매도자가 외국인(foreign person)이면 FIRPTA에 따라 보통 매수자가 원천징수를 해야 합니다. IRS가 설명하는 세율과 의무, 그리고 달라질 수 있는 경우를 정리했습니다.
FIRPTA는 어떻게 적용되나
외국인이 미국 부동산 지분(U.S. real property interest)을 처분하면 FIRPTA 소득세 원천징수 대상이 됩니다. 대부분의 경우 매수자가 원천징수 의무자(withholding agent)가 되며, 매도자가 외국인인지 확인해야 합니다. 매도자가 외국인인데 매수자가 원천징수를 하지 않으면 매수자가 그 세금에 대해 책임을 질 수 있습니다.
세율
원천징수 세율은 일반적으로 총 양도대가(amount realized)의 15%입니다. 양도대가란 지급했거나 지급할 현금, 이전되는 다른 재산의 공정시장가치(fair market value), 그리고 매수자가 떠안거나 해당 부동산에 설정되어 있는 채무의 금액을 말합니다.
달라질 수 있는 경우
IRS에 따르면 매도자가 위증 시 처벌을 전제로(under penalties of perjury) 자신이 외국인이 아니라는 확인서를 매수자에게 주고, 그 확인서에 이름, 미국 납세자번호(U.S. taxpayer identification number), 집 주소가 담겨 있으면 일반적으로 원천징수가 필요하지 않습니다. 매수자가 IRS로부터 원천징수를 면제해 주는 증명서(withholding certificate)를 받은 경우에도 일반적으로 원천징수가 필요하지 않습니다. 이 경우에도 통지 요건(notification requirements)은 그대로 지켜야 합니다.
누구에게 물어볼까
구체적인 매매에 어떻게 적용되는지는 클로징 변호사(closing attorney)와 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.
질문
자주 묻는 질문
FIRPTA 세금은 누가 원천징수하나요?
IRS에 따르면 대부분의 경우 매수자(transferee)가 원천징수 의무자입니다.
FIRPTA 원천징수액은 얼마인가요?
IRS에 따르면 원천징수 세율은 일반적으로 총 양도대가의 15%입니다.
FIRPTA 원천징수가 필요 없는 경우는 언제인가요?
IRS에 따르면 매도자가 자신이 외국인이 아니라고 확인해 주거나, IRS가 원천징수를 면제하는 증명서를 발급했거나, 매수자가 주거용으로 취득하고 금액이 300,000달러 이하인 경우 등 IRS가 정한 다른 상황에서는 일반적으로 필요하지 않습니다. 이 경우에도 통지 요건은 그대로 지켜야 합니다.
출처
- IRS: 'Persons purchasing U.S. real property interests (transferees) from foreign persons, certain purchasers' agents, and settlement officers are required to withhold 15% (10% for dispositions before Feb. 17, 2016) of the amount realized on the disposition.' 'The rate of withholding generally is 15%.'
- IRS: FIRPTA withholding is generally not required when 'the seller (transferor) gives the transferee a certification stating, under penalties of perjury, that the transferor is not a foreign person. The certification should contain the transferor's name, U.S. taxpayer identification number, and home address.'
글쓴이: Diana Yeji Kim — eXp Realty 소속 공인 리얼터, 그레이터 보스턴에서 영어·한국어·일본어로 서비스합니다.
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