집을 내놓기 전에: $250,000·$500,000 주택 매도 공제를 가르는 24개월 기준

이번 가을 보스턴 근교에서 집을 내놓을 계획이라면, 가격을 정하기 전에 날짜부터 확인하세요. 주된 거주 주택을 팔 때 받는 연방세 공제는 그 집을 얼마나 오래 소유했는지, 그리고 얼마나 오래 실제로 살았는지에 따라 달라집니다.

두 가지 공제 한도

주된 거주 주택을 팔아 양도차익(capital gain)이 생겼다면, 그 차익 중 최대 $250,000까지 소득에서 제외할 수 있습니다. 배우자와 공동으로 신고하면 최대 $500,000까지 제외할 수 있습니다. 여기서 차익이란 실현된 금액을 말하는데, 매매가에서 매도 비용을 뺀 금액에서 다시 취득원가(basis)를 뺀 것입니다. 취득원가는 대략 구입가에 그동안의 개량 공사비를 더한 금액입니다.

소유 요건과 거주 요건

이 공제를 받으려면 매도일을 기준으로 직전 5년 중 최소 24개월 동안 그 집을 소유했어야 하고, 같은 기간 중 최소 24개월 동안 그 집을 주된 거주지로 사용했어야 합니다. 거주한 24개월은 그 5년 안에서 흩어져 있어도 되고, 연속된 기간이 아니어도 됩니다. 부부가 공동으로 신고하는 경우, $500,000 한도는 두 사람 모두가 거주 요건과 룩백(look back) 요건을 충족하고, 둘 중 한 명 이상이 소유 요건을 충족할 때 적용됩니다. 한 배우자만 단독으로 자격을 갖춘다면, 공동신고에서도 그 배우자가 단독 신고자로서 받을 수 있는 만큼만 제외됩니다.

룩백(look back) 규정

일반적으로 이번 매도 이전 2년 안에 다른 주택을 팔면서 이미 이 공제를 받았다면, 이번 매도에는 공제를 받을 수 없습니다. 예외 사항은 국세청 발간물 Publication 523에 나와 있습니다. 이미 한 번 이사하면서 이 공제를 받은 뒤 두 번째 집을 파는 매도자라면, 미리 짐작하지 말고 앞서 매도한 집의 클로징(closing) 날짜를 먼저 확인해 보세요.

개량 공사비는 취득원가를 높여줍니다

집의 가치를 높이거나, 사용 가능 기간을 늘리거나, 용도를 바꾸는 개량 공사는 취득원가에 더해져 결과적으로 차익을 줄여 줍니다. 가치를 높이지도 사용 기간을 늘리지도 않는 단순 수리나 일상적인 유지관리는 여기에 포함되지 않습니다. 다만 수리 성격의 작업이라도 대규모 리모델링의 일부라면 포함될 수 있습니다. 욕실 증설, 지붕 교체, 난방 시스템, 데크, 진입로 공사 등이 모두 해당하므로, 집을 내놓기 전에 관련 영수증을 챙겨 두는 편이 좋습니다. 한 가지 더, 그 집을 임대한 적이 있다면 1997년 5월 6일 이후 기간에 대해 허용되었거나 허용될 수 있었던 감가상각(depreciation)은 공제 대상에서 제외되며, 2008년 이후 주된 거주지가 아니었던 기간 역시 공제 금액을 줄일 수 있습니다.

공제받아도 매도 사실은 신고해야 합니다

Form 1099-S와 같은 소득 신고 서류를 받았다면, 차익 전액이 공제 대상이라 하더라도 주택 매도 사실 자체는 세금 신고서에 기재해야 합니다. 이런 서류를 받게 되는지는 클로징을 진행하는 변호사에게 미리 물어보세요. 이번 가을 보스턴 근교에서 집을 팔 계획인데 개월 수 계산이 맞는지 확실하지 않으신가요? 그 집을 클로징한 날짜와 입주한 날짜를 저에게 보내 주시면, 매물을 내놓기 전에 함께 달력에 맞춰 확인해 드리겠습니다. 이 글은 일반적인 정보이며 세무 자문이 아니므로, 구체적인 계산 결과는 세무 전문가와 함께 확인하시기 바랍니다. Diana Kim, REALTOR®, eXp Realty.