프레디맥이 발표한 6.71%, 이건 누구의 금리인가요?

매수 고객분들은 주간 금리가 발표되는 날 바로 이 숫자를 저에게 보내면서, 왜 본인 대출 담당자가 알려준 금리와 다르냐고 물어보십니다. 대개는 둘 다 틀린 게 아닙니다. 주간 평균은 특정한 한 명의 차입자를 설명하는 숫자이고, 그 사람이 이 글을 읽는 분과 같은 조건이 아닐 수 있습니다.

이 숫자는 무엇인가

프레디맥의 1차 모기지 시장 조사(Primary Mortgage Market Survey, PMMS)는 9월 3일 발표에서 30년 고정 모기지 평균 금리를 6.71%, 15년 고정을 6.04%로 발표했습니다. 산정 방식이 바뀌면서 PMMS는 더 이상 대출기관을 대상으로 한 설문조사가 아닙니다. 지금은 프레디맥의 자동 심사 시스템인 대출상품 어드바이저(Loan Product Advisor, LPA)에 접수된 대출 신청 정보를 바탕으로 만들어집니다.

이건 누구의 금리인가

프레디맥은 집계 대상을 다운페이먼트 20%에 신용도가 우수한 차입자가 받은 컨벤셔널(conventional), 컨포밍(conforming), 완전상환형(fully amortizing) 주택 구입 대출로 제한합니다. 프레디맥이 싱글패밀리 대출로 분류하는 범위는 한 건물에 한 가구에서 네 가구까지 들어가는 주택이지만, 여기서 다시 단독 유닛(single-unit) 주택으로만 좁힙니다. 나머지 공개 기준도 마찬가지로 구체적입니다. 실거주(owner occupied), 컨벤셔널, 30년 또는 15년 고정, 실행 시점 LTV(담보인정비율) 75 이상 80 이하, 실행 시점 신용점수 740 이상, 그리고 전국 컨포밍 한도 안의 대출 금액입니다. 구입 신청만 모으기 때문에 재융자(refinance)는 빠집니다. 점보 대출(jumbo loan)은 컨포밍 한도를 넘기 때문에 역시 들어가지 않고, 실거주 조건 때문에 투자용 부동산과 세컨드홈도 제외됩니다.

프레디맥이 스스로 밝히는 두 가지 한계

첫째, 이 금리는 대출 신청 시점에 측정됩니다. 프레디맥은 발표된 금리가 실제 대출 실행(origination) 시점의 금리를 나타내지 않으며, 신청서가 전부 승인되어 대출로 이어지는 것도 아니라고 밝힙니다. 신청 데이터는 신청자의 확약도, 대출기관의 확정 약속도 아니라고 덧붙입니다. 둘째, 이 조사는 30년과 15년 고정의 평균 디스카운트 포인트(discount points)와 취급 수수료(origination fees)를 더 이상 발표하지 않습니다. 신청 시스템이 이 정보를 수집하지 않기 때문입니다. 결국 발표된 금리만 봐서는 그 금리를 받기 위해 얼마를 선불로 냈는지 알 수 없습니다.

이번 주는 어느 위치인가

30년 고정 평균은 지난주 6.66%, 일 년 전에는 6.50%였습니다. 15년 고정은 지난주 5.98%, 일 년 전에는 5.60%였습니다. 주 단위로는 소수점 둘째 자리 수준에서 움직이기 때문에, 매수 여부를 결정하는 데 쓰기에는 잡음에 가깝습니다. 일 년 전과 비교하면 그 변화가 눈에 보입니다.

이 숫자를 어떻게 활용할까

주간 평균은 시장 온도계로 활용하시면 됩니다. 신용점수가 740 아래이거나, 다운페이먼트가 20%에 못 미치거나, 투패밀리(two family)를 사서 한쪽 세대에 직접 들어가 살 계획이라면, 금리는 결국 본인의 서류로 결정됩니다. 대출 담당자에게 본인 조건 그대로 견적을 요청하시고, 포인트를 낼 때와 안 낼 때 금리가 어떻게 달라지는지도 함께 물어보세요. 이제 그 부분은 이 조사가 답해 주지 않습니다.

올가을 보스턴 광역권에서 매수를 고려하며 금리 뉴스를 해석해 보려는 중이신가요. 일정을 알려주시면 실제로 본인 금리에 영향을 미치는 요인이 무엇인지 하나씩 짚어드리겠습니다. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty. 한국어 상담 가능합니다.