매년 9월이면 세입자와 소규모 집주인 양쪽에서 같은 질문을 받습니다. 보통 하루 이틀 간격으로, 임대차 관계의 양 끝에서 옵니다: 난방은 누구 책임인가요? 매사추세츠 위생 규정(Sanitary Code)이 몇 개 안 되는 짧은 조항으로 답을 주는데, 2023년에 개정되면서 사람들이 알고 있던 숫자 중 일부가 낡은 것이 되었습니다. 이제 욕조나 샤워기에는 별도의 상한이 있습니다.
난방 시즌, 9월 15일부터 5월 31일까지
105 CMR 410.180에 따르면 집주인은 9월 15일부터 5월 31일까지 거실과 침실처럼 사람이 생활하는 모든 방, 그리고 변기, 샤워기, 욕조가 있는 모든 방에 난방을 제공해야 합니다. 오전 7시부터 오후 11시까지는 68°F 이상, 오후 11시 1분부터 오전 6시 59분까지는 64°F 이상을 유지해야 합니다. (B)항은 반대 방향으로도 규정을 둡니다. 난방 시즌 동안 난방 장치가 어떤 방이든 온도가 78°F를 넘기게 해서는 안 됩니다. 너무 더운 것도 애초에 난방을 요구하는 바로 그 조항 위반입니다. 그리고 온도는 바닥에서 5피트 높이, 외벽에서 5피트 넘게 떨어진 벽에서 측정하므로, 창가의 찬바람만으로는 이 문제가 저절로 해결되지 않습니다.
시나 타운이 날짜를 바꿀 수 있습니다
(D)항은 더 최근에 추가된 내용으로 알아둘 만합니다. 지역 보건국(board of health)은 관할 구역 내 모든 주거지를 대상으로 특정 연도의 난방 시즌을 바꿀 수 있습니다. 종료일을 5월 15일보다 이르지 않게 앞당기거나, 시작일을 9월 30일보다 늦지 않게 미룰 수 있으며, 이때는 해당 시나 타운 홈페이지에 변경 사항을 게시해야 합니다. 이를 위해 별도의 예외 승인(variance)이 필요하지는 않습니다. 이는 매년 정해지는 지방 규칙이 아니라 그해에 한해 보건국이 내리는 결정이므로, 실제 적용되는 날짜는 해당 시나 타운의 홈페이지에서 확인해야 합니다.
2023년 개정이 온수 규정에 남긴 변화
105 CMR 410.150은 기존 규정에 있던 하한과 상한을 그대로 유지합니다. 집주인은 온수를 데우고 공급할 수 있는 설비를 갖추고 정상 작동 상태로 유지해야 하며, 시설의 일상적인 사용에 충분한 양과 수압으로 최소 110°F 이상의 온수를 공급해야 합니다. 욕조나 샤워기가 아닌 시설의 경우 상한은 130°F입니다. 이번 개정으로 새로 추가된 것은 욕조나 샤워기에 붙는 더 낮은 상한, 120°F입니다. 그러니 샤워가 미지근하다는 민원이 들어왔을 때 온수기 온도를 상한 위로 올리는 것은 적법한 해결책이 아닙니다. 규정은 또한 점검 시 시스템의 실제 작동 상태를 확인해야 하며, 가능하다면 세입자가 온수가 부족하다고 지목한 시간과 조건에서 점검이 이뤄져야 한다고도 명시합니다.
연료비와 공과금은 누가 부담하나
같은 두 가지 조건 구조가 두 조항에 걸쳐 반복됩니다. 105 CMR 410.200에 따르면 집주인은 각 유닛에서 사용하는 전기나 가스 요금을 부담하되, 다음 두 조건이 모두 충족되면 예외입니다: 그 유닛만을 위한 계량기로 전기나 가스가 계량되고, 서면 임대계약서에 세입자가 요금을 낸다고 규정되어 있는 경우입니다. 105 CMR 410.210에 따르면 집주인은 난방이나 온수에 쓰이는 난방유 비용을 부담하되, 그 유닛만 쓰는 별도 탱크를 통해 난방유가 공급되고 서면 임대계약서에 세입자가 난방유를 공급하도록 되어 있는 경우는 예외입니다. 어느 경우든 구두 합의로는 충분하지 않습니다.
수도는 더 까다롭습니다
105 CMR 410.130에 따르면 세입자에게 수도나 하수 요금을 별도로 청구하려는 집주인은 매사추세츠 일반법 c. 186, § 22를 준수해야 합니다. 여기에는 해당 유닛만 계량하는 서브미터(submetering device) 설치, 초절수형 변기와 모든 샤워기·수도꼭지에 절수 장치 설치, 새로운 임대차가 시작될 때 서브미터링과 청구 방식을 설명하는 서면 임대계약서 작성, 그리고 보건국이나 위생 규정을 집행하는 지방 기관에 제출하는 인증서가 포함됩니다. 이 인증서는 집주인이 위증죄의 처벌(pains and penalties of perjury)을 서약하고 서명해야 하며, 면허 배관공(licensed plumber)이 서브미터와 변기가 인정된 배관 기준에 맞게 설치되었음을 확인해야 합니다. 집주인은 또한 각 유닛의 세입자에게 서면 임대계약서와 함께 이 인증서 사본을 줘야 합니다. 그리고 수도 요금을 서브미터로 따로 부과하는 집주인은 별도로 청구된 수도 요금이 미납되었다는 이유로 수도 공급을 끊거나 거부할 수 없습니다.
이 내용을 어떻게 활용할까
렌트를 알아보고 계시다면 첫 추위가 오기 전에 공과금 조항을 읽어보세요. 2~3세대 건물을 소유하고 계시거나 매입을 앞두고 계시다면, 실제 청구되는 항목이 계량 방식과 서면 계약 내용에 맞는지 확인하고, 이를 화재경보기 인증서(smoke certificate) 옆에 실사(due diligence) 목록으로 챙겨두세요. 주소를 보내주시면 제가 무엇을 확인할지 알려드리겠습니다. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty.
질문
자주 묻는 질문
매사추세츠에서 난방 시즌은 언제 시작하나요?
위생 규정은 9월 15일부터 5월 31일까지로 정해 두었습니다. 지역 보건국은 관할 구역 내 모든 주거지를 대상으로 그해에 한해 시작일을 늦출 수 있지만 9월 30일을 넘길 수 없고, 종료일을 앞당길 수 있지만 5월 15일보다 이를 수 없으며, 변경 사항은 시나 타운 홈페이지에 게시해야 합니다.
매사추세츠 난방 규정에 최고 온도 기준도 있나요?
네. 규정에 따르면 난방 시즌 동안 난방 장치가 어떤 방이든 온도를 78°F 넘게 해서는 안 됩니다. 이는 낮 68°F, 밤 64°F 하한과 같은 조항에 함께 규정되어 있습니다.
매사추세츠 임대 주택의 온수는 얼마나 뜨거워야 하나요?
최소 110°F 이상이어야 합니다. 욕조나 샤워기가 아닌 시설의 상한은 130°F이고, 욕조나 샤워기는 120°F인데, 이는 2023년 개정으로 새로 추가된 상한입니다. 집주인은 설비를 정상 작동 상태로 유지하고, 일상적인 사용에 충분한 양과 수압으로 온수를 공급해야 합니다.
세입자가 가스, 전기, 난방유 요금을 부담하는 경우는 언제인가요?
두 조건이 모두 충족될 때만 그렇습니다. 가스나 전기는 그 유닛만을 위한 계량기로 계량되고 서면 임대계약서에 세입자가 요금을 낸다고 규정되어 있어야 합니다. 난방유는 그 유닛만 쓰는 별도 탱크가 있고 서면 계약서에 세입자가 난방유를 공급하도록 되어 있어야 합니다.
출처
- 105 CMR 410.180 Temperature Requirements (amended by Mass Register Issue 1495 and 1497, eff. 5/12/2023), subsection (B): 'At no time shall the heating system, required by 105 CMR 410.160(A), used during the heating season cause the temperature to exceed 78°F (25°C) in any room.'
- 105 CMR 410.150 Hot Water (amended eff. 5/12/2023): 'The owner shall provide and maintain in good operating condition facilities capable of heating and delivering hot water: (A) In a quantity and pressure sufficient to satisfy the ordinary use of all plumbing fixtures which normally need hot water for their proper use and function. (B) In a temperature range of not less than 110°F (43°C) and not greater than 130°F (54°C) for fixtures other than a bathtub or shower. (C) In a temperature range of not less than 110°F (43°C) and not greater than 120°F (48°C) for a bathtub or shower.'
- 105 CMR 410.200 Provision and Metering of Electricity or Gas (amended eff. 5/12/2023), subsection (A): 'The owner shall provide the electricity or gas used in each dwelling unit unless: (1) Such electricity or gas is metered through a meter which serves only the dwelling unit or other area under the exclusive use of an occupant of that dwelling unit, except as allowed by 105 CMR 410.300(F); and (2) A written rental agreement provides for payment by the occupant.' Subsection (C): 'Owners shall allow occupants access to their dwelling unit's electrical distribution panel at all times, except when the owner provides electricity and provides access to the electrical distribution panel by continuous building management supervision, pursuant to 527 CMR 12.00: Massachusetts Electrical Code.' 105 CMR 410.210 Provision of Oil (adopted eff. 5/12/2023) uses the same shape: 'The owner shall provide for the oil used for heating and/or hot water in each dwelling unit unless: (A) Oil is provided through a separate oil tank which serves only that dwelling unit; and (B) The occupant is required to provide the oil under a written rental agreement.'
- 105 CMR 410.130 Potable Water/Sanitary Drainage (adopted eff. 5/12/2023), subsection (C): 'If the owner intends to separately bill the occupant for water or sewer costs, then the owner must be in compliance with all requirements of M.G.L. c. 186, § 22 including, but not limited to: (1) Installing and maintaining, when necessary, a water submetering device that measures only the water supplied for the exclusive use of the particular dwelling unit...; (2) Installing, or causing to be installed, ultra-low-flush toilets and water conservation devices on all showers and faucets in the dwelling unit; (3) Having a written rental agreement on the commencement of a new tenancy that describes the details of the water submetering and water billing arrangements; and (4) Filing a certificate, on a form provided by the Department, with the board of health..., and signed by the owner under the pains and penalties of perjury, that the dwelling unit is in compliance with M.G.L. c. 186, § 22. The owner shall have a licensed plumber sign the certificate certifying that the water submetering devices and ultra-low-flush toilets have been installed in accordance with accepted plumbing standards and the requirements of M.G.L. c. 186, § 22, and shall attach appropriate documentation to verify the services provided by the licensed plumber. The owner shall also provide a copy of the certificate to the occupants of each dwelling unit with the written rental agreement...' Subsection (D): 'If an owner is submetering water under M.G.L. c. 186, § 22, the owner may not shut off or refuse water service to an occupant on the basis that the occupant has not paid a separately assessed water/sewer usage charge.'
글쓴이: Diana Yeji Kim — eXp Realty 소속 공인 리얼터, 그레이터 보스턴에서 영어·한국어·일본어로 서비스합니다.
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