첫집 구매 Q/A #4: 부모님 다운페이먼트, 증여자금 서류

부모님이 다운페이먼트를 보태 주실 때 꼭 짚어야 할 증여자금(gift funds) 처리 이야기입니다. 이것을 안 해 두면 클로징 직전에 승인이 막힙니다.

왜 “그냥 입금”하면 안 되나

은행과 렌더는 다운페이먼트로 들어오는 돈의 출처를 전부 확인합니다. 통장에 갑자기 큰 금액이 찍히면 그것이 급여인지 대출인지 증여인지 소명하라는 요청(Letter of Explanation)이 반드시 들어옵니다.

특히 현금으로 직접 입금하면 출처 추적이 안 돼서 심사에서 가장 먼저 걸립니다. 부모님이 도와주시는 돈이라면 처음부터 “증여”라는 이름표를 붙이고 서류로 남겨야 클로징 직전에 승인이 막히는 상황을 피할 수 있습니다.

렌더가 요구하는 세 가지

증여 확인서(Gift Letter) — 부모님이 서명해서 “상환 의무 없는 증여”임을 명시한 서류입니다. 렌더가 지정한 양식을 씁니다. 나중에 갚기로 한 돈이면 증여가 아니라 부채이고, 그러면 대출 심사가 달라집니다.

증여자 자금 출처(Source of Funds) — 부모님 계좌에 그 금액이 있었다는 최근 은행 명세서. 부모님 통장에도 갑자기 큰 입금이 있었다면 그 앞단까지 소명이 이어질 수 있습니다.

계좌 간 이체 기록(Paper Trail) — 부모님 계좌에서 매수자 계좌로 은행 송금한 내역. 이체 캡처나 은행 확인서로 “누구 계좌에서 누구 계좌로 얼마”가 명확히 남아야 합니다.

한국에서 보내 주시는 경우

부모님이 한국에 계시면 서류가 한국어 은행 명세서와 국제 송금 기록이 됩니다. 렌더에 따라 영문 번역이나 환율 기준일 확인을 요구하기도 하니, 송금 전에 렌더에게 어떤 형식이면 되는지 물어보십시오. 송금 뒤에 형식이 안 맞으면 다시 받을 수도 없고 시간만 갑니다.

타이밍이 중요합니다

증여는 오퍼를 넣기 전, 사전승인 준비 단계에서 미리 받아 두는 것이 안전합니다. 클로징 직전에 갑자기 들어오면 서류 준비 시간이 부족해 일정이 밀릴 수 있습니다.

부모님 도움을 받기로 하셨다면, 집을 보러 다니기 전에 렌더와 먼저 이 부분부터 정리하시길 권합니다. 어떤 렌더가 한국 자금 서류에 익숙한지도 함께 찾아드립니다.