에스크로, P&S, 컨틴전시 — 미국 집 사기 용어를 순서대로 풀어드립니다

미국에서 처음 집을 사실 때 가장 많이 듣는 말이 “무슨 말인지 모르겠는데 다들 아는 것 같아서 못 물어봤어요”입니다.

물어보셔도 됩니다. 그리고 사실 이 단어들은 어렵지 않습니다. 낯설 뿐입니다. 거래가 진행되는 순서대로 정리하겠습니다.

1단계 — 집을 보기 전

사전자격 (Pre-qualification)

렌더에게 소득과 자산을 말로 알려주면, “그 정도면 대략 이만큼까지 가능하겠습니다”라고 답해주는 것입니다. 서류 검증이 없습니다. 참고용이지 무기가 아닙니다.

사전승인 (Pre-approval)

렌더가 급여명세서, 세금 신고서, 은행 잔고, 크레딧을 실제로 들여다본 뒤 서면으로 금액을 밝히는 것입니다. 그레이터 보스턴에서는 이게 없으면 오퍼가 진지하게 취급되지 않습니다. 집을 본격적으로 보러 다니기 전에 받아 두세요.

바이어 에이전시 계약 (Buyer Agency Agreement)

저 같은 에이전트가 구매자 편에서 일한다는 것과 보수가 얼마이고 누가 내는지를 적은 서면 계약입니다. 2024년 제도 변경 이후 집을 보러 다니기 전에 쓰는 것이 표준이 되었습니다. 금액이 적혀 있으니 반드시 읽고 서명하세요.

2단계 — 오퍼

오퍼 (Offer to Purchase)

매사추세츠 특유의 순서입니다. 먼저 비교적 짧은 문서로 가격, 입주 희망일, 계약금, 그리고 조건들을 제시합니다. 상대가 서명하면 구속력이 생깁니다. “가볍게 던져보는 것”이 아닙니다.

계약금 (Deposit / Earnest money)

“진지하게 살 의사가 있다”는 표시로 거는 돈입니다. 오퍼 시점에 소액, P&S 시점에 추가로 내는 식이 일반적입니다. 이 돈은 매도인 주머니로 가는 게 아니라 에스크로에 보관됩니다.

컨틴전시 (Contingency, 조건부 조항)

“이 조건이 충족되지 않으면 계약을 물릴 수 있다”는 안전장치입니다. 주로 세 가지입니다.

• 인스펙션 컨틴전시 — 검사 결과가 나쁘면 재협상하거나 빠질 수 있음
• 파이낸싱 컨틴전시 — 대출이 최종 거절되면 빠질 수 있음
• 감정 컨틴전시 — 감정가가 계약가보다 낮게 나오면 조정할 수 있음

경쟁이 심한 시장에서는 이 조항들을 줄이거나 포기해서 오퍼를 강하게 만듭니다. 그건 진짜 위험을 떠안는 것이고, 무엇을 포기하는지 정확히 알고 하셔야 합니다. 저는 이 부분을 대신 결정해 드리지 않고 각 조항이 없어질 때 무슨 일이 생길 수 있는지 설명드립니다.

3단계 — 계약과 검사

홈 인스펙션 (Home Inspection)

전문 검사관이 집의 구조, 지붕, 난방, 전기, 배관을 점검하는 절차입니다. 법으로 강제되지는 않지만 받으시는 게 맞습니다. 보스턴처럼 오래된 집이 많은 지역에서 반복해서 나오는 항목은 난방 설비 연식, 노브앤튜브 배선, 지하 누수, 납 페인트입니다.

인스펙션은 “합격/불합격”이 아닙니다. 보고서를 받아 무엇을 재협상할지, 무엇을 감수할지, 언제 빠질지를 판단하는 자료입니다.

P&S (Purchase and Sale Agreement, 매매계약서)

오퍼 이후 보통 1~2주 뒤에 쓰는 훨씬 상세한 계약서입니다. 매사추세츠에서는 양측에 변호사가 붙는 것이 관행이고, 이 단계에서 조건이 다듬어집니다. 타주에서 오신 분들이 “계약서를 왜 두 번 쓰냐”고 놀라시는 지점입니다.

에스크로 (Escrow)

매사추세츠에서는 두 가지 뜻으로 쓰입니다.

