이제 주에서 합법화했으니 마당에 작은 유닛을 지을 수 있을까요? 이런 질문을 자주 받는데, 답은 그 마당이 보스턴 경계선의 어느 쪽에 있느냐에 따라 달라집니다. 법 조문이 뭐라고 하는지, 그리고 왜 보스턴시가 여기서 제외되는지 살펴보겠습니다.
주법의 내용
주 조닝법(Zoning Act), M.G.L. c. 40A는 부속주거유닛(ADU)을 본채와 같은 부지에 있으면서 침실, 주방, 화장실을 갖춘 독립 주거 공간으로 정의합니다. 외부에서든 공용 복도를 통해서든 별도의 출입구가 있어야 하고, 이는 주 건축법상 안전한 출입 기준을 만족해야 합니다. 연면적은 본채 연면적의 절반과 900제곱피트 중 더 작은 쪽을 넘을 수 없습니다.
변화의 핵심은 같은 법 제3조(Section 3)에 있습니다. 어떤 조닝 조례나 바이로우(by-law)도 단독주택 조닝 구역에서 부속주거유닛 한 채, 또는 그 임대를 금지하거나 부당하게 제한할 수 없고, 특별허가(special permit)나 그 밖의 재량적 승인을 요구할 수 없습니다. 다만 부지계획 심의(site plan review), 건폐율(setback), 용적·높이 규정, 해당 지역의 정화조(septic) 규정, 단기임대 제한 등 합리적인 규제는 여전히 적용될 수 있습니다. 타운이 할 수 없는 것은 본채나 유닛에 소유주가 거주해야 한다는 조건을 거는 것이고, 추가 주차도 한 자리 넘게 요구할 수 없습니다. 통근철도(commuter rail) 역, 지하철역, 페리 터미널, 버스 터미널로부터 반 마일 이내라면 추가 주차를 전혀 요구할 수 없습니다. 같은 부지에 두 채 이상을 두려면 여전히 특별허가가 필요합니다.
보스턴이 다른 이유
보스턴시의 ADU 안내 페이지는 이 질문에 직접 답합니다. 매사추세츠의 모든 지자체는 보스턴을 제외하고 c. 40A를 통해 조닝을 제정하고 집행할 권한을 얻습니다. 보스턴의 조닝 권한은 1956년에 제정된 별도의 법에서 나옵니다. 주의 부속주거유닛 조항은 c. 40A를 개정하는 방식으로 작동하기 때문에, 이번 변화는 보스턴에는 적용되지 않습니다. 시는 보스턴이 특별히 제외된 것은 아니지만, 주 전역에 적용되는 조닝 변경이 보스턴까지 미치려면 보스턴을 특별히 포함시켜야 한다고 설명합니다.
보스턴에서 허용되는 것
내부형 부속주거유닛은 자가 거주 중인 1~3세대 주택이 있는 모든 부지에서 지을 수 있습니다. 별채형 유닛과 기존 주택에 외부로 증축하는 형태의 유닛은 매타판(Mattapan) 일부 지역에서만, 그것도 그레이터 매타판 근린 조닝 구역(Greater Mattapan Neighborhood Zoning District)과 PLAN: Mattapan 연구 구역 두 곳 모두에 속한 필지에서만 별도의 조닝 승인 없이 허용됩니다. 그 외 시내 다른 지역에서는 조닝 심의 위원회(Zoning Board of Appeal)에서 예외 허가(variance)를 받아야 합니다. 이는 시의 ADU 안내 페이지에 나온 내용입니다. 시 계획국(Planning Department)은 별도로 하이드파크(Hyde Park), 로슬린데일(Roslindale), 웨스트 록스베리(West Roxbury)에서 시작하는 근린주택(Neighborhood Housing) 재조닝안을 마련 중인데, 이것이 시행되면 별채형 유닛을 짓기가 더 쉬워집니다. 9월 초 현재 이 초안은 아직 공청 절차 중이며, 이달 중순으로 설명회 일정이 잡혀 있고, 조닝위원회(Zoning Commission)는 아직 이를 채택하지 않았습니다.
비용과 소요 기간
시가 제시하는 대략적인 기준은 이렇습니다. 내부형 유닛은 대체로 $75,000에서 $100,000, 별채형은 $250,000에서 $350,000입니다. 시의 ADU 기술지원 보조금(ADU Technical Assistance Grant)은 설계와 인허가 비용을 합산해 최대 $7,500까지 환급해 주는데, 이는 건축 허가를 받고 보스턴 홈센터(Boston Home Center)의 ADU 대출 프로그램(ADU Loan Program)에 등록한 뒤에 지급됩니다. 보조금과 대출은 별개의 제도이며, 환급을 받으려면 대출 프로그램에 등록되어 있어야 합니다. 도면에는 면허가 있는 건축사(licensed architect)의 날인이 필요합니다. 서류가 모두 완비되어 접수되고 심사관(plans examiner)이 문제를 지적하지 않으면 심사는 약 5주 걸립니다. 시는 또한 부속주거유닛을 지으면 새 평가가 이루어질 때 재산세가 오른다고 안내하며, 임대료를 받지 않더라도 유닛을 등록해야 한다고 말합니다.
내 부지에 지을 수 있을지 궁금하신가요? 주소를 보내주시면 도면 비용을 지불하시기 전에 조닝부터 확인해 드리겠습니다. 다이애나 킴(Diana Kim), REALTOR®, eXp Realty.
질문
자주 묻는 질문
보스턴에서는 별도 승인 없이 부속주거유닛을 지을 수 있나요?
