이에 가능하고, 방문 신청은 최소 3일 전까지 해야 합니다. 9월 1일 이사라면 두 신청 기간이 모두 지났으니, 9월 중순 이사라면 지금 온라인으로 신청하세요.

보스턴시의 2026년 입주 규정

• 알스턴-브라이튼(Allston-Brighton), 펜웨이(Fenway), 미션힐(Mission Hill), 그리고 록스베리(Roxbury) 지정 구역에서는 8월 28일부터 9월 1일까지 야간 허가(after-hours permit) 발급이 중단됩니다.
• 매트리스와 박스스프링은 더 이상 길가에서 수거하지 않으며 311을 통해 수거 예약을 해야 합니다(7세대 이상 건물은 관리업체를 통해 진행). 가정용 가구는 지정된 수거일에 보도를 막지 않는 선에서 길가에 내놓을 수 있으며, TV, 에어컨, 냉장고는 311을 통한 특별 수거가 필요합니다. 보스턴시가 밝힌 이유는 쥐 등 설치류 방지입니다.

가장 먼저 해야 할 일

트럭 문제는 눈에 보이지만, 보스턴에서 첫 해를 보내는 세입자가 실제로 돈을 지키거나 잃는 지점은 보증금 서류입니다. 입주 첫날 10분만 사진을 찍어두면 이 문제는 해결됩니다. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty.

자주 묻는 질문

매사추세츠에서 집주인은 상태확인서를 언제까지 줘야 하나요?

임대가 시작된 후 10일 안에, 또는 보증금을 받은 시점 중 늦은 날짜를 기준으로 줘야 합니다(M.G.L. c.186 §15B). 이후 세입자는 15일 안에 추가 사항을 적어 돌려줘야 합니다.

보스턴 이사 트럭 허가 비용은 얼마인가요?

미터기 없는 주차 공간 2칸을 하루, 오전 7시부터 오후 5시까지 이용하는 데 $69입니다. 미터기가 있는 공간은 $40이 추가됩니다. 온라인 신청은 이사 15일 전부터 8주 전 사이에, 방문 신청은 최소 3일 전까지 해야 합니다.

알스턴 크리스마스(Allston Christmas)란 무엇인가요?

알스턴과 브라이튼에서 9월 1일 입주가 몰리며 버려진 가구가 보도에 쌓이는 현상을 부르는 별칭입니다. 보스턴시는 주민들에게 311을 통해 수거 예약을 하도록 안내하고 있습니다.

매사추세츠에는 첫 주택 구매자를 위한 주정부 지원 모기지가 있습니다. 이 글에서는 그 요건과, 자주 혼동되는 또 다른 주정부 프로그램, 그리고 사람들이 자주 걸려 넘어지는 서류 절차를 설명합니다.

ONE Mortgage (Massachusetts Housing Partnership)

ONE Mortgage는 콘도, 단독주택 또는 2가구 주택 구매 시 다운페이먼트 3%를 요구하며, 민간 모기지 보험(PMI)이 없습니다. 최근 3년간 어느 시점에도 집을 소유한 적이 없다면 첫 주택 구매자로 인정됩니다. 최소 신용점수는 단독주택이나 콘도의 경우 640, 2가구 주택은 660입니다. 가구 소득은 프로그램이 정한 한도 이하여야 하며, 이 한도는 지역과 가구원 수에 따라 다릅니다. 구매 전에는 홈바이어 교육(homebuyer education class)을 수료해야 합니다. 자세한 내용과 현재 소득 한도는 mhp.net에서 확인할 수 있습니다.

MassHousing 다운페이먼트 지원

MassHousing은 주 거주지를 구매하는 소득 요건을 충족하는 첫 주택 구매자에게 최대 $30,000의 다운페이먼트 지원을 제공합니다. 이는 MassHousing 승인 대출기관을 통한 2차 대출(second mortgage) 형태로 제공되며, ONE Mortgage가 아니라 MassHousing의 1차 모기지와 함께 결합됩니다. 유예형(deferred) 옵션은 무이자이며, 주택을 매도하거나 재융자(refinance)하거나 1차 모기지를 상환할 때까지 상환 의무가 없습니다. 다른 옵션들은 상한액이 더 낮은 상환형(amortizing) 대출입니다. 지원 금액과 옵션은 대출기관에 따라 다릅니다.

FICO 금리 비교 기간(rate-shopping window)

최신 FICO 신용평가 모델에서는 45일 이내에 이루어진 모든 모기지 조회(inquiry)를 하나의 조회로 취급합니다. 이전 버전의 모델은 더 짧은 기간을 적용하며, 어떤 버전을 사용할지는 대출기관이 결정합니다. 짧은 기간 안에 여러 대출기관을 비교하면 신용점수를 보호할 수 있습니다.

