오래된 매사추세츠 주택을 보다 보면 허가 기록에 없는 증축이나 개조를 늦게 발견하는 일이 자주 있습니다. 조닝법은 이것을 주로 기간으로 정리하고, 거기에 잘 알려지지 않은 등기 요건이 붙습니다. 시작하기 전에 한 가지 짚고 갑니다. c. 40A는 주(州) 조닝법이고 보스턴시의 조닝을 규율하지 않습니다. 보스턴은 1956년 특별법(Chapter 665 of the Acts of 1956)으로 조닝을 규율합니다. 아래 내용은 보스턴 주변 시와 타운에 적용되는 규정입니다.
누가 집행하는가
M.G.L. c. 40A, § 7에 따르면 건축 검사관(inspector of buildings), 건축국장(building commissioner) 또는 지역 검사관이 조닝 조례 집행을 맡습니다. 타운에 이런 직책이 없으면 타운 행정위원회(board of selectmen)나 지역 조례가 지정한 사람 또는 위원회가 맡습니다. 이 담당자는 조닝에 위반되는 건축, 개조, 이전에 대해 허가를 내주지 않아야 하고, 조닝에 위반되는 새로운 용도에 대해서도 허가나 면허를 내줄 수 없습니다.
집행을 요청하는 절차
누구든 서면으로 집행을 요청할 수 있습니다. 담당자나 위원회가 조치를 거부하면, 요청을 받은 날부터 14일 안에 어떤 조치를 취했는지 또는 왜 거부하는지 이유와 함께 서면으로 알려야 합니다. 이 서면 답변이 있어야 이의신청을 할 수 있습니다.
과태료 상한
지역 조닝 조례는 위반 한 건당 300달러를 넘는 과태료를 부과할 수 없습니다. 다만 같은 문장은 위반이 계속되는 하루하루를 별개의 위반으로 정할 수 있게 열어 두었습니다. 상한이 걸린 것은 건당 금액이지 총액이 아니라는 뜻입니다.
6년의 기간
원래 건축허가의 조건대로 개량하고 사용해 온 부동산에 대해서는, 그 허가로 인정된 용도를 포기하거나 제한하거나 변경하도록 강제하는 소송, 또는 그 허가를 믿고 세운 구조물의 철거나 변경, 이전을 강제하는 소송은 위반이 시작된 때부터 6년 안에 제기되고 그 통지가 등기되어야만 유지될 수 있습니다. 핵심 문구는 ’원래 건축허가의 조건대로’라는 부분입니다. 허가서에 적힌 범위를 넘어선 공사는 이 기간의 보호 안에 있지 않습니다.
10년의 기간
조닝 위반, 또는 특례(variance)나 특별허가(special permit)의 조건 위반을 이유로 구조물의 철거나 변경, 이전을 강제하려는 소송은 위반이 시작된 때부터 10년입니다. 이 기간도 소송 제기 시점과 통지 등기 시점으로 따집니다.
언제 적법한 부적합 구조물이 되는가
매수인이 가장 궁금해하는 대목은 그다음 문단입니다. 하나 이상의 구조물을 세우거나 개조해 부동산을 개량했고, 그 구조물이나 개조가 10년 이상 존재해 왔으며, 세워진 날부터 10년 안에 위반을 주장하는 소송 통지가 등기소에 기록되지 않았다면(등록토지의 경우 해당 등기 관할구에 접수되지 않았다면), 그 구조물은 조닝상 적법한 부적합 구조물(legally non-conforming structure)로 봅니다. 부적합 구조물에 관한 법 조항과 지역 조례의 적용은 그대로 받습니다.
기간을 멈추는 것은 등기입니다
여기서 가장 자주 오해가 생기는 부분을 짚겠습니다. 이 모든 기간은 편지나 전화가 아니라 등기로 멈춥니다. 소송이 제기되어야 하고, 그 통지가 토지가 있는 카운티나 관할구의 등기소에 기록되어야 합니다. 통지에는 등기부상 소유자 중 적어도 한 명의 이름, 소송을 제기한 사람의 이름, 그리고 해당 구조물과 주장된 위반 내용을 충분히 특정할 수 있는 내용이 들어가야 합니다. 이 장의 집행 관할은 상급법원(superior court)과 토지법원(land court)에 있고, 법원은 금지명령으로 위반을 제지할 수 있습니다.
이의신청 기간
이의신청 기간도 따로 있습니다. 허가나 집행 조치를 받지 못한 이해관계인, 인접 시나 타운, 지역계획기구 등은 허가권 기관에 이의를 제기할 수 있습니다. 그다음 단계로 조닝 항소 위원회(board of appeals)나 특별허가권 기관의 결정에 불복하는 사람은, 그 결정이 시나 타운 서기에게 접수된 날부터 20일 안에 토지법원이나 상급법원에 소송을 제기해야 하고, 소송 통지와 소장 사본도 같은 20일 안에 그 서기에게 도달해야 합니다. 지방법원 부서로 간 경우에는 송달이 끝난 날부터 25일 안에 상급법원 재판을 청구할 수 있습니다.