내부형만 가능하며, 그것도 자가 거주 중인 1~3세대 주택이 있는 부지에서만 가능합니다. 별채형이나 기존 주택에 증축하는 형태는 매타판 일부 지역에서만 별도의 조닝 승인 없이 허용됩니다. 그 외 지역에서는 조닝 심의 위원회에서 예외 허가를 받아야 합니다.
왜 주 ADU법이 보스턴에는 적용되지 않나요?
주법은 주 조닝법인 c. 40A를 개정하는 방식으로 작동하는데, 보스턴은 매사추세츠에서 유일하게 c. 40A가 아닌, 1956년에 제정된 별도의 법에서 조닝 권한을 받는 지자체이기 때문입니다. 시는 주 전역에 적용되는 조닝 변경이 보스턴까지 미치려면 보스턴을 특별히 포함시켜야 한다고 설명합니다.
매사추세츠에서 부속주거유닛은 얼마나 크게 지을 수 있나요?
연면적이 본채 연면적의 절반과 900제곱피트 중 더 작은 쪽을 넘을 수 없습니다. 또한 주 건축법상 안전한 출입 기준을 만족하는 별도의 출입구가 있어야 하며, 타운이 자체적으로 크기 제한을 추가할 수도 있습니다.
출처
- M.G.L. c. 40A §1A, Definitions: "Accessory dwelling unit", a self-contained housing unit, inclusive of sleeping, cooking and sanitary facilities on the same lot as a principal dwelling, subject to otherwise applicable dimensional and parking requirements, that: (i) maintains a separate entrance, either directly from the outside or through an entry hall or corridor shared with the principal dwelling sufficient to meet the requirements of the state building code for safe egress; (ii) is not larger in gross floor area than 1/2 the gross floor area of the principal dwelling or 900 square feet, whichever is smaller; and (iii) is subject to such additional restrictions as may be imposed by a municipality, including, but not limited to, additional size restrictions and restrictions or prohibitions on short-term rental, as defined in section 1 of chapter 64G; provided, however, that no municipality shall unreasonably restrict the creation or rental of an accessory dwelling unit that is not a short-term rental
- M.G.L. c. 40A §3, accessory dwelling unit paragraph, verbatim: "No zoning ordinance or by-law shall prohibit, unreasonably restrict or require a special permit or other discretionary zoning approval for the use of land or structures for a single accessory dwelling unit, or the rental thereof, in a single-family residential zoning district; provided, that the use of land or structures for such accessory dwelling unit under this paragraph may be subject to reasonable regulations, including, but not limited to, 310 CMR 15.000 et seq., if applicable, site plan review, regulations concerning dimensional setbacks and the bulk and height of structures and may be subject to restrictions and prohibitions on short-term rental, as defined in section 1 of chapter 64G. The use of land or structures for an accessory dwelling unit under this paragraph shall not require owner occupancy of either the accessory dwelling unit or the principal dwelling; provided, that not more than 1 additional parking space shall be required for an accessory dwelling unit; and provided further, that no additional parking space shall be required for an accessory dwelling located not more than 0.5 miles from a commuter rail station, subway station, ferry terminal or bus station. For more than 1 accessory dwelling unit, or rental thereof, in a single-family residential zoning district there shall be a special permit for the use of land or structures for an accessory dwelling unit. The executive office of housing and livable communities may issue guidelines or promulgate regulations to administer this paragraph."
- City of Boston, Frequently Asked ADU Questions (page updated 7/29/25): "Yes, Massachusetts recently passed a comprehensive housing bond bill commonly known as the Affordable Homes Act. One of its provisions allows accessory dwelling units under 900 square feet by right on single-family lots across the state, and to disallow having requirements of owner occupancy for properties with ADUs. This provision functions by amending the Massachusetts Zoning Act, also known as Chapter 40A. Every municipality in Massachusetts except Boston derives its power to enact and enforce zoning through Chapter 40A. Boston is distinct in that its power to use zoning comes from a separate law, Chapter 556 of the Acts of 1956, and so the changes from the Affordable Homes Act do not apply to Boston. This is the same reason that the MBTA Communities multifamily zoning efforts, another amendment to Chapter 40A, did not apply to Boston. Boston was not specifically excluded from either of these two efforts, but Boston has to be specifically included for statewide zoning changes to apply to it." [Note: the city page gives the act as Chapter 556 of the Acts of 1956. The Planning & Development Agency's own copy of the enabling act is Chapter 665 of the Acts of 1956, so this card cites the year only.]
- City of Boston Planning & Development Agency, Enabling Act, 'CHAPTER 665 OF THE ACTS OF 1956 (As amended through November 30, 2001), AN ACT AUTHORIZING THE CITY OF BOSTON TO LIMIT BUILDINGS ACCORDING TO THEIR USE OR CONSTRUCTION TO SPECIFIED DISTRICTS.' This is the special act under which Boston zones, in place of M.G.L. c. 40A
- City of Boston Planning Department, Neighborhood Housing: 'This initiative is beginning in Hyde Park, Roslindale, and West Roxbury. Later phases will reach other neighborhoods.' Proposed updates include 'Build a detached Accessory Dwelling Unit (ADU) in a rear yard.' The page offers a draft zoning amendment for comment with public meetings listed for September 15 and 16, 2026. The bostonplans zoning-initiatives 'Adopted' index does not list Neighborhood Housing, confirming the amendment had not been adopted by the Zoning Commission as of the publish date
글쓴이: Diana Yeji Kim — eXp Realty 소속 공인 리얼터, 그레이터 보스턴에서 영어·한국어·일본어로 서비스합니다.
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