임차인에게 보낸 통지가 보복으로 추정되는 경우

임대인과 임차인을 다루는 장 안에는 소형 건물을 가진 집주인 상당수가 읽어 본 적 없는 시점 규정이 숨어 있습니다. 임차인이 항의한 직후에 도착한 통지는 보복으로 추정됩니다.

이 조항이 금지하는 것

M.G.L. c. 186, § 18은 주거용 임대주택 세입자에 대해 열거된 행위를 이유로 보복 조치를 하거나 보복하겠다고 위협하는 모든 사람과 그 대리인에게 적용됩니다. 열거된 행위의 첫째는 세입자가 주거용 건물을 규율하는 것을 목적으로 하는 연방법, 주법, 지방 법규, 규정, 조례, 내규를 근거로 손해배상을 구하거나 그 밖의 방법으로 그 법을 집행하기 위해 사법 또는 행정 절차를 시작하거나 진행하거나 구제를 받는 일입니다. 둘째는 M.G.L. c. 164, § 124D에 따른 권리를 행사하는 일로, 이 조항은 서비스의 혜택을 받지만 명의 고객은 아닌 세입자에 대해 가스 회사나 전기 회사가 공급을 중단하는 경우를 다룹니다. 셋째는 보건 규정이나 건축 규정, 또는 다른 지방 조례나 내규, 주법이나 연방법의 위반 또는 위반이 의심되는 사항을 보건국에, 보스턴에서는 주택검사 담당관(commissioner of housing inspection)이나 같은 목적을 가진 다른 기관에 신고하는 일입니다. 넷째는 같은 위반 사항을 집주인이나 그 대리인에게 서면으로 신고하거나 항의하는 일입니다. 다섯째는 세입자 단체나 유사 단체를 조직하거나 거기에 가입하는 일이고, 여섯째는 콘도 관련 법에 따라 콘도 관리단(organization of unit owners)에 임대료를 내겠다는 의사를 표시하는 일입니다.

6개월 추정 규정

세입자가 위의 행위 중 하나를 한 뒤 6개월 안에 임대차 종료 통지(임대료 미납을 이유로 한 것은 제외), 임대료 인상 통지, 또는 임대 조건의 실질적 변경 통지를 받으면, 그 통지는 보복이라는 반박 가능한 추정(rebuttable presumption)이 생깁니다. 세입자가 아닌 다른 사람이 세입자를 대신해, 또는 세입자가 사는 건물 안에서나 그 건물과 관련해 그런 조치를 취한 경우에도 이 기간이 시작됩니다. 따라서 같은 건물에 대한 이웃의 항의가 시계를 움직이게 할 수 있습니다.

집주인이 추정을 깨는 방법

여기서 요구하는 기준은 높습니다. 추정은 오직 명백하고 설득력 있는 증거(clear and convincing evidence)로만 깨집니다. 그 조치가 보복이 아니었다는 점, 그 사람에게 별개의 충분한 정당한 이유가 있었다는 점, 그리고 세입자의 보호받는 행위와 무관하게 같은 방식으로 같은 시점에 그 조치를 실제로 취했을 것이라는 점을 입증해야 합니다. 대부분의 반박이 무너지는 곳이 마지막 부분입니다. 좋은 이유가 기록에 있더라도, 통지가 항의 뒤에야 나갔다면 큰 도움이 되지 않습니다.

비용은 얼마인가

이 조항을 위반한 사람은 한 달치 임대료 이상 세 달치 임대료 이하의 손해배상, 또는 세입자가 실제로 입은 손해 중 더 큰 금액을 배상할 책임이 있으며, 여기에 합리적인 변호사 비용을 포함한 소송 비용이 더해집니다. 소송 비용과 변호사 비용은 그 임대료 범위 안에 포함되는 것이 아니라 따로 더해집니다.

포기 약정은 효력이 없습니다

조문의 마지막 문장은 임대차 계약서나 다른 임대 약정에서 이 조항을 포기한다는 내용은 무효이고 집행할 수 없다고 정하고 있습니다. 계약서에 이 권리를 포기하게 하려는 문구가 있어도 효력이 없습니다.

집주인이 실제로 할 수 있는 일

집주인은 이 조항 아래에서도 임대료를 올리거나 임대차를 끝낼 수 있습니다. 문제는 세입자가 이의를 제기할 때 기록이 무엇을 보여 주어야 하느냐입니다. 임대료 변경이나 갱신 거절의 사유가 항의가 오기 전에 이미 있었다면, 그 사실이 날짜가 적힌 서면으로 남아 있어야 하고, 비슷한 다른 세대에도 같은 방식이 적용되어야 합니다. 세대마다 폴더를 하나씩 두고 수리 영수증과 임대료 변경 메모를 함께 넣어 두십시오.

보스턴 지역에서 임대 건물을 보유하고 계시다면

저는 보스턴 광역권에서 소형 건물을 보유한 분들이 보유할지, 임대료를 올릴지, 매각할지 결정하시는 일을 돕고 있습니다. 그런 결정을 내리기 전에 건물의 상태를 한 번 더 살펴보고 싶으시면 연락 주십시오. 저는 eXp Realty 소속 REALTOR 다이애나 킴이며, 영어와 한국어로 일합니다. 이 글은 일반적인 정보이고 법률 자문이 아니므로, 임대인과 임차인 사이의 분쟁은 변호사와 상의하셔야 합니다.