1. 계약금 보관 — 계약부터 클로징까지 제3자(보통 리스팅 브로커나 변호사)가 돈을 들고 있는 것
2. 에스크로 계좌 — 클로징 이후 렌더가 월 납입금의 일부를 떼어 모아 두었다가 재산세와 주택보험을 대신 내주는 계좌

같은 단어가 전혀 다른 두 가지를 가리키니, 대화 중에 헷갈리면 “지금 어느 쪽 말씀이세요?“라고 물어보세요. 원어민도 물어봅니다.

4단계 — 대출과 서류

Loan Estimate (대출 견적서)

렌더가 신청 후 3영업일 안에 반드시 줘야 하는 표준 양식입니다. 금리, 월 납입금, 그리고 클로징에 드는 비용이 항목별로 적혀 있습니다. 렌더 두세 곳의 이 문서를 나란히 놓고 비교하는 것이 금리 쇼핑의 정석입니다.

감정 (Appraisal)

렌더가 고용한 감정평가사가 “이 집이 정말 그 가격의 가치가 있는가”를 판단합니다. 렌더는 감정가 이상으로 빌려주지 않으므로, 감정가가 계약가보다 낮으면 차액을 현금으로 메우거나 재협상해야 합니다.

권원과 권원보험 (Title / Title Insurance)

권원은 “이 집의 소유권이 깨끗한가”입니다. 변호사가 등기 기록을 거슬러 올라가 미납 세금, 저당, 상속 분쟁 같은 문제가 없는지 확인합니다. 권원보험은 그럼에도 나중에 문제가 튀어나올 경우를 대비한 보험입니다.

Closing Disclosure (클로징 명세서)

클로징 최소 3영업일 전에 받아야 하는 최종 명세서입니다. 실제로 얼마를 가져가야 하는지가 여기 적혀 있습니다. Loan Estimate와 나란히 놓고 달라진 항목이 있는지 확인하세요. 그러라고 3일을 주는 것입니다.

5단계 — 클로징

클로징 (Closing)

서류에 서명하고 돈이 오가고 열쇠를 받는 자리입니다. 매사추세츠에서는 보통 변호사 사무실이나 등기소에서 진행합니다.

최종 점검 (Final Walk-through)

클로징 직전에 집을 마지막으로 둘러보는 절차입니다. 합의된 수리가 됐는지, 포함하기로 한 물건이 남아 있는지, 이사 과정에서 파손된 것은 없는지 확인합니다. 건너뛰지 마세요.

연기·일산화탄소 감지기 증명서

매사추세츠에서는 주택을 매도할 때 소방서가 발급한 감지기 증명서가 있어야 합니다. 매도인 책임이지만, 이것 때문에 클로징이 밀리는 경우가 실제로 있습니다.

증서와 등기 (Deed / Registry of Deeds)

증서는 소유권을 넘기는 문서이고, 카운티 등기소(Registry of Deeds)에 등록되면서 공적으로 확정됩니다.

콘도를 사신다면 추가로

관리비 (Condo fee)

매달 내는 공용 관리비입니다. 건물마다 포함 항목이 달라서 금액만 비교하면 틀립니다.

특별부담금 (Special assessment)

지붕이나 외벽처럼 큰 공사가 필요한데 적립금이 부족하면 소유주들에게 별도로 부과되는 금액입니다. 관리비가 유난히 싼 건물은 좋은 신호가 아닐 수 있습니다 — 적립을 안 하고 있다는 뜻일 수 있고, 그건 나중에 특별부담금으로 돌아옵니다.

콘도 도큐먼트 (Condo docs)

관리조합의 재정 상태, 규정, 회의록입니다. 실사의 일부이고, 여기서 특별부담금 논의나 소송 이력이 드러납니다.

---

모르면 물어보세요

이 단어들을 다 외우실 필요는 없습니다. 그러라고 에이전트가 있습니다. 저는 이 과정을 한국어로 진행하고, 서명 전에 계약서를 한 줄씩 함께 읽습니다. 이해 못 한 채로 서명하는 일은 없어야 합니다.

미국 크레딧이 없는 상태에서 시작하신다면 이 글을, 첫 구매자가 자주 하는 실수는 이 글을 참고하세요. 궁금한 게 생기면 상담 문의 주시면 됩니다.