보스턴 광역권 매수인들은 오퍼를 더 강해 보이게 하려고 인스펙션을 포기해왔습니다. 2025년 10월 15일 이후 서명하는 모든 첫 계약에 대해서는 매도인이 그런 오퍼를 수락할 수 없으며, 같은 규정이 오퍼에 여전히 넣을 수 있는 내용도 함께 정하고 있습니다.
규정의 근거
2024년 주거법(Affordable Homes Act, St. 2024 c. 150 §45)은 M.G.L. c. 143 §101을 신설했고, 이 조항은 매사추세츠주 주택·지역사회국(Executive Office of Housing and Livable Communities, EOHLC)에 규정 제정을 지시했습니다. 그 목적은 주거용 부동산의 매도인이나 매도인의 에이전트가 매수인이 건물 인스펙션을 받을 권리를 포기하거나 제한하는 것을 오퍼 수락 조건으로 걸지 못하게 하고, 사전에 인스펙션을 포기하겠다고 밝힌 매수인의 오퍼를 수락하지 못하게 하는 데 있습니다. 이 규정이 760 CMR 74.00이며, 2025년 6월 6일 매사추세츠 관보(Mass. Register)에 게재됐습니다. 적용 대상은 1~4세대 주거용 건물, 규모와 상관없는 콘도 유닛, 코업(주택협동조합) 지분입니다. 면허 경매인이 진행하는 경매 매각은 조건부 금지 대상에서 제외되며, 법령은 가까운 친척 간 거래와 c. 208 명령에 따른 전 배우자와의 거래도 예외로 둡니다.
매도인 측이 할 수 없는 일
760 CMR 74.03(5)에 따르면, 규정을 준수해 오퍼가 수락되고 고지 서식을 받은 매수인은 그 뒤에 스스로 인스펙션을 포기, 제한하거나 생략할 수 있습니다. 다만 그 결정이 매도인이나 매도인 측 에이전트의 영향이나 요구에 따른 것이 아니어야 합니다. 정의 조항은 두 가지 협상 조건도 허용합니다. 예상 수리비 총액이 합리적인 금액 기준을 넘지 않으면 매수인이 계약을 깨지 않기로 합의할 수 있고, 매수인이 실제로 계약을 깰 경우 계약금 환불을 합리적으로 제한하기로 합의할 수도 있습니다. 오퍼에 수리비 기준 금액을 명시하는 것은 매도인에게 어느 정도 확실성을 주는 한 가지 방법입니다.
760 CMR 74.04의 예외 대상은 친척 간 거래, 이혼 판결에 따른 전 배우자와의 거래, 담보권 실행(포클로저), 대물변제 양도, 채무를 없애기 위한 소유권 반환 이전, 상속 계획 목적으로 친척에게 하는 이전, 그리고 실질적 완공 전에 첫 서면 계약을 체결하고 매도인이 1년 이상의 명시적 서면 보증을 제공하는 신축 주택입니다. 부동산 중개인이나 세일즈퍼슨이 이 서식을 제공하지 않으면 소비자보호법(M.G.L. c. 93A)상 불공정하거나 기만적인 행위가 되며, 면허위원회의 제재 대상이 될 수 있습니다.
올가을 보스턴 광역권에서 오퍼를 준비 중이시라면 매물 정보를 보내주세요. 규정이 허용하는 방식으로 인스펙션 조건을 함께 정하겠습니다. 이 글은 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty.
서식
760 CMR 74.03(3)에 따르면, 오퍼든 매매계약서(P&S)든 첫 서면 계약에 서명하는 시점보다 늦지 않게, 매도인 측 에이전트(에이전트가 없으면 매도인)는 주(州)의 고지 내용을 담은 별도 서식을 제공해야 하며, 매도인과 매수인이 함께 서명합니다. 이 서식에서 매도인은 계약이 매수인의 인스펙션 포기를 조건으로 하지 않는다는 점을 보증하고, 매수인이 원하는 면허 인스펙터를 쓸 수 있다는 점을 인정하며, 매수인이 인스펙션을 진행할 경우 계약이 완전히 서명된 뒤 양측이 합의한 합리적인 기간 안에 결과가 만족스럽지 않으면 진행 여부를 결정할 수 있다는 데 동의합니다. 이 서식은 mass.gov에서 확인할 수 있으며, 매도인 측 에이전트의 확인란도 함께 들어 있습니다.
오퍼에 여전히 넣을 수 있는 내용
전략은 바로 여기에 있습니다. 760 CMR 74.03(5)에 따르면, 규정을 준수해 오퍼가 수락되고 고지 서식을 받은 매수인은 그 뒤에 스스로 인스펙션을 포기, 제한하거나 생략할 수 있습니다. 다만 그 결정이 매도인이나 매도인 측 에이전트의 영향이나 요구에 따른 것이 아니어야 합니다. 정의 조항은 두 가지 협상 조건도 허용합니다. 예상 수리비 총액이 합리적인 금액 기준을 넘지 않으면 매수인이 계약을 깨지 않기로 합의할 수 있고, 매수인이 실제로 계약을 깰 경우 계약금 환불을 합리적으로 제한하기로 합의할 수도 있습니다. 오퍼에 수리비 기준 금액을 써넣으면 규정을 어기지 않으면서도 매도인에게 진지함을 전달할 수 있습니다. 760 CMR 74.04의 예외 대상은 친척 간 거래, 이혼 판결에 따른 전 배우자와의 거래, 담보권 실행(포클로저), 대물변제 양도, 채무를 없애기 위한 소유권 반환 이전, 상속 계획 목적의 친척 간 이전, 그리고 실질적 완공 전에 매각되고 1년 이상의 서면 보증이 딸린 신축 주택입니다. 부동산 중개인이나 세일즈퍼슨이 이 서식을 제공하지 않으면 소비자보호법(M.G.L. c. 93A)상 불공정하거나 기만적인 행위가 되며, 면허위원회의 제재 대상이 될 수 있습니다. 올가을 보스턴 광역권에서 오퍼를 준비 중이시라면 매물 정보를 보내주세요. 규정이 허용하는 방식으로 인스펙션 조건을 함께 정하겠습니다. 이 글은 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty.
