비자 신분으로 모기지 받기, 그리고 ITIN 대출 — 안 된다고 포기하기 전에

상담에서 가장 자주 듣는 문장입니다. “저는 비자라서 안 되죠?”

대부분의 경우 됩니다. 그리고 이건 제 의견이 아니라 규정에 적혀 있는 내용입니다.

먼저, 규정이 뭐라고 되어 있나

미국 모기지 대부분은 렌더가 돈을 빌려준 뒤 패니매(Fannie Mae) 같은 기관에 팔립니다. 그래서 패니매의 기준이 사실상 시장의 기준입니다.

그 셀링 가이드에는 이렇게 적혀 있습니다 — 적법한 영주권자와 비영주 거주자(non-permanent resident)에게, 시민권자에게 제공되는 것과 동일한 조건으로 모기지를 매입한다.

“비자니까 금리가 더 높다”, “비자니까 다운페이먼트를 더 내야 한다” 같은 말은 이 기준상 근거가 없습니다. H-1B든 L-1이든 E-2든, 소득과 크레딧과 서류가 갖춰져 있으면 시민권자와 같은 상품을 봅니다.

그리고 애초에 미국에서 부동산을 소유하는 데는 시민권도 영주권도 필요 없습니다. 대출이 문제일 뿐이지 소유 자체는 신분과 무관합니다.

그런데 왜 거절당하는 사람이 있나

세 가지 이유입니다.

1. 렌더마다 자체 기준을 더 얹습니다

패니매 기준은 하한선이고, 개별 은행은 그 위에 자기 조건(오버레이)을 붙일 수 있습니다. 어떤 곳은 비자 종류별로 내부 규정이 있고, 어떤 곳은 아예 취급을 안 합니다.

그래서 한 곳에서 거절당한 것이 “안 된다”는 뜻이 아닙니다. 이게 실무적으로 가장 중요한 이야기입니다. 두세 곳과 이야기해 보시고, 특히 이민자 고객을 많이 다뤄본 렌더를 찾으세요.

2. 서류가 만료됐거나 불완전합니다

패니매는 렌더가 어떤 서류로 적법 체류를 확인해야 하는지 구체적으로 지정하지 않고, 사안별로 렌더가 판단하도록 합니다. 다만 요건은 분명합니다 — 제출한 서류가 유효하고 만료되지 않았을 것.

일반적으로 인정되는 것: 유효한 소셜번호 또는 ITIN, 그리고 EAD(고용허가서), 취업 비자, 입국 스탬프가 있는 여권, I-551 스탬프가 있는 여권 중 하나.

갱신 중이라 서류가 애매한 시기에 신청하면 여기서 막힙니다. 갱신 타이밍과 대출 신청 타이밍을 겹치지 않게 하는 것이 실제로 도움이 됩니다.

3. 미국 내 소득·크레딧 이력이 짧습니다

이건 신분 문제가 아니라 파일 문제입니다. 갓 오신 분이 부딪히는 진짜 벽은 비자가 아니라 “미국에서의 기록이 아직 없다”는 것입니다. 이 경우는 미국 크레딧 없이 집 사기에 정리해 두었습니다.

신분별로 실제 상황

영주권자(그린카드) — 사실상 시민권자와 같습니다. 신분을 이유로 조건이 달라질 이유가 없습니다.

취업 비자(H-1B, L-1, E-2, O-1 등) — 비영주 거주자로 분류되고 위 규정이 그대로 적용됩니다. 재직 상태와 소득 이력이 핵심이고, 비자 자체는 유효하기만 하면 됩니다.

F-1 학생 — 가장 까다롭습니다. 미국 내 소득이 없거나 적은 경우가 많아서, 공동 차주(부모 등)를 넣거나 다운페이먼트를 크게 하거나 현금 구매로 가는 경우가 많습니다. 유학 기간이 길다면 렌트 대 구매 계산을 먼저 해보시는 게 순서입니다.

미국 거주 없이 한국에서 구매 — 외국인 대출(foreign national loan)이라는 별도 상품군입니다. 다운페이먼트가 크게 요구되고 금리가 높습니다. 그리고 나중에 파실 때 FIRPTA 원천징수가 걸리므로 사기 전에 그 부분까지 회계사와 확인하세요.

ITIN 대출

소셜번호 없이 미국 세금을 신고하는 분들에게 발급되는 것이 ITIN입니다. 그리고 ITIN 보유자를 대상으로 한 모기지 상품이 실제로 있습니다.

다만 성격이 다릅니다. ITIN 대출은 패니매·프레디맥이 매입하지 않습니다. 렌더가 직접 보유하거나 다른 시장에 파는 상품입니다. 그래서:

• 다운페이먼트 요구가 큽니다
• 금리가 일반 모기지보다 높습니다
• 취급하는 렌더가 적어서 비교할 곳이 많지 않습니다

실재하는 정당한 경로입니다. 다만 “이것밖에 없다”고 단정하기 전에, 다른 선택지가 열릴 때까지 기다리는 쪽과 비교해 보셔야 합니다. 1~2년 뒤에 소셜번호가 나오거나 크레딧이 쌓여서 일반 모기지가 가능해진다면, 그 차이가 수십 년에 걸쳐 상당한 금액이 됩니다.

실제로 하실 일

1. 렌더 두세 곳과 먼저 이야기하세요. 집을 보기 전에. 조건이 렌더마다 달라서, 한 곳의 답으로 전체를 판단하면 틀립니다.
2. 이민자 고객 경험이 있는 렌더를 찾으세요. 같은 서류를 놓고도 익숙한 곳과 아닌 곳의 답이 다릅니다.
3. 서류를 미리 정리해 두세요. 유효기간이 남은 신분 서류, 급여명세서, 세금 신고서, 은행 거래내역, 그리고 필요하면 한국 자산의 영문 증빙.
4. 거절당해도 이유를 물어보세요. “비자라서”가 아니라 구체적인 항목이 나올 겁니다. 그 항목이 다음에 무엇을 준비해야 할지 알려줍니다.

마지막으로

이 글은 일반적인 기준을 정리한 것이지 개별 승인 여부를 판단한 것이 아닙니다. 최종 조건은 렌더가, 세무는 회계사가, 이민 관련 판단은 이민 변호사가 합니다.

제가 하는 일은 이 과정을 한국어로 함께 진행하고, 이런 상황에 익숙한 렌더를 연결해 드리고, 서명 전에 서류를 함께 읽는 것입니다. “저는 안 되겠죠”라고 미리 접으신 분들 중에 실제로는 되셨던 경우가 많았습니다. 상담 문의 주시면 상황부터 정리해 드리겠습니다.