오퍼 전에 확인하는 것
제가 오퍼 전에 하는 일은 단순합니다. 해당 주소의 허가 이력을 뽑아 실제로 지어져 있는 것과 대조하고, 등기소에 기록된 소송 통지가 있는지 확인합니다. 권원 조사(title examination)는 등기된 통지를 잡아내지만, 선룸이 허가를 받고 지어졌는지는 알려 주지 않습니다. 이 둘은 서로 다른 조사이고, 두 번째는 매수인과 변호사가 따로 요청해야 합니다. 한 가지 한계는 분명히 해 두겠습니다. 이 조항은 조닝 관련 위반에만 미치고, 적법한 부적합으로 인정되는 것도 조닝 목적에 한정됩니다. 공사가 건축법규를 지켰는지는 별개의 문제입니다. 이 글은 법률 자문이 아닙니다. 실제로 문제가 될 만한 상황이라면 계약상 조건 기한이 지나가기 전에 매사추세츠 부동산 변호사의 확인을 받으시기 바랍니다.
오래된 집에 오퍼를 쓸 때
보스턴 일대에서 허가 파일에 없는 공사가 보이는 집을 보고 계시다면 주소를 보내 주세요. 인스펙션 날짜 전에 시나 타운에 남아 있는 기록을 정리해 드리겠습니다. 다이애나 김(Diana Kim), REALTOR®, eXp Realty.
질문
자주 묻는 질문
타운이 오래된 무허가 증축을 철거하라고 강제할 수 있나요?
M.G.L. c. 40A, § 7은 소송을 제기할 수 있는 기간을 제한합니다. 구조물의 철거, 변경, 이전을 강제하는 소송은 위반이 시작된 때부터 10년 안에 제기되고 그 통지가 등기되어야 합니다.
조닝법의 6년 기간이란 무엇인가요?
원래 건축허가의 조건대로 개량하고 사용해 온 부동산에 대해, 허가받은 용도나 그 허가를 믿고 세운 구조물을 되돌리려는 소송은 위반이 시작된 때부터 6년 안에 제기되고 통지가 등기되어야 합니다.
구조물은 언제 적법한 부적합 구조물이 되나요?
구조물이나 개조가 10년 이상 존재해 왔고, 세워진 날부터 10년 안에 위반을 주장하는 소송 통지가 등기소에 기록되지 않았다면, 그 구조물은 조닝상 적법한 부적합 구조물로 봅니다.
건축 검사관이 제 민원을 무시하면 어떻게 하나요?
요청은 서면으로 해야 합니다. 담당자나 위원회가 조치를 거부하면, 요청을 받은 날부터 14일 안에 어떤 조치를 했는지 또는 왜 거부하는지 이유와 함께 서면으로 알려야 하며, M.G.L. c. 40A, § 8에 따라 허가권 기관에 이의를 제기할 수 있습니다.
조닝 위원회 결정에 대한 이의신청 기간은 얼마나 되나요?
M.G.L. c. 40A, § 17에 따르면, 결정이 시나 타운 서기에게 접수된 날부터 20일 안에 소송을 제기해야 하고, 소송 통지와 소장 사본도 같은 20일 안에 그 서기에게 도달해야 합니다.
출처
- M.G.L. c. 40A, § 7: 'If real property has been improved by the erection or alteration of 1 or more structures and the structures or alterations have been in existence for a period of at least 10 years and no notice of an action, suit or proceeding as to an alleged violation of this chapter or of an ordinance or by-law adopted under this chapter has been recorded in the registry of deeds ... within a period of 10 years from the date the structures were erected, then the structures shall be deemed, for zoning purposes, to be legally non-conforming structures.'
- M.G.L. c. 40A, § 17: a person aggrieved by a decision of the board of appeals or a special permit granting authority may appeal to the land court department or the superior court department 'by bringing an action within twenty days after the decision has been filed in the office of the city or town clerk', and 'Notice of the action with a copy of the complaint shall be given to such city or town clerk so as to be received within such twenty days.'
- M.G.L. c. 40A, § 8: an appeal to the permit granting authority 'may be taken by any person aggrieved by reason of his inability to obtain a permit or enforcement action from any administrative officer under the provisions of this chapter, by the regional planning agency in whose area the city or town is situated, or by any person including an officer or board of the city or town, or of an abutting city or town aggrieved by an order or decision of the inspector of buildings, or other administrative official.'
- Emerson College v. City of Boston, 393 Mass. 303 (1984): the SJC held St. 1956, c. 665 (the Boston zoning enabling act) was not impliedly repealed by the 1975 rewrite of c. 40A, and that 'Boston was not intended to be governed by the "new" Chapter 40A', since 'zoning in Boston was never governed by the prior c. 40A'. c. 40A sections 7 and 17 are written to reach zoning 'ordinance[s] or by-law[s]' and decisions 'filed in the office of the city or town clerk'; only paragraphs the Legislature expressly extended to Boston (e.g. the disability-housing paragraph of c. 40A section 3, 'including, but not limited to the city of Boston') reach it. Boston's enabling act, Chapter 665 of the Acts of 1956, contains no counterpart to the 6 year or 10 year periods or the penalty cap.
- City of Boston Planning & Development Agency, Enabling Act: "CHAPTER 665 OF THE ACTS OF 1956 (As amended through November 30, 2001), AN ACT AUTHORIZING THE CITY OF BOSTON TO LIMIT BUILDINGS ACCORDING TO THEIR USE OR CONSTRUCTION TO SPECIFIED DISTRICTS." This is the special act under which Boston zoning is adopted and administered. Its text contains no reference to c. 40A and no counterpart to the 6 year or 10 year periods or the $300 penalty cap of c. 40A, § 7.
글쓴이: Diana Yeji Kim — eXp Realty 소속 공인 리얼터, 그레이터 보스턴에서 영어·한국어·일본어로 서비스합니다.
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