서명 전, 어떤 클로징 비용이 오를 수 있을까

융자 견적서(Loan Estimate)에 적힌 모든 항목이 똑같은 무게를 갖는 것은 아닙니다. 미국 소비자금융보호국(CFPB)은 대출 기관이 견적서의 비용을 고의로 낮춰 적는 것은 위법이라고 밝히며, 클로징 비용을 세 갈래로 나누고 각각 다른 상한을 둡니다.

전혀 오를 수 없는 항목

신청 내용에 변동(change in circumstances)이 없다면 다음 항목은 바뀌지 않습니다. 대출 기관과 모기지 브로커, 또는 그 둘 중 어느 한쪽의 계열사에 필수 서비스 대가로 내는 수수료, 대출 기관이 따로 업체를 고르게 해 주지 않은 필수 서비스의 수수료(그 업체가 대출 기관이나 브로커의 계열사가 아닌 경우), 그리고 이전세(transfer tax)입니다.

합계 기준 10퍼센트까지만 오를 수 있는 항목

신청 내용에 변동이 없다면 이 항목들의 합계는 10퍼센트를 넘게 오를 수 없습니다. 여기에는 등기 수수료(recording fee), 그리고 대출 기관이 준 업체 목록에서 직접 고른 제3자 업체의 필수 서비스 수수료가 해당합니다. 한 가지 예외가 있습니다. 목록에서 고른 업체가 대출 기관의 계열사라면 그 비용은 아예 바뀔 수 없습니다. 이 10퍼센트는 항목 하나하나가 아니라 이 갈래 전체 합계에 적용된다는 점을 기억하세요.

상한이 없는 항목

다음 항목은 대출 기관이 통제하는 비용이 아니어서 언제든 얼마든 오를 수 있습니다. 선납 이자, 주택 보험료, 에스크로 계좌 초기 예치금, 대출 기관이 요구한 필수 서비스를 직접 업체를 골라 이용했는데 그 업체가 대출 기관이 준 목록에 없는 경우의 수수료, 그리고 대출 기관이 요구하지 않은 제3자 서비스 비용입니다.

직접 업체를 고를 수 있는 서비스

CFPB는 견적서 두 번째 장의 섹션 C에 적힌 서비스는 모두 업체를 직접 골라 쓸 수 있다고 설명하며, 대출 기관은 견적서를 줄 때 클로징 서비스 업체 목록을 서면으로 함께 주어야 한다고 밝힙니다. 목록에 없는 업체를 쓸 수도 있는데, 이 경우 대출 기관이 그 업체와 거래하겠다고 동의해야 합니다.

change in circumstances란 무엇인가

CFPB가 드는 예는 이렇습니다. 다른 종류의 대출로 바꾸거나 다운페이먼트 액수를 바꾼 경우, 감정가가 예상보다 높거나 낮게 나온 경우, 새로 대출을 받거나 상환을 한 번 놓쳐 신용이 달라진 경우, 대출 기관이 초과근무 수당이나 보너스 같은 소득을 서류로 확인하지 못한 경우입니다. 이런 상황에서는 대출 기관이 클로징 비용을 제한 없이 바꿀 수 있고, 대체로 수정된 견적서를 다시 받게 됩니다.

금리는 별개입니다

금리를 잠그지 않았다면 언제든 바뀔 수 있습니다. 잠갔더라도 신청 정보가 달라지거나 잠금 기간 안에 클로징을 하지 못하면 바뀔 수 있습니다. 견적서 첫 장 맨 위에서 금리가 잠겨 있는지, 언제까지인지 확인하세요.

상한을 넘겼다면

CFPB는 신청 내용에 변동이 없었는데도 비용이 허용 한도를 넘어 올랐다면 그 초과분을 돌려받을 권리가 있다고 설명합니다. 그러니 견적서를 보관해 두었다가 서명 전에 클로징 명세서(Closing Disclosure)와 맞춰 보는 것이 좋습니다.

두 서류를 나란히 놓고 보기

견적서와 명세서를 나란히 놓고, 합계를 판단하기 전에 각 항목이 어느 갈래에 속하는지부터 확인하세요. 확인이 필요하시면 저에게 연락 주세요. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty.