매사추세츠에서 집을 팔 때 상환 잔액 확인서와 모기지 말소 증서

집을 팔 때는 기존 모기지(mortgage) 상환금이 매매 대금에서 빠져나가므로 순수익 계산서(net sheet)에 반드시 들어갑니다. 매사추세츠주 모기지 관련 법의 두 조항이 이 상환과 그 이후 절차에 기한을 정해 두고 있습니다.

상환 잔액 확인서(payoff statement)

M.G.L. c. 183, § 54D에 따라 모기지 약정서(note)의 채무자(obligor) 한 명 이상, 또는 이들을 대신하는 위임받은 사람은 모기지 채권자(mortgagee), 대출 관리회사(mortgage servicer) 또는 모기지 채권 보유자(note holder)에게 서면 상환 잔액 확인서를 요청할 수 있습니다. 요청은 서면으로 해야 하고, 요청일로부터 30일을 넘지 않는 상환일(payment date)을 적어야 합니다. 확인서는 요청을 받은 날부터 영업일 5일 안에 요청자에게 닿아야 합니다. 확인서에는 상환일 기준의 확정 금액(amount certain)이 들어가야 하고, 상환금이 그보다 늦게 들어올 경우에 대해서는 구체적인 금액이나 일일 이자(per diem) 같은 계산 방법이 들어가야 합니다. 보유자는 이후 30일 안에 지급할 수 있는 에스크로(escrow)나 그 밖의 지출을 조건으로 금액을 정할 수도 있으며, 그런 경우 지출의 성격, 금액, 예상 날짜를 알고 있거나 합리적으로 확인할 수 있다면 확인서에 적어야 합니다. 6개월 동안 한 번은 무료로 상환 잔액 확인서를 요청할 수 있고, 같은 기간 안의 추가 요청에는 합리적인 수수료가 붙을 수 있습니다.

렌더가 늦거나 금액이 틀린 경우

정당한 이유 없이 제때 상환 잔액 확인서를 주지 않은 보유자는 모기지 채무자(mortgagor)에게 500달러와 채무자의 실제 손해 중 큰 금액에 합리적인 변호사 비용과 소송 비용을 더해 배상해야 합니다. 금액이 틀린 확인서를 보낸 보유자는 정정한 확인서를 보낼 수 있고, 받은 사람이 상환 전에 그 내용대로 대응할 합리적인 기회가 있었다면 정정본이 앞선 확인서를 대체합니다. 그렇지 않으면 보유자는 그 금액을 합리적으로 믿고 행동했다가 손해를 본 사람에게 그 금액이 정확하지 않았다고 주장할 수 없습니다. 한도 대출(line of credit)이나 향후 추가 대출(future advances)을 담보하는 모기지의 경우, 이 보호는 채무자가 서명한 한도 동결 또는 해지 요청 서면을 보유자가 받아 둔 경우에만 적용됩니다.

말소 증서(discharge)

§ 55에 따라 전액 상환금을 받은 모기지 채권자, 대출 관리회사 또는 채권 보유자는 상환금을 받은 날부터 45일 안에 두 가지 중 하나를 해야 합니다. 하나는 정식으로 작성하고 공증(acknowledged)을 마친 말소 증서를 등기하고, 클로징 변호사(closing attorney), 정산 대리인(settlement agent) 또는 상환금을 전달한 다른 사람에게 등기 정보가 적힌 사본을 주는 것입니다. 다른 하나는 서명과 공증을 마친 말소 증서 자체를 그 사람에게 넘기는 것입니다. 사본과 함께 말소 증서를 등기소(registry)에 보냈다는 증거만 제공하는 것은, 사본에 등기 정보가 없다면 기한을 지킨 것으로 보지 않습니다.

기한을 넘기면

상환 잔액 확인서대로 상환금을 받고도 45일을 넘긴 보유자는 모기지 채무자에게 2,500달러와 실제 손해 중 큰 금액에 합리적인 변호사 비용과 소송 비용을 더해 배상해야 하며, 법이 허용하는 다른 구제 수단도 별도로 적용됩니다. 다만 보유자가 인증우편(certified mail), 직접 전달 또는 익일배송으로 서면 요구를 받은 날부터 30일 안에 요구대로 법에 맞는 형식의 말소 증서를 제공하거나 지급하면 책임은 실제 손해로 제한됩니다. 또 보유자가 자사 기록으로 말소 증서, 필요한 증빙 서류, 등기 비용을 기한 안에 클로징 변호사나 정산 대리인에게 보냈음을 입증하고, 서면 요구 후 30일 안에 확인용 말소 증서(confirmatory discharge)를 제공하면 책임을 지지 않는 예외 규정(safe harbor)도 있습니다.

클로징 변호사의 기한

법에 맞는 말소 증서를 받은 클로징 변호사, 정산 대리인 또는 다른 사람은 받은 날부터 45일 안에 등기해야 합니다. 이 사람에게도 2,500달러와 실제 손해 중 큰 금액의 배상이 똑같이 적용되며, 서면 요구 후 30일 안에 등기하거나 채무자 또는 다른 클로징 변호사에게 제공하면 실제 손해로 제한됩니다.

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