첫집 구매 Q/A #12: 콘도 vs 단독주택, 관리비 안의 월 비용

첫 집으로 콘도와 단독주택 중 무엇이 나을지 고민하시는 분들께, 콘도 관리비(HOA fee) 안에 실제로 무엇이 들어 있는지부터 말씀드립니다. 이것을 모르면 비교 자체가 틀어집니다.

매매가만 비교하면 안 되는 이유

같은 지역에서 콘도는 단독주택보다 매매가가 낮은 경우가 많습니다. 그래서 매달 나가는 돈도 당연히 적을 거라고 생각하기 쉽습니다.

그런데 콘도는 모기지 원리금과 재산세, 보험료에 더해 매달 관리비가 고정으로 나갑니다. 단독주택은 관리비가 없는 대신 지붕, 보일러, 잔디, 제설 같은 유지비를 본인이 직접, 그리고 불규칙하게 부담합니다.

즉 하나는 매달 정해진 금액이 나가는 구조이고, 다른 하나는 평소에는 안 나가다가 한 번에 크게 나가는 구조입니다. 매매가만 놓고 비교하면 이 차이가 보이지 않습니다.

관리비 안에 무엇이 들어 있나

콘도 관리비는 대개 이렇게 구성됩니다.

• 건물 외벽, 지붕 같은 공용 부분 유지보수
• 마스터 보험 — 건물 전체를 덮는 보험
• 조경과 제설
• 관리 인건비
• 리저브 펀드(적립금) — 앞으로의 대규모 수리를 위해 쌓아 두는 돈

건물에 따라 난방이나 온수, 쓰레기 처리까지 포함되기도 합니다. 그래서 관리비 $400인 콘도와 $700인 콘도는 무엇이 포함되는지 맞춰 놓기 전에는 어느 쪽이 싼지 알 수 없습니다.

진짜 숨은 비용은 적립금 부족

관리단은 지붕 교체나 외벽 공사처럼 큰 지출이 생기면 적립금으로 감당합니다. 적립금이 모자라면 소유주들에게 특별부담금(special assessment)을 한 번에 청구합니다.

관리비가 낮아 보이는 콘도일수록 적립금이 얇은 경우가 있습니다. 당장은 저렴해도 몇 년 안에 목돈 청구를 받을 위험이 있다는 뜻입니다. 관리비가 낮은 것은 좋은 소식일 수도 있고 미뤄 둔 청구서일 수도 있습니다.

오퍼 전에 확인할 서류

콘도에 오퍼를 넣기 전에 관리단의 서류를 요청해서 볼 수 있습니다.

1. 최근 재무제표 — 관리단이 적자인지
2. 적립금 잔액 — 건물 규모와 연식에 견줘 충분한지
3. 최근 특별부담금 이력 — 있었다면 무엇 때문이었는지, 또 예정된 것이 있는지

이 세 가지를 보면 관리비 숫자 뒤에 있는 건물의 재정 상태가 보입니다. 서류를 어떻게 읽는지는 콘도 관리비 읽는 법에 자세히 정리해 두었습니다.

그래서 첫 집으로 무엇이 나은가

정답은 없고, 계산법이 있습니다. 매매가가 아니라 매달 실제로 나가는 총액 — 원리금, 재산세, 보험, 그리고 콘도라면 관리비, 단독주택이라면 유지비 예비금 — 으로 비교하십시오. 그 숫자가 같은 기준 위에 올라와야 비로소 어느 쪽이 내 형편에 맞는지 보입니다.

이 계산을 한국어로 함께 해 드립니다. 상담 신청 주십시오.