자영업자의 주택 구입

패니메이(Fannie Mae) 셀링 가이드(Selling Guide)에는 대출 기관이 자영업자의 소득을 어떻게 확인하는지가 나와 있습니다. 서명한 연방 세금 신고서나 IRS 트랜스크립트(transcript)를 통해 확인하며, 대출 승인 전에 대출 기관이 무엇을 분석해야 하는지도 규정합니다. 이는 패니메이가 매입하는 대출에 적용되는 규정이며, 본인이 이용하는 대출 기관이 정확히 어떤 서류를 요구하는지는 해당 대출 기관에 문의하시면 됩니다.

자영업자로 간주되는 기준

셀링 가이드는 사업체에 25% 이상의 지분을 가진 사람을 자영업자로 봅니다.

2년치 소득 이력

패니메이는 일반적으로 대출 기관이 차입자의 과거 소득에 대해 2년치 이력을 확보하도록 요구하는데, 이는 해당 소득이 앞으로도 이어질 가능성을 보여주기 위해서입니다. 이를 확인하기 위해 대출 기관은 지난 2년치 서명한 연방 소득세 신고서를 받을 수 있으며, 개인 신고서와 경우에 따라 사업 신고서를 해당되는 첨부 양식과 함께 받습니다. 대신 가장 최근 2년치 개인·사업 신고서에 대해 IRS가 발급한 트랜스크립트를 쓸 수도 있는데, 내용이 온전하고 읽을 수 있어야 하며 관련 양식이 모두 포함돼 있어야 합니다.

2년 미만인 경우

자영업 이력이 2년이 안 되는 사람의 소득도, 가장 최근 서명한 개인·사업 연방 신고서에 현재 사업에서 나온 12개월 전체의 소득이 반영돼 있다면 검토 대상이 될 수 있습니다. 대출 파일에는 이전에 같거나 더 높은 수준의 소득이 있었다는 서류도 있어야 하는데, 이는 현재 사업과 같은 상품이나 서비스를 다루는 분야, 또는 비슷한 책임을 진 직무에서 얻은 소득이어야 합니다. 이런 경우 대출 기관은 차입자의 경력 수준과 사업체가 진 빚의 규모를 신중히 살펴야 합니다.

1년치 신고서만 있는 경우

사업체가 5년 동안 존재해 왔고 차입자가 최근 5년 연속 25% 이상의 지분을 보유했다면, 대출 기관은 1년치 개인·사업 신고서만으로 진행할 수 있습니다. 이 경우 대출 기관은 현금흐름 분석을 마치고 그 사본을 대출 파일에 보관해야 합니다. 각 사업체는 이 5년 기준에 대해 개별적으로 평가되므로, 자영업 소득원이 둘 이상일 경우 신고서가 필요한 연수가 사업체마다 다를 수 있습니다.

사업 신고서가 면제되는 경우

서명한 개인 신고서가 2년치 있으면, 차입자가 다운페이먼트와 클로징 비용, 예비 자금(reserves) 요건을 모두 개인 자금으로 충당하는 경우 대출 기관이 사업 신고서 요건을 면제할 수 있습니다. 여기에 두 가지 조건이 더 붙는데, 같은 사업에서 최소 5년간 자영업을 해 왔어야 하고(위에서 설명한 5년·25% 지분 요건을 충족해야 함), 개인 신고서에서 그 사업의 자영업 소득이 최근 2년 동안 늘었어야 합니다.

Schedule C를 읽는 방법

개인사업자(sole proprietorship)의 경우 소득이나 손실은 Schedule C에서 계산됩니다. 대출 기관은 여기 적힌 순이익 또는 순손실을 조정해 차입자의 현금흐름을 산출해야 할 수 있습니다. 이 신고서에 기재된 반복 항목, 즉 감가상각, 감모상각, 사업장으로 쓰는 집 비용, 무형자산 상각, 재해 손실은 다시 더해야 합니다. 현금흐름 분석에서는 반복되지 않는 소득을 빼야 하며, 여기에는 Schedule C에 차입자가 기재한 식사·접대비 관련 제외액도 포함됩니다.

대출 기관이 추가로 살펴보는 것

대출 승인에 앞서 대출 기관은 차입자 소득의 안정성, 사업체의 위치와 성격, 해당 상품이나 서비스에 대한 수요, 사업체의 재무 건전성, 그리고 대출금을 상환할 만큼의 소득을 계속 창출하고 배분할 수 있는 능력을 분석해야 합니다. 셀링 가이드는 또한 파트너십(partnership)이나 S 법인(S corporation)에서 나와 개인 신고서에 기재된 사업 소득이, 실제로 차입자에게 배분된 소득이 아닐 수도 있다는 점도 짚고 있습니다.

준비하기

대출 기관이 몇 년치 신고서를 요구하는지, 트랜스크립트를 받아 주는지 미리 확인해 보시기 바랍니다. 자영업자이시고 주택 구입을 고민 중이신가요? 어디서부터 시작해야 할지 저에게 물어보세요. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty.