4년 유학, 렌트가 나을까 사는 게 나을까 — 계산을 가르는 것들

보스턴 유학 2년 차쯤 되면 대부분의 학부모가 같은 계산을 한 번 해봅니다. 지금까지 낸 렌트비를 더해 보고, 남은 2년을 곱해 보고, “이 돈이면 그냥 사는 게 낫지 않나” 하는 생각에 도달합니다.

결론부터 말씀드리면 정해진 답이 없습니다. 4년이면 사는 게 유리하게 나오는 경우도 있고 불리하게 나오는 경우도 있습니다. 숫자를 보지 않고 답하는 사람은 추측하는 것입니다.

대신 무엇이 결과를 가르는지는 분명합니다. 상담에서 실제로 계산해 보는 항목들을 순서대로 적어 두겠습니다.

실제 보유 기간이 4년이 아닐 수 있습니다

계산의 출발점은 “몇 년 보유하느냐”인데, 이게 가장 자주 어긋납니다.

학부 4년으로 시작했다가 대학원으로 이어져 6~7년이 되기도 하고, 반대로 2년 차에 편입이나 귀국으로 계획이 바뀌기도 합니다. 부동산은 보유 기간이 길수록 유리해지는 구조라, 4년을 가정하고 샀는데 2년 만에 팔게 되면 계산이 거의 확실하게 뒤집힙니다.

그래서 저는 이 질문을 먼저 드립니다. “계획이 2년 차에 바뀌면 어떻게 하실 건가요?” 팔지, 세를 놓을지, 가족 중 누가 쓸지에 따라 애초에 골라야 할 집이 달라집니다.

양쪽 끝에서 나가는 거래 비용

렌트는 들어갈 때 한 번 비용이 듭니다. 구매는 살 때와 팔 때 두 번 듭니다.

살 때는 클로징 비용, 인스펙션, 감정, 등기 관련 비용이 들고, 팔 때는 중개 수수료와 주정부 인지세, 그리고 다시 클로징 비용이 듭니다. 보유 기간이 짧을수록 이 왕복 비용이 전체 계산에서 차지하는 비중이 커집니다.

집값이 오르면 되지 않느냐고 물으시는데, 오른 만큼이 이 왕복 비용을 넘어야 비로소 이익입니다. 그 지점이 몇 년째에 오는지가 사실상 이 결정의 전부입니다.

매달 나가는 돈은 모기지만이 아닙니다

한국 부동산 감각으로 오시면 이 부분에서 가장 많이 어긋납니다.

• 재산세 — 매년 부과되고, 도시마다 세율이 다릅니다.
• 콘도 관리비(HOA) — 보스턴 도심 콘도는 관리비가 상당한 경우가 많습니다.
• 주택보험, 그리고 물가에 가까운 물건이면 홍수보험이 별도로 붙습니다.
• 수리비 — 오래된 건물이 많은 도시입니다. 세입자일 때는 집주인 몫이던 것이 소유자가 되면 내 몫이 됩니다.

이 항목들을 빼고 모기지 월납만 렌트비와 비교하면 구매가 실제보다 유리해 보입니다.

명의를 누구로 하느냐가 세금을 바꿉니다

여기가 유학생 가정에서 가장 자주 놓치는 부분입니다.

F-1 비자 유학생도 법적으로 부동산을 소유할 수 있습니다. 다만 미국 내 소득과 신용 기록이 거의 없는 상태에서 본인 이름으로 모기지를 받기는 어렵습니다. 그래서 부모님 명의로 사는 경우가 많은데, 여기에 알아 두셔야 할 조항이 하나 있습니다.

미국 세법상 외국인이 미국 부동산을 매도하면, 매수인이 실현금액의 15%를 원천징수해 국세청에 납부해야 합니다. FIRPTA라고 부르는 규정입니다. 최종 세액이 아니라 선납이고 신고를 통해 정산되지만, 파는 시점에 매도 대금의 상당 부분이 일단 묶인다는 뜻입니다. 매수인이 주거용으로 쓸 목적이고 가격이 일정 기준 이하인 경우 등 예외가 있습니다.

반대로 자녀가 실제로 거주한 경우에는 연방 주택 매도 양도차익 공제를 따져볼 여지가 생깁니다. 매도일 기준 직전 5년 안에 24개월 소유·24개월 거주가 요건이라, 4년을 실제로 살았다면 거주 요건 자체는 충족됩니다. 다만 명의자가 누구이고 그 사람의 세무상 지위가 어떤지에 따라 적용이 달라집니다.

이 부분은 제 영역이 아니라 회계사와 변호사의 영역입니다. 제가 해드릴 수 있는 건, 결정하시기 전에 이런 조항이 존재한다는 것을 알려드리고 어느 구조를 렌더가 실제로 승인해주는지 정리해 드리는 것입니다.

그래서 어떻게 판단하나

계산을 시작하기 전에 이 네 가지가 정해져야 합니다.

1. 최소 보유 기간 — 계획이 아니라, 최악의 경우에도 유지할 수 있는 기간
2. 명의 — 자녀인지 부모인지, 그리고 그 선택의 대출·세무 결과
3. 자금 출처 — 한국에서 송금한다면 증빙 준비를 계약 전에 시작해야 합니다
4. 계획이 바뀔 때의 출구 — 매도인지 임대인지

이게 정해지면 나머지는 산수입니다. 저는 실제 숫자로 계산해 드리고, 렌트가 나은 경우에는 그렇게 말씀드립니다. 팔 이유가 있는 사람이 하는 계산과, 계산해 보고 결정하는 것은 다릅니다.

미국 크레딧이 없는 상태에서의 대출 가능성이나 9월 1일에 몰리는 보스턴 렌트 사이클이 궁금하시면 따로 정리해 두었습니다. 계산이 필요하시면 상담 신청에서 시작하시면 됩니다.

이 글은 일반적인 정보이며 세무·법률 자문이 아닙니다. 개별 상황은 회계사 및 변호사와 확인하시기 바랍니다.