제가 보스턴 지역에서 보여드리는 매물 대부분은 1978년 이전에 지어진 집이라, 이 서류 작업은 제 거래의 상당 부분에 해당됩니다. 고지서부터 세액공제까지, 매수인 입장에서 알아야 할 내용을 정리했습니다.
매매계약서(P&S) 서명 전
매사추세츠 일반법 M.G.L. c.111 §197A에 따라, 주거용 부동산을 매도하는 사람은 매매계약서(P&S) 서명 전에 매수인에게 주정부 납 페인트 고지서(Property Transfer Lead Paint Notification)와 관련 자료, 그리고 해당 부동산에 대해 발급된 임시 관리 확인서(letter of interim control)나 납 제거 완료 확인서(letter of full compliance)가 있으면 함께 건네야 합니다. 매도인과 관련 부동산 중개인은 집 안의 납 페인트, 회벽 또는 그 밖에 접근 가능한 자재에 대해 알고 있는 내용도 고지해야 하며, 매수인은 고지서를 수령했다는 사실을 서면으로 확인 서명합니다. 연방 규정에서는 여기에 EPA 안내책자 「Protect Your Family From Lead in Your Home」과 계약서에 첨부되는 납 경고문(Lead Warning Statement)이 추가됩니다.
열흘간의 검사 기간
EPA 고지 규정에 따르면 1978년 이전에 지어진 주택의 매도인은 매수인에게 페인트 검사나 위험성 평가를 할 수 있도록 열흘의 기간을 주어야 합니다. 매사추세츠 주법도 동일합니다: 매수인이 납 검사를 받기로 하면, 매도인은 매매계약서(P&S)에 포함된 납 검사 특약(lead inspection contingency)이나 다른 방식을 통해 열흘, 양측이 합의하면 그보다 긴 기간을 허용해야 합니다. 양측이 서면으로 합의하면 기간을 달리 정하거나 아예 포기할 수도 있으므로, 오퍼(offer) 내용을 꼭 확인해야 합니다.
소유권 이전 후: 90일의 의무
집에 만 6세 미만 아이가 거주하면 의무 내용이 달라집니다. 위험한 수준의 납이 있으면 소유주는 이를 제거하거나 관리해야 하며(M.G.L. c.111 §197), 새 소유주는 소유권을 이전받은 날로부터 90일 안에 이를 이행해야 합니다. 소유주는 납 제거 완료 전 단계로 임시 관리(interim control)를 활용할 수 있으며, 임시 관리 확인서는 발급 후 1년이 지나면 만료되고 한 차례 갱신할 수 있지만 전체 기간이 2년을 넘을 수는 없습니다.
주 소득세 세액공제
주정부는 비용의 일부를 세액공제로 돌려줍니다. 완전한 납 제거를 하면 유닛당 최대 $3,000의 세액공제를 받을 수 있으며(실제 비용과 $3,000 중 더 적은 금액), 임시 관리를 하면 유닛당 최대 $1,000, 즉 비용의 절반과 $1,000 중 더 적은 금액을 공제받을 수 있습니다. 이후 완전한 납 제거를 완료하면 이 금액은 유닛당 $3,000 한도에 합산됩니다(M.G.L. c.62 §6(e)). 다 쓰지 못한 공제분은 최대 7개 과세연도까지 이월할 수 있습니다. 자세한 내용은 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.
제가 매수인과 함께 진행하는 방식
저는 매매계약서(P&S) 단계가 아니라 오퍼를 넣기 전에 매수인에게 납 페인트 고지서를 미리 보여드리고, 열흘의 검사 기간이 실제 주택 검사(home inspection) 일정과 맞물리도록 검사 특약을 작성합니다. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty. 한국어 상담 가능합니다.
질문
자주 묻는 질문
매사추세츠에서 매수인은 납 검사를 할 수 있는 기간이 얼마나 되나요?
M.G.L. c.111 §197A와 1978년 이전 주택에 적용되는 연방 EPA 고지 규정에 따라 열흘, 양측이 합의하면 그보다 길게 가능합니다. 보통 매매계약서(P&S)에 특약(contingency) 형태로 명시됩니다.
매사추세츠에서 매도인은 집을 팔기 전에 납을 제거해야 하나요?
아닙니다. 이 의무는 만 6세 미만 아이가 집에 거주할 때 소유주에게 부과됩니다. M.G.L. c.111 §197에 따라 새 소유주는 소유권을 이전받은 날로부터 90일 안에 납을 제거하거나 임시 관리 상태로 만들어야 합니다.
매사추세츠에는 납 제거에 대한 세액공제가 있나요?
네. M.G.L. c.62 §6(e)에 따라 완전한 납 제거는 유닛당 최대 $3,000, 임시 관리는 유닛당 최대 $1,000(비용의 절반과 $1,000 중 더 적은 금액)까지 세액공제를 받을 수 있으며, 다 쓰지 못한 공제분은 최대 7년까지 이월됩니다.
출처
- EPA lead disclosure rule for pre-1978 housing: sellers must provide homebuyers a 10-day period to conduct a paint inspection or risk assessment for lead-based paint
- M.G.L. c.111 §197A(b): if the prospective purchaser chooses to have a lead inspection, the seller shall afford a period of ten days or such longer time as the parties may agree, through a lead inspection contingency in the purchase and sale agreement or otherwise
- M.G.L. c.111 §197: whenever a child under six years of age resides in premises with dangerous levels of lead, the owner shall abate or contain it
- M.G.L. c.62 §6(e): lead paint removal credit, full compliance, the lesser of actual cost or $3,000 per dwelling unit
글쓴이: Diana Yeji Kim — eXp Realty 소속 공인 리얼터, 그레이터 보스턴에서 영어·한국어·일본어로 서비스합니다.
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