보스턴 단기 임대: 세대 등록, 누가 할 수 있나

보스턴에서 매물을 보다 보면 단기 임대 수입 이야기가 자주 나오는데, 그 이면의 규정은 생각보다 훨씬 제한적입니다. 이 프로그램은 검사국(Inspectional Services)이 운영하며, 핵심은 그 건물에 누가 실제로 사느냐입니다.

단기 임대의 정의

시는 단기 임대를 돈을 받고 주거용 세대를 28일 미만의 연속 기간 동안 거주 목적으로 사용하게 하는 것으로 정의합니다. 28일 이상 연속으로 머무는 임대는 단기 임대가 아닙니다. 의료기관, 정부기관 또는 비영리기관과 계약해 병원 이용자가 머무는 세대는 제외되며, 기업 주거 운영사와의 계약에 따라 최소 10일 이상 머무는 가구가 갖춰진 기관·업무용 숙박도 제외됩니다.

등록 가능한 건물

단기 임대로 내놓을 수 있는 세대는 집주인이 거주하는 콘도, 단독주택, 2세대, 3세대 건물로 한정됩니다. 2세대나 3세대 건물이라면 거주하는 집주인이 모든 세대를 소유해야 합니다. 등록된 세대는 연간 365일까지 내놓을 수 있습니다.

세 가지 세대 유형과 수수료

리미티드 셰어는 집주인 겸 운영자의 주 거주지 안에 있는 개인 침실을 빌려주는 형태로, 침실 한 곳은 운영자용으로 남겨 두어야 하고 임대 기간에 집주인이 함께 있어야 합니다. 연 수수료는 25달러이며, 수용 인원은 손님용 침실 세 곳 또는 손님 여섯 명 중 적은 쪽까지입니다. 홈 셰어는 집주인 겸 운영자의 주 거주지 한 세대 전체를 빌려주는 형태로 연 200달러이며, 침실 다섯 곳 또는 손님 열 명 중 적은 쪽이 상한입니다. 집주인 인접 세대(owner-adjacent unit)는 집주인이 거주하는 2세대나 3세대 건물 안의 다른 한 세대 전체를 내놓는 형태로 역시 연 200달러입니다. 하숙집과 비앤비도 같은 등록부에 등록해야 하지만 등록 수수료는 내지 않습니다.

주 거주지 요건

주 거주지로 인정받으려면 집주인이 12개월 중 최소 아홉 달을 그 건물에 살아야 합니다. 요청이 오면 지난 12개월 중 아홉 달을 살았다는 것, 또는 앞으로 12개월 중 아홉 달을 살 계획이라는 것을 보여야 하고, 증빙은 거주자 공제(residential exemption) 자료, 서비스 주소와 우편 주소가 모두 나온 공과금 고지서, 유권자 등록 증명서, 자동차 등록증, 부동산 권리증서(deed), 운전면허나 주에서 발급한 신분증 중 두 가지 이상이어야 합니다.

등록할 수 없는 경우

시세 이하이거나 소득 제한이 걸린 세대, 부담 가능 주택 약정이 붙은 세대, 지방·주·연방 법에 따른 임대 지원을 받는 세대는 등록할 수 없습니다. 2019년 1월 1일부터 기산해 6개월 안에 단기 임대 조례, 과도한 소음, 부적절한 쓰레기 배출, 무질서 행위(주 위생·건축·소방 코드 위반 포함) 관련 위반이 3건 이상 있거나, 그런 종류의 미해결 위반이 남아 있는 세대도 안 됩니다. 시가 지정한 문제 건물(Problem Property)에 있거나 그런 건물 소유주의 재산에 속한 세대도 제외됩니다. 주거 용도로 분류돼야 하므로 호텔, 모텔, 이그제큐티브 스위트는 해당되지 않으며, 공동생활 시설, 노인 주택, 그룹홈, 노숙인 쉼터, 고아원, 임시 주거 구조물, 전환 주거의 일부여도 등록할 수 없습니다. 임대나 전대, 단기 임대 자체를 막는 다른 법이 있어도 등록이 안 되는데, 콘도 관리 규약이나 일부 임대차 계약이 여기에 해당합니다.

운영자의 의무

검사국이 발급한 유효 등록번호는 모든 광고에 표기해야 합니다. 심사와 납부가 끝나면 시 서기국(City Clerk)에서 사업자 증명서(business certificate)를 받습니다. 등록증은 해마다 갱신합니다. 세대 안에는 소화기와 비상구, 화재경보 발신기 위치를 알리는 안내문을 붙여야 합니다. 한 번에 한 세대 전체만 내놓을 수 있어서, 홈 셰어와 인접 세대를 함께 가진 집주인이 집을 비운 사이 두 곳을 동시에 빌려줄 수는 없습니다. 등록증이 나온 뒤 30일 안에 인접 주민(abutter)에게 알려야 하며, 통지 대상은 그 세대에서 300피트 안에 있는 모든 주거용 주택입니다. 신청서에는 문제가 생겼을 때 연락을 받고 두 시간 안에 직접 현장에 나올 수 있는 현지 담당자의 연락처도 적어야 합니다.

클로징에서 가장 중요한 한 줄

등록증은 세대가 팔릴 때 함께 넘어가지 않습니다. 단기 임대 수입을 근거로 가격이 매겨진 거래라면 이 한 줄이 상당한 무게를 갖습니다. 매수인은 새로 신청하고, 자격 심사를 다시 받고, 주 거주지 요건을 스스로 충족해야 하기 때문입니다. 2세대나 3세대 건물에 장기 임대 세대가 함께 있고 인접 세대 등록을 원한다면, 그 건물이 시의 장기 임대 등록부(Rental Registry)에서도 등록이 유효한 상태여야 합니다.

오퍼를 쓰기 전에

수입을 가격에 반영하기 전에 시의 자격 확인 도구와 등록 세대 목록에서 해당 주소를 먼저 확인하세요. 보스턴 일대에서 2세대나 3세대 건물을 보고 계시고 그 건물이 법적으로 무엇을 할 수 있는지 궁금하시다면, 주소를 보내 주세요. 등록 상태와 자격 요건을 함께 확인해 드리겠습니다. 다이애나 김, REALTOR®, eXp Realty.