질문
자주 묻는 질문
매사추세츠 매도인이 저에게 홈 인스펙션 포기를 요구할 수 있나요?
아니요. 2025년 10월 15일 이후 서명하는 첫 계약부터, 760 CMR 74.00은 1~4세대 건물, 콘도 유닛, 코업 지분의 매도인이나 그 에이전트가 매수인의 홈 인스펙션 포기, 제한을 오퍼 수락 조건으로 걸거나 그런 오퍼를 수락하는 것을 금지합니다. 면허 경매인이 진행하는 경매 매각과 가까운 친척, c. 208 판결에 따른 전 배우자와의 거래는 예외입니다.
매사추세츠의 의무 홈 인스펙션 고지 서식이란 무엇인가요?
760 CMR 74.03(3)이 요구하는 별도 서식으로, 오퍼든 매매계약서(P&S)든 첫 서면 계약에 서명하는 시점보다 늦지 않게 매수인과 매도인이 함께 서명합니다. 매도인은 매매가 매수인의 인스펙션 포기를 조건으로 하지 않는다는 점을 보증하고, 매수인이 원하는 면허 인스펙터를 쓸 수 있다는 점을 인정하며, 계약 서명 후 매수인이 진행 여부를 결정할 합리적인 기간을 갖는다는 데 동의합니다. 부동산 중개인이나 세일즈퍼슨이 이를 제공하지 않으면 소비자보호법(M.G.L. c. 93A)상 불공정하거나 기만적인 행위가 됩니다.
오퍼를 더 강해 보이게 하려고 인스펙션을 포기할 수 있나요?
매도인이 요구하는 조건으로는 안 되고, 미리 포기하겠다고 밝혀서도 안 됩니다. 오퍼가 수락되고 서식에 서명한 뒤에는, 결정이 본인 스스로에게서 나온 것이라면 인스펙션을 하지 않기로 선택할 수 있습니다. 매도인과 합의한 합리적인 금액 안에서 수리비가 나오면 계약을 깨지 않기로 약속할 수도 있고, 계약을 깰 경우 계약금 일부를 포기하기로 합의할 수도 있습니다.
출처
- 760 CMR 74.04(2)(a): the limitations under 760 CMR 74.03 do not apply to a sale or transfer of ownership where the offer to purchase or a purchase and sale agreement, whichever occurs first, was executed on or before October 15, 2025. The regulation was published in Mass. Register #1549 on 6/6/2025
- Regulatory authority: St. 2024, c. 150, § 45 (the Affordable Homes Act) added M.G.L. c. 143, § 101, which requires the Executive Office of Housing and Livable Communities to promulgate regulations ensuring that no seller of a residential property, or agent, conditions the acceptance of an offer to purchase on the prospective purchaser's agreement to waive, limit, restrict or otherwise forego the right to have the structure or unit inspected, except when the sale is to occur at an auction conducted by a licensed auctioneer, or accepts an offer from a prospective purchaser who, in advance of acceptance, informs the seller that they intend to waive the home inspection; exceptions for relatives and former spouses under chapter 208 orders
- Mass.gov, Executive Office of Housing and Livable Communities, Residential home inspections (published June 17, 2025): summary of 760 CMR 74.00. The regulation applies to the sale of residential buildings of one to four units, including single family homes, condominium units within buildings of any size, and residential co-op sales. Home inspections must be completed by a licensed home inspector. Before or at the signing of the first purchase contract (either the offer to purchase or the purchase and sale agreement), the seller or agent must provide a separate written disclosure affirming the buyer's right to a home inspection; both buyer and seller must sign the form. Nothing in the regulation requires a buyer to have the home inspected; a buyer may forego a home inspection after receiving proper disclosures and without any coercion or inducement from the seller or their agent. If a real estate professional fails to give buyers the required disclosure, it shall be considered an unfair or deceptive business practice under M.G.L. c. 93A
- Massachusetts Mandatory Residential Home Inspection Disclosure form: pursuant to 760 CMR 74.00, this form must be signed by the buyer and seller on or before the date of signing the first written contract to purchase a Residential Property in Massachusetts (unless one of the exceptions applies). Every seller is notified that M.G.L. Chapter 143, Section 101 and 760 CMR 74.00 prohibit a seller from accepting an agreement to purchase contingent upon waiver, limitation, or restriction of a buyer's choice to obtain a Home Inspection, in whole or in part. The form carries a Seller's Disclosure, a Buyer's Acknowledgment and an Agent's Acknowledgment
글쓴이: Diana Yeji Kim — eXp Realty 소속 공인 리얼터, 그레이터 보스턴에서 영어·한국어·일본어로 서비스합니다.
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