매사추세츠 홈스테드 선언서: $35로 주택 지분 최대 $1,000,000까지 보호받기

홈스테드 선언서(Declaration of Homestead)는 등기 비용이 $35에 불과한데, 이를 기록하면 주택에서 보호받는 지분이 최대 $1,000,000까지 올라갑니다. 제가 만나는 대부분의 소유자분들은 자신의 집에 이 선언서가 기록되어 있는지조차 확인해 본 적이 없습니다.

두 단계의 보호

매사추세츠 일반법 M.G.L. c.188에 따르면, 홈스테드 자산(estate of homestead)은 본인의 주된 거주지로 쓰이는 주택을 여러 채무에 대한 압류, 강제집행, 판결에 따른 집행으로부터 보호합니다. 자동 보호 단계는 별도의 절차가 필요 없습니다. 선언서가 기록되어 있지 않은 한, 집을 소유하고 거주하는 날부터 $125,000까지 자동으로 보호됩니다. 기록형 보호 단계는 홈스테드 선언서를 등기소에 기록해야 하며, 이 경우 해당 주택에 대한 면제 한도가 $1,000,000까지 올라갑니다.

보호되지 않는 경우

법률은 예외 사항을 명확히 규정하고 있습니다. 홈스테드는 연방·주·지방 세금, 부과금, 청구권 및 리엔(lien)에 따른 매각에는 대항할 수 없습니다. 주택에 설정된 모기지나 홈스테드가 생기기 전에 이미 기록된 리엔에도 대항하지 못합니다. 배우자 부양료나 자녀 양육비에 관한 법원 명령도 이를 우회하며, 사기, 강박, 부당위압 또는 의사무능력에 근거한 판결에 따른 강제집행도 마찬가지입니다.

등기 절차

선언서는 서면으로 작성되어야 하고, 혜택을 받을 각 소유자가 위증 시 처벌을 받는다는 것을 인지한 상태로 서명하고 공증을 받아야 하며, 그 안에 이름이 기재된 각 사람이 해당 주택을 주된 거주지로 실제 거주하거나 거주할 예정이라는 내용을 명시해야 합니다. 양식은 주정부(Secretary of the Commonwealth) 웹사이트에서 무료로 내려받을 수 있고, 해당 카운티 또는 디스트릭트 등기소(Registry of Deeds)에서 $35의 수수료로 기록해 줍니다. 공유 소유(tenants in common) 형태로 소유한 공동 소유자들은 면제 한도를 나누어 갖게 되며, 고령자나 장애가 있는 소유자에게는 이 장(章)에 따로 정해진 규정이 있고, 신탁(trust) 형태로 보유한 주택에는 별도의 양식이 있습니다.

이미 기록되어 있는지 확인하는 방법

일부 주택 소유자는 클로징 당시 이미 선언서가 기록되었는데도 이를 기억하지 못하는 경우가 있습니다. 해당 카운티 또는 디스트릭트 등기소 웹사이트에서 본인 이름을 검색해, 클로징 날짜와 같거나 그 이후에 기록된 홈스테드 선언서가 있는지 확인해 보시기 바랍니다. 만약 없다면 새로 기록하는 절차는 간단합니다. 주정부 양식은 두 페이지 분량이고 수수료는 $35입니다. 올해 주택을 구매하신다면, 클로징 담당 변호사에게 함께 기록해 달라고 요청하시기 바랍니다. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty.