가을 오픈하우스 전에 받아야 할 사전승인: CFPB가 말하는 45일의 창

노동절이 지나면 보스턴 일대 오픈하우스가 다시 붐빕니다. 그리고 낭패를 보는 쪽은 대개 대출기관과 이야기해 보기도 전에 마음에 드는 집을 먼저 찾은 사람들입니다. 사전승인서는 먼저 받아 두어야 합니다. 미국 소비자금융보호국(CFPB)이 그 시기를 정리해 두었습니다.

45일의 창

여러 대출기관을 알아보면 신용점수가 깎이지 않느냐는 질문에 CFPB는 ’아니다’라고 답합니다. 45일의 창 안에서는 여러 모기지 대출기관이 신용을 조회해도 리포트에는 한 건의 조회로 기록되는데, 어차피 집은 한 채만 살 것을 다른 대출기관들도 알기 때문입니다. 몇 곳과 이야기하든 마지막 조회가 첫 조회로부터 45일 안이면 신용에 미치는 영향은 같습니다. 그 기간이 지난 뒤의 조회도 대개는 알아볼 가치가 있습니다. CFPB의 표현을 빌리면, 조회 한 건이 미치는 영향은 작은 반면 가장 좋은 조건을 찾아다니면 장기적으로 훨씬 많은 돈을 아낄 수 있습니다.

최소 세 곳과 상담하기

CFPB가 제시하는 숫자이고, 이유는 돈입니다. 여러 곳을 비교한 대출자는 수천 달러를 아낄 수 있습니다. 사전승인서만으로는 어느 대출기관이 가장 저렴한지 알 수 없으므로, CFPB는 이 단계에서 대출기관을 정하지 말라고 합니다. 오퍼가 받아들여진 뒤 각 기관이 제공하는 공식 론 에스티메이트(Loan Estimate, 각 대출기관의 금리와 비용을 정리한 표준 서식)를 받을 때까지 기다리라는 것입니다. 집을 찾기 전에 대출기관과 먼저 이야기해 두어야 하는 또 다른 이유는 속도입니다. 매도인이 오퍼를 받아들이고 나면 대출을 마련할 시간이 며칠밖에 남지 않을 수도 있습니다.

대출기관이 요구하는 서류

대출기관은 소득, 자산, 부채, 신용 기록 네 가지를 보고 사전승인 여부를 결정합니다. 소득과 자산, 다운페이먼트 자금의 출처를 어떻게 계산하고 어떤 서류로 증명할지에 대해 대출기관마다 아주 구체적인 기준이 있고, 그 기준은 기관마다 조금씩 다릅니다. 첫 상담에 서류를 챙겨 가서 무엇이 더 필요한지 물어보십시오. 자영업처럼 상황이 복잡하다면 더 일찍 시작해야 합니다. 다른 누군가가 확인하기 전에 본인의 크레딧 리포트에 오류가 없는지 먼저 확인해 두는 것이 좋습니다. 본인이 자신의 신용을 조회하는 것은 점수에 영향을 주지 않으며, annualcreditreport.com에서 무료로 리포트를 받을 수 있습니다.

이 기간에는 다른 신용을 새로 열지 말 것

45일의 창은 모기지 조회에만 적용됩니다. 신용카드나 자동차 대출 같은 다른 신용을 새로 신청하면 별도의 조회가 남아 점수가 내려갈 수 있으므로, 모기지 신청 직전이나 진행 중에는 이런 신청을 피하라는 것이 CFPB의 조언입니다.

사전심사와 사전승인, 그리고 확인된 서류

대출기관마다 이 두 단어를 다르게 씁니다. 일부 기관은 고객이 알려준, 확인되지 않은 정보만으로 사전심사서(prequalification letter)를 써 주고, 서류로 확인한 뒤에야 사전승인서(preapproval letter)를 내줍니다. 반면 둘 중 한 단어만 쓰는 기관도 있습니다. CFPB의 조언은 어떤 단어를 쓰는지 신경 쓰지 말라는 것입니다. 대신 그 편지가 어떤 전제 위에서 쓰였는지, 어떤 서류를 확인했는지 물어보십시오. 두 단어 모두 결국 대출기관이 특정 가정을 전제로 어느 정도 금액까지는 대체로 빌려줄 의향이 있다는 편지를 가리킬 뿐입니다. 대출이 보장된 것은 아니며, 사전승인을 받았다고 해서 그 대출기관에서 반드시 대출을 받아야 하는 것도 아닙니다.

언제 받아야 할까

사전승인서에는 만료일이 붙을 수 있고, 보통 30일에서 60일입니다. 그래서 많은 사람이 본격적으로 집을 볼 준비가 됐을 때 받습니다. 그래도 일찍 받아 두면 쓸모가 있는데, 신용에 문제가 있다면 고칠 시간을 벌 수 있기 때문입니다. 대출기관이 거절할 경우에는 거절 통지서(adverse action notice)라는 공식 통지를 보내야 하고, 신용점수가 거절 사유였다면 어떤 점수를 사용했는지와 리포트를 무료로 받는 방법까지 함께 알려주어야 합니다.

이번 가을 보스턴 일대 오픈하우스를 계획하고 계신가요? 연락 주시면 첫 상담 전에 대출기관에 무엇을 물어봐야 할지 알려드리겠습니다. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty. 한국어 상담 가능합니다.