사전자격심사(Pre-qualification)와 사전승인(Pre-approval)의 차이

소비자금융보호국(Consumer Financial Protection Bureau, CFPB)에 따르면, 사전자격심사서(pre-qualification letter)는 확인 절차 없이 구매자가 제공한 정보를 바탕으로 작성될 수 있는 반면, 사전승인서(pre-approval letter)는 일반적으로 확인된 정보를 근거로 합니다. 대출기관마다 이 용어를 다르게 사용하며, 둘 중 어느 것도 대출을 보장하지 않습니다. 오퍼(offer)에 서류를 첨부하기 전에 대출기관에 어떤 정보가 확인되었는지 반드시 물어보십시오.

첫 주택 구매자와 함께 시작하는 지점

저는 먼저 해당 지역의 소득 한도를 확인하고, 그다음 홈바이어 교육, 그다음 대출기관을 확인합니다. 첫 번째 조건을 통과하면 3% 프로그램은 실질적인 도움이 됩니다. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty.

자주 묻는 질문

매사추세츠에서 첫 주택 구매자의 최소 다운페이먼트는 얼마인가요?

MHP의 ONE Mortgage는 콘도, 단독주택 또는 2가구 주택에 대해 다운페이먼트 3%를 요구하며 PMI가 없습니다. 지역별 소득 한도와 홈바이어 교육 수료가 적용됩니다.

매사추세츠에서는 누가 첫 주택 구매자로 인정되나요?

ONE Mortgage의 경우, 최근 3년간 어느 시점에도 집을 소유한 적이 없는 사람이면 첫 주택 구매자로 인정됩니다.

MassHousing은 다운페이먼트 지원을 얼마나 제공하나요?

소득 요건을 충족하는 첫 주택 구매자에게 최대 $30,000까지, MassHousing 모기지와 결합된 2차 대출 형태로 제공됩니다. 금액은 선택한 옵션에 따라 달라집니다.

매사추세츠 난방 시즌은 9월 15일부터 5월 31일까지입니다. 주 위생법(105 CMR 410.180)에 따라 임대 유닛의 집주인은 사람이 거주하는 모든 방과 화장실, 샤워실, 욕조가 있는 모든 방에 난방을 제공해야 하며, 낮(오전 7시~오후 11시)에는 68°F, 밤(오후 11시 1분~오전 6시 59분)에는 64°F 이상을 유지해야 합니다. 이는 보스턴, 케임브리지(Cambridge), 브루클라인(Brookline), 뉴턴(Newton)을 비롯한 매사추세츠 전역의 아파트에 적용됩니다.

온도 측정 위치

규정은 구체적입니다: 온도는 바닥에서 5피트, 외벽에서 5피트 떨어진 지점에서 측정합니다. 창문 옆의 외풍만으로는 위반이 성립하지 않습니다. 중요한 것은 방 중앙의 온도입니다. 그 지점에 기본 온도계를 놓고 날짜와 시간이 보이도록 사진을 찍어두면, 대부분의 분쟁을 해결하는 증거가 됩니다.

난방이 되지 않을 때

• 온도조절기 또는 온도계를 날짜와 시간이 보이도록 사진으로 찍어두세요.
• 집주인에게 서면으로 알리세요. 문자나 이메일은 기록이 남지만, 전화 통화는 남지 않습니다.
• 다음 날 아침까지 답이 없으면 보스턴 311에 전화해 위생법을 집행하는 검사국(Inspectional Services)을 요청하세요.
• 문제가 해결될 때까지 모든 메시지와 사진을 보관하세요.

집주인을 위한 안내

9월은 난방 업체들의 예약이 꽉 차는 시기입니다. 8월 말에 보일러나 온풍기(furnace) 점검을 미리 예약하고, 필터를 교체하고, 라디에이터의 공기를 한 번 빼주고, 각 유닛의 온도조절기를 실제 온도계와 비교해 확인해두면, 첫 추운 밤에 걸려오는 전화를 피할 수 있습니다.

세입자에게 드리는 말씀

난방 분쟁은 날짜가 찍힌 사진 한 장과 서면 메시지 한 통만 있으면 가장 빠르게 해결됩니다. 첫날 기록을 남겨둔 세입자는 두 번째 전화를 할 일이 거의 없습니다. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty.

자주 묻는 질문

매사추세츠에서 집주인이 유지해야 하는 최소 온도는 얼마인가요?

9월 15일부터 5월 31일까지, 오전 7시부터 오후 11시까지는 68°F, 오후 11시 1분부터 오전 6시 59분까지는 64°F입니다 (105 CMR 410.180).

매사추세츠의 난방 시즌은 언제 시작하나요?

9월 15일에 시작해 5월 31일까지 이어집니다.

집주인이 난방을 고쳐주지 않을 때 보스턴에서는 어디에 연락해야 하나요?

보스턴 311에 전화하면 주 위생법을 집행하는 검사국(Inspectional Services)으로 연결됩니다. 먼저 온도를 기록하고 집주인에게 서면으로 알리세요.