매사추세츠 주택 인스펙터가 할 수 없는 일

인스펙션 당일 매수인들은 인스펙터에게 이 집을 사도 될지 묻곤 합니다. 매사추세츠는 인스펙터가 그 질문에 답하지 못하게 정해 두었고, 그 경계선을 알아 두면 보고서를 훨씬 유용하게 읽을 수 있습니다.

금지 사항

266 CMR 6.06은 인스펙터가 집의 시세나 시장성, 특정 용도에 쓰기에 적합한지 여부를 보고서에 적는 것을 금지하고, 매수를 권하거나 말리는 조언도 금지합니다. 보고서에 적은 항목의 수리비를 산정하는 것도 금지되고, 배관, 전기, 난방, 해충 방제처럼 별도 면허가 필요한 작업을 포함해 자기 회사가 검사한 집에 대해 수리나 개선 작업을 맡겠다고 제안하는 것도 금지됩니다. 다만 인스펙터나 그 회사에 대한 민원, 청구를 합의로 해결하는 과정에서 이루어지는 수리는 예외입니다. 꺼져 있거나 고장 난 설비를 임의로 돌려 보는 것, 차단된 전기나 연료 공급을 켜는 것도 금지입니다. 대신 두 경우 모두 매도인 쪽에 그 설비가 작동한다는 것을 직접 보여 달라고 요청하게 되어 있습니다.

검사 범위

266 CMR 6.04는 지붕, 외부, 구조, 전기, 배관, 난방, 냉방, 실내 전반, 단열과 환기까지 아홉 개 계통으로 나누어 각 계통마다 무엇을 관찰하고 보고해야 하는지, 무엇을 확인해야 하는지, 무엇이 제외되는지를 따로 적어 두었습니다. 지붕만 봐도 범위가 생각보다 좁습니다. 인스펙터가 보기에 부상이나 파손 위험이 없다고 판단되는 경우가 아니면 지붕 위로 올라갈 의무가 없고, 굴뚝 연도 내부는 볼 의무가 없습니다.

기준이 요구하지 않는 것

266 CMR 6.05(1)은 이 기준에 따른 검사가 눈으로 보는 검사일 뿐, 장비를 동원해 낱낱이 뜯어보는 검사는 아니라고 못을 박습니다. 이어 266 CMR 6.05(2)(b)는 인스펙터가 수행하거나 제공할 의무가 없는 항목 열다섯 가지를 나열합니다. 매수인들이 가장 놀라는 것들만 꼽으면 이렇습니다. 라돈 검사를 할 의무가 없고, 목재를 갉는 해충을 포함해 해충의 존재 여부를 판단할 의무가 없으며, 환경 관련 서비스는 통째로 제외됩니다. 일산화탄소, 석면, 납 페인트, 곰팡이, 토양이나 물, 공기 중 오염 물질이 모두 여기에 들어갑니다. 앞으로 무엇이 고장 날지 예측하거나, 유지비를 추산하거나, 집의 에너지 효율을 판단할 의무도 없고, 토양의 표면이나 지하 상태를 검사할 의무도 없습니다. 단열재나 가재도구, 가구, 흙, 눈, 얼음, 잔해가 시야를 가리고 있으면 치우고 볼 의무도 없습니다.

그래서 나머지는 따로 불러야 합니다

라돈, 해충, 하수관 카메라 검사(sewer scope), 곰팡이, 지하 기름탱크는 따로 업체를 불러야 합니다. 가을 시장처럼 인스펙션 기간이 짧게 잡히는 때에는 실제로 보고서를 읽고 나서 부르기보다, 일반 인스펙션과 같은 주에 미리 잡아 두는 편이 현실적입니다.

보고서에 담아야 하는 내용

266 CMR 6.03(1)(c)는 서면 보고서가 규정이 확인하라고 정한 구성 요소를 짚어 줄 것, 집에 있기는 하지만 검사하지 못한 설비가 무엇인지 밝힐 것, 검사한 설비의 상태와 수리가 필요한 항목을 적을 것, 그리고 인스펙터 이름, 의뢰인 이름, 검사한 부동산 주소, 현장 시작 시각과 종료 시각, 그날의 날씨, 검사를 가로막은 장애물이나 상황까지 기록할 것을 요구합니다. 이 조항을 눈여겨보시기 바랍니다. 시작과 종료 시각, 날씨는 그 방문이 얼마나 꼼꼼할 수 있었는지를 말해 줍니다.

보고서가 다른 곳을 가리켜야 할 때

266 CMR 6.03(3)은 수리 범위를 알 수 없을 때, 가려진 손상이 있을 가능성이 있고 그렇게 의심될 때, 또는 그 부분이 인스펙터의 전문 영역을 벗어날 때 추가 조사가 필요하다는 사실을 보고서가 의뢰인에게 알리도록 정하고 있습니다. 보고서에 그런 문장이 보이면 조심스러운 표현이 아니라 지시로 읽으시면 됩니다. 같은 조항은 인스펙터가 제3자에게서 받은 정보의 정확성까지 책임지지는 않는다고도 정합니다.

에너지 진단 문서

266 CMR 6.07은 단독주택, 세대 수가 다섯 미만인 멀티패밀리(multi-family) 건물, 그리고 세대 수가 다섯 미만인 건물 안의 콘도를 사는 의뢰인에게 주택 에너지 진단의 절차와 이점을 설명하는 문서를 주도록 요구합니다. 클로징 때 또는 그 전에 전달되어야 하고, 이 문서 때문에 매수인이나 매도인에게 추가 비용을 물릴 수 없습니다.

저는 이걸 이렇게 활용합니다

저는 보고서를 받으면 제외 항목부터 읽고, 그다음에 있기는 한데 검사하지 못했다고 적힌 계통을 봅니다. 다음 지출은 대개 거기서 나옵니다. 올가을 보스턴 지역에서 집을 보고 계시면 매물을 보내 주세요. 일반 인스펙션과 같이 잡아 둘 만한 전문 업체를 짚어 드리겠습니다. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty.