9월에 제가 받는 재산세 관련 질문 중 대부분은 봄에 집을 매매 종결(closing)한 분들에게서 옵니다. 고지서 금액이 너무 높아 보인다는 것이죠. 대개 답은 주거 공제이고, 아직 고지서에 반영되지 않았을 뿐입니다. 시 공식 자료를 그대로 옮겨 보스턴의 제도가 어떻게 돌아가는지 정리해 보겠습니다.
공제 제도란
주거 공제는 세율을 깎아 주는 것이 아니라 주택 가치의 일부를 아예 과세 대상에서 빼 주는 제도입니다. 시는 세율을 적용하기 전에 주택 가치의 일부를 먼저 덜어냅니다. 시 자료에 따르면 지난 회계연도에 자격이 되는 보스턴 주택 소유자의 세금이 최대 $4,353.74까지 줄었습니다. 이 공제액은 12월 말에 발송되는 3분기 고지서에 반영됩니다.
신청 자격, 그리고 최근에 바뀐 부분
조건은 본인이 소유하고 그 집을 주된 거주지로 쓰는 것이며, 한 사람이 여러 채에 적용받을 수는 없습니다. 최근 자치 조례 청원(home rule petition)으로 제도가 넓어졌습니다. 시 설명대로라면 회계연도가 시작되는 7월 1일 전에 집을 취득한 소유자도 그 회계연도부터 공제를 받을 수 있게 되었습니다. 이번 회계연도에는 서퍽 카운티 등기소(Suffolk County Registry of Deeds)에 등기를 마치고 올해 상반기에 그 집에 주된 거주지로 입주한 소유자가 대상이 될 수 있습니다. 이번 확대 조치는 이미 기준일에 집을 소유하고 거주하던 분들에게는 달라질 것이 없습니다. 그대로 자격이 유지됩니다.
보스턴 고지서의 두 가지 세율
보스턴은 부동산 분류 과세 제도(property tax classification system)를 쓰기 때문에 주거용과 상업용 부동산에 다른 세율을 매길 수 있습니다. 지난 회계연도 주거용 세율은 평가액 천 달러당 $12.40였고, 상업용, 산업용 부동산과 동산에는 $26.96가 적용되었습니다. 시는 세율을 이렇게 정의합니다. 어느 해에 납세자가 부동산 가치 천 달러당 내야 하는 금액입니다.
처음 두 번의 고지서는 예상 청구액입니다
회계연도는 7월 1일에 시작해 이듬해 6월 30일에 끝나고, 세금은 분기별로 부과됩니다. 1분기 예상 고지서는 7월 1일에 발송되어 8월 1일, 혹은 그 다음 영업일까지 납부해야 합니다. 2분기 예상 고지서는 10월 1일에 발송되어 11월 1일까지 납부해야 합니다. 두 고지서 모두 전년도 평가액과 세율을 바탕으로 한 예상 청구액이며 금액은 동일합니다. 12월 말에 발송되는 3분기 고지서가 실제 평가액과 그해 세율을 반영한 첫 고지서이고, 공제 금액도 보통 여기에 반영됩니다. 3분기 납부 기한은 2월 1일, 4분기는 5월 1일입니다.
기억해 둘 날짜들
9월은 시가 전년도에 집을 산 새 소유자들에게 주거 공제 신청서를 우편으로 보내는 시기입니다. 1월 1일은 다음 회계연도의 평가 기준일이자 감면 신청(abatement) 접수가 시작되는 날이며, 접수는 2월 1일에 마감됩니다. 4월 1일은 주거 공제, 개인 공제(personal exemptions), 세금 이연(tax deferral) 신청 마감일이면서 4분기 고지서가 발송되는 날이기도 합니다. 시의 평가 일정(Assessing Calendar)에는 이 마감일이 4월 1일, 또는 3분기 고지서 발송일로부터 석 달 후 중 더 늦은 날짜로 명시되어 있습니다. 신청서는 12월에 3분기 고지서가 나가면 시의 보스턴 부동산 조회(Boston Property Lookup) 도구를 통해 내려받을 수 있고, 그 전에는 평가국(Assessing Department)과 시청 내 납세자 지원 센터(Taxpayer Referral and Assistance Center)에서 양식을 구할 수 있습니다. 12월 고지서에 공제를 반영하려면 10월 중순까지 신청하라는 것이 시의 안내입니다.
신청한 뒤에는
신청서를 우편으로 보냈다고 해서 바로 고지서에 공제가 반영되는 것은 아닙니다. 납세자 지원 센터는 신청일로부터 석 달 안에 결정을 내리며, 신청했다고 해서 납부를 미룰 수 있는 것은 아닙니다. 심사 중에도 분기마다 계속 납부해야 합니다. 신청이 연중 늦게 승인되면 징수관(Collector Treasurer)이 12월 고지서가 아니라 그 시점에 공제를 반영해 줍니다. 그리고 공제를 무한정 겹쳐 받을 수 있는 것은 아닙니다. 주거 공제와 함께 다른 공제를 신청하는 경우, 과세 대상 가치가 평가액의 10% 아래로 내려갈 수는 없습니다. 다만 신체적 질환이나 경제적 어려움이 있는 일부 주민에게는 예외가 있습니다.
올해 보스턴에서 집을 매매 종결하셨는데 고지서에 공제가 반영되었는지 확실치 않으시면, 주소를 보내 주시면 확인해 드리고 무엇을 신청해야 하는지 알려 드리겠습니다. 이 글은 세무 자문이 아닌 일반 정보이며, 한국어 상담이 가능합니다. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty.
질문
자주 묻는 질문
보스턴 주거 공제는 얼마나 절약해 줍니까?
시 자료에 따르면 지난 회계연도에 자격이 되는 보스턴 주택 소유자의 세금이 주거 공제로 최대 $4,353.74까지 줄었습니다. 이 공제는 부동산 가치의 일부를 과세 대상에서 제외하는 방식으로 작동하며, 12월 말에 발송되는 3분기 고지서에 반영됩니다.
올해 보스턴에서 집을 샀습니다. 지금 주거 공제를 받을 수 있나요?
가능할 수 있습니다. 자치 조례 청원(home rule petition)으로 제도가 확대되어 회계연도가 시작되는 7월 1일 전에 집을 취득한 소유자도 그 회계연도부터 공제를 받을 수 있게 되었습니다. 이번 회계연도의 경우 서퍽 카운티 등기소(Suffolk County Registry of Deeds)에 등기를 마치고 올해 상반기에 그 집에 주된 거주지로 입주했다면 해당됩니다. 신청 마감은 2027년 4월 1일, 또는 3분기 고지서 발송일로부터 석 달 후 중 더 늦은 날짜이며, 시는 12월 고지서에 공제를 반영하려면 10월 중순까지 신청할 것을 권합니다.
보스턴의 재산세율은 얼마입니까?
지난 회계연도 기준 시가 밝힌 주거용 세율은 평가액 천 달러당 $12.40, 상업용, 산업용 부동산과 동산은 $26.96입니다. 보스턴은 부동산 분류 과세 제도(property tax classification system)를 쓰기 때문에 두 가지 세율을 적용할 수 있습니다. 해당 회계연도의 세율은 3분기 고지서에 표시됩니다.
보스턴 재산세 고지서의 처음 두 장은 왜 예상 청구액인가요?
1분기와 2분기 고지서는 예상 청구액으로, 전년도 평가액과 세율을 바탕으로 하며 새 세율이 확정되기 전에 발송됩니다. 12월 말에 발송되는 3분기 고지서가 실제 평가액과 그해 세율을 반영하며, 공제 금액도 여기에 적용됩니다.
출처
- City of Boston Assessing Department, Residential Exemption (page last updated 7/1/26): 'The residential exemption reduces your tax bill by excluding a portion of your residential property's value from taxation. Last fiscal year, the residential exemption saved qualified Boston homeowners up to $4,353.74 on their tax bill.' 'We apply the exemption amount to your third-quarter tax bill that is issued in late December.' 'For Fiscal Year 2027, you have until April 1, 2027, to file an application.' 'A recent home rule petition expanded Boston's residential exemption. Homeowners who obtain their homes before July 1 may now qualify for the current Fiscal Year. This means that, for Fiscal Year 2027 (July 1, 2026, to June 30, 2027), homeowners who recorded a deed at the Suffolk County Registry of Deeds and occupy the property as their principal residence between January 1, and June 30, 2026, may be eligible.' 'This expansion does not affect homeowners who owned and occupied their home on January 1, 2026. Those homeowners still qualify.' 'You can only qualify for a residential exemption for one property.' 'Applications can be downloaded after we issue third-quarter tax bills in December. To download an application, search for and find your property using the Boston Property Lookup tool.'
- City of Boston Assessing Department, How We Tax Your Property (page last updated 1/1/26), '2026 Tax Rate (per thousand dollars value)': Residential $12.40. 'The tax rate is the amount a taxpayer owes for each one thousand dollars of property value in a given year. The tax rate for a given fiscal year appears on your third quarter tax bill, which is typically issued in late December.' 'The fiscal year starts on July 1 and ends on June 30. Property taxes are billed on a quarterly basis. The first and second quarter tax bills are estimates based on the prior year's property value and tax rate.'
- City of Boston Assessing Calendar (page last updated 7/30/26): 'July 1 Beginning of fiscal year. First Quarter preliminary tax bill issued, this is the first of two equal estimate amounts based on the previous fiscal year taxes.' 'August 1 or first business day following due date. First Quarter preliminary tax due.' 'September Residential exemption applications mailed to new owners who purchased property in the previous calendar year.' 'October 1 Second Quarter preliminary tax bill issued, the second of two equal and preliminary tax bills based on the previous fiscal year.' 'November 1 or first business day following due date. Second Quarter tax due.' 'Late December Third Quarter actual tax bill issued reflecting the actual value and tax rate for the fiscal year.' 'January 1 Property Tax Assessment Date for the following fiscal year. Abatement application filing period begins.' 'February 1 or first business day following due date. Third Quarter tax due. Abatement filing period deadline.' 'April 1 Residential Exemption, personal exemption and tax deferral filing deadline. Fourth Quarter tax bill issued.' 'May 1 Fourth Quarter tax due.' 'June 30 Fiscal year ends.' Also: 'In Massachusetts, the Fiscal Year commences on July 1 and ends the following June 30. State law requires that all property be assessed at its full market value as of January 1 before the start of the fiscal year.'
- City of Boston, Residential Exemption FY2027 insert mailed with the Q1/Q2 preliminary bills: 'In order to get the exemption on your 3rd quarter tax bill we recommend you file your application by mid October.' 'Application forms are available at the Assessing Department, Room 301, City Hall OR at the Taxpayer Referral & Assistance Center (TRAC).' The Assessing Calendar states the April 1 deadline as 'April 1 (or 3 months after third quarter or actual tax bills are mailed, if later)'.
글쓴이: Diana Yeji Kim — eXp Realty 소속 공인 리얼터, 그레이터 보스턴에서 영어·한국어·일본어로 서비스합니다.
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