첫집 구매 Q/A #7: 다운 5% vs 20%, PMI 붙어도 싼 계산

첫 집 구매자들이 가장 많이 헷갈려 하는 다운페이먼트 비율 이야기입니다.

“20% 모아야 산다”는 계산의 함정

첫 주택 구매자 프로그램은 대부분 3~5% 다운으로도 진행이 가능합니다. 그런데도 많은 분들이 “PMI(모기지 보험) 붙는 게 아까워서” 20%를 다 모을 때까지 기다립니다.

문제는 20%를 모으는 데 걸리는 시간입니다. 그 몇 년 동안 렌트는 계속 나가고, 매매가도 그대로 멈춰 있지 않습니다. 다운을 적게 넣고 지금 사는 것과 몇 년 더 렌트를 내며 기다리는 것 중 어느 쪽이 실제로 더 싼지는, PMI가 붙느냐 안 붙느냐만으로는 판단할 수 없습니다.

PMI는 붙지만, 그게 끝이 아닙니다

다운을 5%만 넣으면 렌더 입장에서 위험이 커지기 때문에 PMI가 붙는 것이 일반적입니다. 그런데 ONE Mortgage 같은 첫 주택 구매자 전용 프로그램은 이 PMI 부담을 면제해 주는 구조를 쓰기도 합니다. 같은 5% 다운이어도 일반 컨벤셔널 대출과 ONE Mortgage 는 매달 나가는 총액 자체가 달라질 수 있다는 뜻입니다.

여기에 MassHousing 의 다운페이먼트 지원까지 얹히면 당장 빠져나가는 현금이 또 줄어듭니다. 프로그램별 조건은 매사추세츠 첫 주택 구매자 프로그램 정리에 있고, 금액과 마감은 차수마다 바뀝니다.

비교는 “다운 비율”이 아니라 “총비용”으로

다운페이먼트 20% 대 5%로만 놓고 보면 5% 쪽이 손해처럼 보입니다. 하지만 실제로 비교해야 할 것은 세 가지입니다.

1. 지금 당장 빠져나가는 현금 — 다운 규모와, 지원 프로그램을 얹었을 때 실제로 얼마나 줄어드는지
2. 매달 페이먼트 — PMI 가 그대로 포함되는지, ONE Mortgage 처럼 면제되는지
3. 기다리는 비용 — 20%를 모으는 동안 계속 내야 하는 렌트와 그사이 매매가 변동

이 세 가지를 같이 계산해야 “다운 적게 내고 지금 사는 게 나은지, 더 모아서 나중에 사는 게 나은지”가 숫자로 보입니다. 렌더마다 ONE Mortgage 적용 조건과 PMI 면제 여부가 다르니, 본인 소득과 매매가 기준으로 케이스별 계산이 필요합니다.

정리

다운페이먼트는 비율이 아니라 총비용으로 비교해야 진짜 그림이 보입니다. 본인 숫자로 세 항목을 함께 계산해 드립니다.