첫집 구매 Q/A #11: 에스크로 계좌란 무엇인가

첫 집을 산 뒤 첫 모기지 명세서를 받아 보신 분들이 거의 똑같이 물으십니다. “원금과 이자만 내는 줄 알았는데 왜 이렇게 많이 나가나요?”

답은 에스크로 계좌입니다.

에스크로 계좌가 무엇인가

에스크로 계좌는 모기지 렌더(은행)가 재산세와 주택보험료를 대신 관리하는 계좌입니다. 매달 내시는 납입금에는 원금(Principal), 이자(Interest), 재산세(Taxes), 보험(Insurance)이 함께 들어 있고, 앞글자를 따서 PITI라고 부릅니다.

원금과 이자는 렌더가 가져가고, 재산세와 보험료 몫은 에스크로 계좌에 쌓아 두었다가 타운과 보험사에 납부 기한이 오면 렌더가 대신 냅니다.

왜 은행이 세금과 보험을 걷나

담보물, 즉 집의 가치를 지켜야 하기 때문입니다.

재산세를 안 내면 타운이 그 집에 세금 유치권을 걸 수 있고, 그 유치권은 렌더의 모기지보다 앞섭니다. 보험이 실효된 상태에서 불이나 수해가 나면 담보 가치가 사라집니다. 렌더 입장에서는 둘 다 자기 돈이 걸린 위험이라 직접 챙기는 것입니다.

그래서 다운페이먼트가 20% 미만인 대출은 대부분 에스크로가 필수입니다. 다운을 적게 넣을수록 렌더의 위험이 크고, 그만큼 관리도 촘촘해집니다.

클로징 때 미리 넣는 돈

클로징 시점에 앞으로 몇 달치 재산세와 보험료를 미리 채워 넣는 에스크로 쿠션이 필요합니다. 첫 납부 기한이 오기 전에 계좌가 비어 있으면 안 되기 때문입니다.

이 금액은 클로징 비용에 포함됩니다. 다운페이먼트와 클로징 비용을 계산하실 때 이 몫을 빼놓으면 클로징 당일 준비할 현금이 생각보다 커서 당황하시게 됩니다. 대출 견적서(Loan Estimate)에 초기 에스크로 항목이 따로 적혀 있으니 거기서 확인하십시오.

월 납입금은 해마다 바뀔 수 있다

금리를 고정했는데도 납입금이 바뀌는 이유가 여기 있습니다. 재산세는 타운이 재평가할 때 바뀌고, 보험료는 갱신 때 바뀝니다.

렌더는 1년에 한 번 에스크로 분석을 합니다. 실제로 낸 재산세와 보험료가 거둬 둔 금액보다 많았으면 부족분이 생기고, 그러면 다음 해 월 납입금을 올리거나 부족분을 한 번에 청구합니다. 반대로 남았으면 돌려주거나 다음 해 납입금을 낮춥니다.

그러니 매년 에스크로 분석서가 오면 버리지 마시고 읽어 보십시오. 납입금이 왜 바뀌었는지가 거기 적혀 있습니다.

실제로 하실 일

1. 대출 견적서에서 PITI 전체 금액과 초기 에스크로 항목을 확인하십시오. 원금·이자만 보고 예산을 잡으면 틀립니다.
2. 클로징 현금에 에스크로 쿠션을 넣어 계산하십시오.
3. 첫해 에스크로 분석서를 받으면 재산세 재평가와 보험료 갱신이 어떻게 반영됐는지 보십시오.

에스크로는 복잡한 것이 아니라 익숙하지 않은 것입니다. 이 과정을 한국어로 함께 읽어 드립니다. 상담 신청 주십시오.