주택담보대출 이자 공제, IRS가 정한 한도

집을 사려는 분들이 더 큰 대출을 받을 때 모기지 이자 공제가 여전히 계산에 영향을 주는지 자주 물으십니다. 규정은 10년 전과 같지 않습니다. 그래서 IRS 간행물 936호(Publication 936)를 처음부터 끝까지 다시 읽어 보았습니다. 저는 부동산 중개인(REALTOR)이므로, 여기 적은 내용은 세금 신고를 맡아 주시는 분께 꼭 확인하세요.

현재 한도와 예전 한도

간행물 936호는 주택담보대출 이자 공제(home mortgage interest deduction)를 설명하는 IRS 안내서입니다. 제1부의 조건이 가장 먼저 나옵니다. 1040 양식 또는 1040-SR 양식으로 신고하면서 스케줄 A(Schedule A)에 항목별 공제(itemized deductions)를 적어야 하고, 그 대출이 본인이 소유 지분을 가진 적격 주택(qualified home)에 담보로 잡힌 채무여야 합니다. 현재 나와 있는 판은 2025년도 신고분을 준비하는 데 쓰라고 되어 있습니다. 첫머리 안내에는 대출 잔액 750,000달러까지의 홈 모기지 이자를 공제할 수 있고, 부부가 개별로 신고하는 경우(married filing separately)에는 375,000달러라고 적혀 있습니다. 이 한도는 원래 2025 과세연도 이후 사라지도록 되어 있었는데 의회가 그 종료 조항을 없앴습니다. 그래서 내년 봄에 제출하는 신고서에도 그대로 적용됩니다. 2017년 12월 16일 전에 빌린 대출의 이자를 공제하는 경우에는 더 높은 한도인 1,000,000달러(부부 개별 신고는 500,000달러)가 적용됩니다. 종전 규정 적용 대출(grandfathered debt)도 있습니다. 1987년 10월 14일 전에 받아 그 뒤로 계속 집에 담보로 잡혀 있는 대출은 한도가 전혀 없습니다. 다만 간행물은 이 종전 규정 적용 대출의 금액만큼 주택 취득 차입금(home acquisition debt)에 쓸 수 있는 한도가 줄어든다고 설명합니다.

적격 주택이란

대출은 적격 주택에 담보로 잡혀 있어야 합니다. 적격 주택은 주로 거주하는 집(main home) 또는 두 번째 집(second home)을 말합니다. 간행물은 집의 범위를 단독주택, 콘도(condominium), 협동조합주택(cooperative), 이동식 주택, 하우스 트레일러, 보트 등 잠자고 요리하고 화장실을 쓸 수 있는 시설을 갖춘 곳으로 정의합니다. 주로 거주하는 집은 한 번에 한 채만 가질 수 있고, 평소 가장 오래 지내는 집입니다. 한 해 중 어느 때도 임대나 매매에 내놓지 않은 두 번째 집은 그 해에 한 번도 쓰지 않았더라도 적격 주택으로 볼 수 있습니다.

두 번째 집을 세놓는 경우

두 번째 집을 한 해 중 일부 기간 세놓는다면, 간행물에 따르면 그 해에 본인이 주택으로 직접 사용한 날도 있어야 적격 주택이 됩니다. 기준은 14일을 넘거나, 시세대로 임대한(fair rental) 날수의 10퍼센트를 넘는 것 중 더 긴 쪽입니다. 이에 못 미치면 임대 부동산으로 보며, 이 경우는 다른 간행물에서 다룹니다.

짓고 있는 집

짓고 있는 집은 최장 24개월 동안 적격 주택으로 볼 수 있습니다. 다만 완공되어 입주할 수 있게 된 시점에 본인의 적격 주택이 되는 경우에 한합니다. 간행물은 이 기간이 공사를 시작한 날 또는 그 이후 아무 때나 시작될 수 있다고 설명합니다.

주택 지분 대출(home equity)의 예외

집을 담보로 빌린 돈이라도 그 돈을 그 집을 사거나 짓거나 실질적으로 개량하는 데 쓰지 않았다면 그 부분의 이자는 공제할 수 없습니다. 간행물은 이것이 언제 빌렸는지와 무관하다고 분명하게 적고 있습니다.

1098 양식 읽는 법

한 해 동안 한 건의 모기지에 600달러 이상의 이자를 냈다면, 보통 대출 기관으로부터 1098 양식(Form 1098)이나 비슷한 명세서를 받게 되며, 이듬해 1월 31일까지 도착해야 합니다. 사본은 국세청(IRS)에도 갑니다. 이 명세서에는 낸 이자 총액과 모기지 보험료가 나옵니다. 그 해에 주로 거주할 집을 샀다면 판매자가 대신 낸 포인트(points)를 포함해 지급한 포인트도 나오는데, 주택 취득 차입금 한도를 넘지 않는 범위에서 공제됩니다. 포인트에 대해서는 간행물이 신중합니다. 양식에 적힌 포인트 중에는 공제할 수 없는 것이 있을 수 있고, 특히 부부가 개별로 신고하거나 여러 부동산에 모기지가 있는 경우가 그렇습니다. 반대로 양식에 빠져 있어도 낸 해에, 또는 대출 기간에 걸쳐 나누어 공제할 수 있는 포인트가 있을 수 있습니다.

한도를 염두에 두고 집 고르기

이 한도는 대출 잔액을 기준으로 적용되므로, 계약금을 얼마나 넣느냐에 따라 한도 아래에 들어가는지가 달라집니다. 올가을 보스턴 지역에서 집을 사는 방법을 두 가지로 놓고 고민 중이시라면, 계약서에 서명하기 전에 두 방식 모두 회계사에게 확인해 보세요. 보고 싶은 집 주소는 저에게 보내 주시면 됩니다. 저는 eXp Realty 소속 REALTOR 다이애나 킴이며, 보스턴 지역에서 영어와 한국어로 집을 사고파는 분들을 돕고 있습니다.