PMI는 원래 가치의 78%에서 예정대로 끝납니다. 80%부터는 직접 요청할 수 있습니다.

주택담보대출의 민간 모기지 보험(PMI, Private Mortgage Insurance)은 연방법에 따라 끝나는 날짜가 정해져 있으며, 해지를 처음 요청할 수 있는 날짜는 대출 받을 때 함께 받은 PMI 고지서(PMI disclosure form)에 적혀 있어야 합니다. 관련 규정은 연방 주택소유자보호법(Homeowners Protection Act, 12 U.S.C. § 4902)에 있으며, 소비자금융보호국(CFPB)이 PMI 해지 안내 페이지에서 이를 설명하고 있습니다.

80%부터는 요청으로 해지

원금 잔액이 집의 원래 가치(original value)의 80%까지 내려가기로 예정된 날부터 대출 관리 회사(서비서, servicer)에게 PMI 해지를 요청할 수 있습니다. 추가 상환으로 잔액이 더 일찍 80%에 도달했다면 그때 요청해도 됩니다. 서면으로 요청하고, 납부 기록이 좋고 연체가 없으며, 세컨드 모기지 같은 후순위 담보권(junior lien)이 없다는 점을 확인해 주고, 집값이 원래 가치 밑으로 떨어지지 않았다는 근거(예: 감정평가서)를 제시하면 서비서는 요청을 받아들여야 합니다.

78%에서는 자동 종료

요청하지 않더라도 잔액이 원래 가치의 78%에 이르기로 예정된 날에 연체가 없다면 서비서는 원칙적으로 PMI를 자동으로 종료해야 합니다. 그날 연체 중이라면 밀린 납부를 정리한 직후에 종료됩니다.

중간 지점에서의 최종 종료

그때까지도 PMI가 끝나지 않았다면, 잔액이 78%에 이르지 않았더라도 대출 기관이나 서비서는 상환 스케줄의 중간 지점, 즉 원래 대출 기간의 절반이 지난 다음 달에 이를 종료해야 합니다. 이때도 연체가 없어야 합니다.

원래 가치란 무엇인가

원래 가치는 대체로 집을 살 때의 계약 가격과 감정가 중 낮은 쪽을 뜻합니다. 재융자를 했다면 재융자 때의 감정가가 기준이 됩니다.

미경과 보험료

12 U.S.C. § 4902(f)에 따라 서비서는 법에 따라 PMI가 해지되거나 종료된 후 45일 안에 미경과 보험료(unearned premiums)를 모두 돌려주어야 합니다.

이 규칙이 적용되는 대출

CFPB는 이 규정이 1999년 7월 29일 이후 실행된 실거주 단독주택(single-family principal residence) 모기지에 적용된다고 설명합니다. FHA와 VA 대출은 다른 규정을 따르며, 대출 기관이 모기지 보험료를 부담하는 경우에도 다른 규칙이 적용됩니다. 이 법은 대출 실행 당시 고위험으로 분류된 대출도 별도로 정하는데, 이런 대출은 자체 일정을 따르되 연체가 없으면 늦어도 중간 지점에는 종료됩니다. 패니메이와 프레디맥은 자체 해지 기준을 두는 경우가 많은데, 대출자에게 연방 기준보다 불리할 수는 없습니다.

제가 권하는 방법

클로징 때 받은 PMI 고지서를 찾아 적힌 날짜를 확인하고, 원금을 추가로 갚아 오셨다면 서비서에게 잔액이 80% 기준에서 어디쯤인지 문의해 보시기 바랍니다. PMI를 내고 있는데 어디서부터 시작해야 할지 모르시겠다면 저에게 문의해 주세요. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty.